工业用地跟商住用地的区别是什么？

地方卖地类型主要分为两大块，一个是商住用地，一个是工业用地。商住用地就是我们熟悉的商业和住宅。工业用地是给制造业建厂用的。一般这种类型的地政府会以极低的价格出售，为的就是招商引资。

比如上海在南汇卖了一块地给特斯拉建厂，。86万平方米，平均每平米不到1000。相比上海十几万一平的房价，这简直就是白菜价。不仅如此，工业用地卖卖出去后，政府还要负责基础设施建设，通水，通电，通气，通网。也就是所谓的七通一平。你得把屋子打扫干净再请客，这样人家企业才愿意来。你不想打扫也行，但是有的是其他地方抢着打扫。最终结果就是企业不来，你们当地经济发展就不行。这就是土地财政急速膨胀的第二层原因,政治激励。

改革开放后，全国人民达成共识，发展财政，团结一致向前看。对地地方官员考核的主要指标就是gdp。因此每个地方指挥者都有发展的强烈冲动，地方政府之间纷纷展开了gdp的竞争。路数也都差不多。首先，大量低价工业用地用来招商引资。入驻的企业多了，税收就多，就业人口也就更多。人口多了，消费和住房需求也就上来了。这时候在高价供应商住用地，让开发商建住宅，人越多，房价就越高。房价越贵，地价涨的也就越多。地方财政也就越富裕，地方政府在用这个钱去搞基建，出台优惠税收政策。吸引更多的企业入驻，更多企业带来更多的就业人口。更多人口将房价推向更高经济就这样看似正向循环起来了。

这是我们过去20年经济发展的内在逻辑。一手低价供应工业用地，招商引资，创造税收和就业。一手高价供应商住用地，获得卖地收入，填补财政空缺。但是光靠卖地这点数，收入发展还是太慢，根本称不起那些年gdp平均10%的增长率。修路建桥，高铁，机场，这些都是需要天量资金，卖地那点钱杯水车薪。所以，土地财政的终极奥秘其实是土地金融。我们个人创业最大的难题就是你的启动资金从哪儿来？

同样，国家发展经济也会遇到相同的问题，你的原始积累从哪儿来？在工业化初期，通过工农业剪刀差将农业积累转移到工业部门。从而奠定了初步的工业基础，但接下来是大规模的工业化和城市化。这时候靠农民面朝黄土被朝天肯定是不行了。没资本怎么办？那只能向银行借了。但向银行贷款首先要解决的就是信用问题，你得有抵押物更好，土地动不了，也偷不走，就是最好的抵押物。于是地方政府和开发商用土地做抵押，贷出巨量资本。随后变成一座座高楼拔地而起。从宏观层面来说，土地本来就是国家的，银行的钱也是国家印的，所以用国家的土地做抵押，向国家借钱，本质就是以土地为信用基础发行货币。

这时候土地就成了人民币的锚点，这就是土地金融的本质。将土地变成了金融工具，凭空创造出天量资本。严谨点说，我们向银行贷款，本质是向我们的未来借钱。房地产开发商赌的是未来房价不断上涨。城投公司赌的是未来城市越来越繁荣，大家都是以梦为马。这就是土地金融的魔力所在。打破时间和空间的限制，将未来兑换到当下，使其价格暴增，创造出巨量的原始积累，从而快速推进工业化和城市市化。这就跟公司上市融资的逻辑差不多。

一家公司上市后，通过发股票融资，股民如果看好这家公司的未来，就买它的股票。越多人看好，股价就被抬得越高。98房改就相当于我们各个城市集体ipo,不过发行的不是股票，而是房子。 20年前你买了哪个城市的房子，就相当于投资了那个城市的股票。城市发展越好，股票价格就越高，对应的也就是房价越高。这也解释了我们经济最大的一个谜题，为什么最近几十年我们的经济飞速发展，然而我们的股市却不动如山？