又一家“千亿房企”被清盘呈请，1100亿负债压顶深陷危机

随着行业深度调整，未来将会有更多的房企面临债权人的清盘呈请。

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清盘呈请

9月22日，祥生控股集团（02599.HK）公告称，公司接获申万宏源策略投资(香港)有限公司针对其就未偿还财务责任约5000万美元，向开曼群岛大法院提呈清盘呈请。

清盘呈请公告

对此，祥生控股集团称，公司已获其法律顾问告知，将极力反对呈请。

然而，鉴于该法案第99条的影响，祥生控股集团董事会谨此提醒股东及潜在投资者，在未有大法院认可令的情况下，于开始日期或之后作出的公司股份转让将属无效。
此外，应祥生控股集团要求，公司股份已于9月23日上午九时十六分起停止于联交所买卖。

9月26日，祥生控股集团正式恢复买卖，股价复牌低开6.67%，公司最新市值11亿港元。　

因受宏观经济、行业市场环境及金融环境、疫情等多重不利因素影响，祥生地产流动性出现问题，年初已爆发债务危机。

今年3月，祥生控股集团2亿美元债的1200万美元利息未能按期支付，发生违约事件。

随后，祥生控股2023年优先票据加速通知触发2022年到期2亿美元10.5厘优先票据契约项下的交叉违约。

截至6月底，祥生控股集团累计未偿还于1月、3月及6月到期优先票据本金2.19亿美元，及利息2250万美元。

总得来看，祥生控股集团优先票据、计息银行及其他借款合计68.61亿元已违约或交叉违约，并需要按要求支付。

《小债看市》统计，目前祥生控股集团共存续3只美元债，存续规模4.21亿美元，均将于一年内到期。

存续美元债

其实，今年初祥生控股集团美元债交换要约，已隐约暴露出其资金链问题。

1月18日，祥生控股集团完成了对其2022年1月23日到期3亿美元债券的要约交换，虽然延长了债务期限，但其流动性仍然紧张，再融资风险较高。

随后，惠誉和穆迪将祥生控股集团主体和相关债项信用等级下调，并将其所有评级展望由下调观察调整为“负面”。

值得注意的是，除了美元债的偿债压力，祥生控股集团的民间借贷也有不少，公司面临巨大偿债压力。

自去年下半年以来，祥生控股集团信用资质逐步恶化，再融资风险加大，其股价甚至一日腰斩，这家千亿浙系房企深陷危机。

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债务危机

据官网介绍，祥生控股集团拥有地产开发一级资质，依托于祥生集团的雄厚背景，正在逐渐形成全国化的战略布局。

2020年，祥生控股集团在香港联合交易所主板上市，成为最后一个上市的TOP30千亿房企。

祥生控股集团官网

近年来，虽然通过杠杆撬动规模，祥生控股集团完成从百亿到千亿的跨越，但其根基不稳，在行业下行周期面临销售下滑、盈利欠佳等问题。

2022年前8个月，祥生控股集团归属集团合约销售总额约为195.8亿元，同比下降67.8%；合约建筑面积约为143.46万平方米，同比下滑68.5%。

据克而瑞数据，前8个月祥生控股集团以228.1亿操盘金额位居房企第46名；以181.6万平方米操盘面积排第37位，属于中型房企。

克而瑞数据

值得注意的是，销售下滑主要与祥生控股集团土地储备分布在长三角地区的低线城市有关。

截至2022年中，祥生控股集团合计拥有权益土地储备约1690万平方米，大多数土储位于长三角三四线，甚至五线城市，一二线城市的土地储备占比仅3成左右。

从业绩上看，由于对三四线项目打折销售，2021年和2022年上半年祥生控股集团均出现亏损，分别实现归母净利润-2.15亿和-6.62亿元，销售毛利率也大幅下滑。

2022年上半年，祥生控股集团毛利率和净利率分别为10.64%和-7.35%，远低于上市房企平均水平。

归母净利润

截至2022年中，祥生控股集团总资产为1318.54亿元，总负债1176亿元，净资产142.54亿元，资产负债率89.19%。

资产负债率水平

