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中梁:小碧桂园的崛起与衰落

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1、温州商人杨剑,从技校毕业到温州富豪

中梁的创始人杨剑,温州人。出生于1971年的他,在1990年顺利拿到浙江冶金机械技工学校的汽车维修文凭。

1993年8月,杨剑在温州市创立了欣华房地产开发公司,负责销售及营销业务,后来这家公司更名为浙江天剑、中梁置业有限公司,算是中梁地产的早期雏形。

2000年8月,杨剑成为了浙江天剑的大股东及控制人,负责公司整体管理及业务营运。

2009年,中梁控股旗下的核心资产——上海中梁地产正式创立,杨剑自此便一直担任董事长,负责协调董事会事务、监察公司发展战略及日常营运管理;也是在这一年,中梁正式把集团总部从温州搬到了上海,全国化布局正式拉开序幕。

从中梁的发展史来看,他的创业路上离不开他的弟弟杨剑平、堂弟杨剑清、小舅子徐亮琼等亲友的帮助;他们都在中梁的发展历史上给出了资金、业务拓展等多方面的支持。

2019年7月16日,中梁于香港联交所挂牌上市,股份代号:2772.HK

2021年,中梁的全年合约销售按年上升2%至1718亿元,在克而瑞房企全口径排名中居第20位。在《2021新财富500富人榜》上,杨剑以高达129亿的个人财富,成为了温州地区商业巨擘的代表之一,在温州富豪中排第七。

杨剑此时可谓是春风得意,风光无限。

2、中梁的高周转、阿米巴模式及三四线布局

2013年中梁的合约销售额才开始突破百亿,2016年销售额只有190亿元,但随后其业绩发展突飞猛进,在2017年猛增到649亿元,并在2018年跨过千亿门槛到1015亿元。

与此同时,中梁拿地速度在业内也是一绝:2016—2018年,中梁控股分别拿地达到63块、119块和221块。粗略计算,公司在2018年平均不到两天就拿下1块土地。

如果问,中梁迅速崛起有什么秘诀?

笔者认为有三点:高周转模式、阿米巴模式、布局三四线城市。

高周转模式

先说高周转模式,房地产行业很多公司都采用高周转的模式,中梁是高周转的典型企业。为了快速扩张,中梁在集团内部提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这也与碧桂园提出的高周转模式如出一辙,所以中梁在业内也被称为“小碧桂园”。

此外,为了给员工打鸡血,中梁建立了包括事业合伙、费用包干、成就共享、项目跟投等多个激励机制。

其实高周转弊端也很多,一是现金流的极致运用,风险很大,万一回款受限,现金流很容易崩;二是高周转的房屋质量普遍不高,房子基本采用标准化的产品,并且为了赶工,经常出现偷工减料、房屋质量较差等现象。

那阿米巴模式又是什么呢?

在生物学上,阿米巴是一种单细胞的变形虫。这种单细胞生物,无法再小了,是最小单位的生命体。阿米巴模式最早是由日本的经营之神稻盛和夫提出来的,这个模式的核心就是把组织划分成一个个小的团体,通过独立核算制加以运作,在公司内部培养具备经营者意识的人才,实现全体员工参与经营。

简单就是说把一个大公司分成很多“小公司”,让这些“小公司”独自运营。优点就是提高员工参与经营的积极性,增强员工的动力,为企业快速培养人才。缺点是易导致“小公司”之间的漠不关心甚至恶性竞争。

中梁的阿米巴模式可以概括为“精总部、强一线、小组织”, 每个小组织都有充分授权,实现决策快速、高效、灵活。据说中梁在第一家地区性企业实施阿米巴后,当年实现了指数级收益增长。

第三就是布局三四线城市

这个跟当时的政策有关,可以说中梁抓住了棚改货币化安置的红利。

2015年,“要积极推进棚改货币化安置”,简单来说就是老房子拆迁后,改成直接给钱,让老百姓拿着钱自己去买房住。再加上因城施策的调控,这个时期对三四线其实是非常有利的。