在“三道红线”方面，截至2021年底，祥生控股集团剔除预售账款后的资产负债率77.5%，净负债率153%，现金短债比0.5，踩中三道红线归为“红档”。

值得注意的是，2017年-2019年间，由于激进扩张及高杠杆影响，祥生控股集团净负债率一度高达1380%、740%和360%。

《小债看市》分析债务结构发现，祥生控股集团主要以流动负债为主，占总债务的89%。

截至报告期，祥生控股集团流动负债有1045.43亿元，其中一年内到期的短期债务合计161.73亿元。

相较于短债规模，祥生控股集团流动性不足，其账上现金及现金等价物有50.67亿元，较2021年末大幅下滑4成，短债与现有资金间敞口进一步加大，公司面临巨大短期偿债压力。

除此之外，祥生控股集团还有130.58亿元非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计128.36亿元。

整体来看，祥生控股集团刚性债务有290.09亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为25%。

有息负债高企，2021年和2022年上半年祥生控股集团融资成本分别为12.57亿元和2.29亿元，对利润空间形成严重侵蚀。

可以看出，在同等级上市房企中，祥生几乎是融资成本最高，净利润率最低的存在。

从融资渠道看，祥生控股集团除了依赖于借贷、债券以及股权融资等方式外，还需应对非标融资的还款压力。

在债务结构方面，祥生控股集团信托和其他融资约占债务的50%，而银行贷款和资本市场债务则分别占38%和11%。

值得注意的是，祥生控股集团对信托贷款的再融资能力已显著恶化。

2021年第三季度其已偿还30-40亿元信托贷款和银行贷款，融资渠道正在逐步收窄。

另外，大量的少数股东权益限制了祥生控股集团的财务透明度，如果其加大对合资项目的参与，可能会降低从项目公司筹集资金的自主权。

今年上半年，为缓解流动性压力，祥生控股集团先后出售浙江向日葵健康产业、杭州滨拓企业管理、海紫元银通置、湖州交投祥生房地产等公司股权，涉及代价总计11.89亿元。

总得来看，祥生控股集团销售下滑，业绩和盈利能力持续恶化；债务负担较重，再融资压力较大；信托和其他融资占比较高，融资成本高企。

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“黑马”房企

祥生是一家老牌浙系房企，与中梁、德信和佳源并称“浙系房企四小龙”。

上世纪90年代，担任诸暨金鸡坞村村支书的陈国祥，意外承担村子的拆迁改造工作，由此看到了房地产行业中存在的巨大机遇。

1995年，陈国祥创办了祥生地产，人生迎来逆袭。四年后，祥生地产在浙江省绍兴市开发了第一个住宅项目--诸暨祥生滨江花苑。

祥生控股集团董事长陈国祥

随后，祥生地产逐渐走出诸暨，2007年开发了首个上海住宅项目--上海祥生福田雅园，从此走出长三角。

在很长一段时间内，祥生地产坚持以浙江省为大本营深入渗透泛长三角区域。

近年来，凭借高周转策略，祥生在短时间内实现销售猛增。

2015年，祥生销售额首次突破百亿大关，2018年突破千亿达到1070.6亿元，复合增长率超过100%。

这期间，祥生采取“1+1+X”扩张策略，将项目扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。

2020年11月，在递表168天后，祥生控股集团在港交所挂牌上市，成为2020年最大的IPO内房股。

然而，登陆资本市场后，关于祥生内部大裁员、组织框架调整、多位高管离职等消息不断。

在业绩飞涨的背后，祥生负债率高、融资成本高、毛利率低以及收益率低等弊端显现，随着房地产行业步入寒冬，公司债务危机一触即发。

自2021年下半年起，至少有包括中国恒大（03333.HK）、新力控股（2103.HK）、花样年控股（01777.HK）、福晟国际（00627.HK）等9家房企收到在香港或开曼群岛提起的清盘呈请。

随着行业深度调整，未来将会有更多的房企面临债权人的清盘呈请。