因此,2016年10月之后,中梁进一步加大了在三四线城市的布局。发迹于二线的中梁,下沉到三四线,而且其大举布局的时候,大多数房企在一二线厮杀,三四线的竞争很小,使得其可以以较低的价格拿到理想的地块。而且三四线城市对于预售条件的管控,远没有一二线城市严格,房地产公司可以较快速度拿到预售证,更有利于高周转。

借助当时国内去库存的政策红利,中梁地产实现了规模的快速增长。

中梁地产董事长杨剑有耳熟能详的名言 :“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会的。”

3、债务违约与自救

在房企纷纷暴雷的2022年,中梁终于也暴雷了,意料之中。

在暴雷之前,中梁的房屋质量频遭业主投诉,以及虚假宣传等问题。也有消息说,找中梁要债的经常去中梁集团总部进行堵门,以至于中梁不得不把公司名字隐藏起来。想不到曾经叱姹风云的杨老板,也会走到这一步。

今年7月29日,中梁发布消息称,一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据构成违约事件。至此,中国前二十强开发商中的12家民营房企已经正式倒下一半。

在正式违约之前,中梁一直在努力自救。

今年1月,中梁开始了大裁员。据说此次涉及到300多人,除了部分被调整到其它条线外,几乎全部被裁。

今年2月,中梁将准备上市物业平台中梁百悦智佳服务卖给碧桂园,拿到了31.29亿元卖身救命钱。中梁的百悦智佳服务曾经两度冲击IPO,杨剑也想借着物业这一轻资产上市,进一步扩大融资渠道。可惜天不遂人愿,物业公司终究没有熬到那一天。

今年4月,中梁宣布为保留更多现金维持流动性去应对目前的市场困境,撤销派付2021年中期股息。

显然,这些举措对于目前已经债务压顶的中梁来说,也只是杯水车薪。

4、结语

杨剑是一位勇敢的冒险家,也是一位深谙人性的野心家。

中梁的高速发展离不开高周转模式,但高周转的前提需要资金,中梁早期隐秘的财富来源也是其快速发展的关键。

在快速发展到达千亿规模后,中梁应该尽快修正策略,及时刹车,以规范化和市场化的方式经营公司。据说,杨剑在业内是出了名的喜欢搞“战略”,总有些奇怪的部门和条线层出不穷。中梁总部积压的“虚职”和“虚条线”非常多,对公司实际业务发展却帮助甚少。

早在2016年12月,就提出来“房住不炒”的方针。杨剑可能没有真正意识到,房地产公司的本职任务是建好房子,没有好房子,就不会有长远的发展。

杨剑过于强调高周转和阿米巴模式,而且中梁投资集中在风险较高的三四线城市,在“搞战略”这种假大空中迷失了方向。

不得不说,中梁用三年的时间销售规模从百亿到千亿,是一个奇迹。但正如吴晓波在《激荡三十年》里说“任何被视为奇迹的事物,往往都很难延续,因为它来自一个超越了常规的历程。” 任何一个发展奇迹都需要天时、地利、人和,三者缺一不可。所以,中梁的发展奇迹也不会一直延续下去。

8月3日,中梁控股发布公告,2022年1-7月,累计合约销售金额约人民币434亿元,按年同比下降59.4%。2022年7月,合约销售金额约人民币47亿元,按年同比下降60.8%,业绩下滑如此严重。

中梁的衰落不可避免,未来的路也会越来越难。

参考文件:

1、中梁控股,是否会成为下一个泰禾?

2、浙系千亿房企,强管控过寒冬

3、中梁地产87年总裁上位,地产总裁迎来85后时代!

4、三年半创造千亿规模,拆解中梁如何在刀尖上舞蹈

5、中梁控股董事长杨剑是温州第七大富豪 技校毕业却身家129亿

6、中梁地产|“黑马”中梁在阿米巴管理模式下的突围

7、“小碧桂园”物业被收购 中梁控股舍小保大

8、典型温州商人:中梁地产的缔造者杨剑和他的弟弟、堂弟、小舅子

9、小碧桂园也撑不住了!温州富豪杨剑,无奈发出公告

10、“大裁员”只是开始:杨剑“中梁帝国”大冒险

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