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宝能城花园首批法拍住宅成交50套,7.6亿价款约六成或用于交税

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深圳南山区宝能城花园首批法拍房拍卖结束。据记者了解,此次法拍成交50套房,总成交金额7.6亿元,扣除税费后剩余约40%总价款偿还平安银行。为了拍卖顺利,有中间机构垫付了约60%的税费。

上周,历时4天,宝能集团旗下深圳宝能城花园首批56套房源的法拍结束,总计成交金额约7.6亿元。56套房源其中有6套因无人出价流拍。成交均价约为10.05万元/平方米。

有资料显示,宝能城花园周边二手房价,目前在13万至15万元/平方米之间。尽管该批法拍住宅的起拍价低于市场价约30%,但根据法拍公告,此次法拍要求买受人垫付税费。据记者了解,垫付的比例为起拍价的约60%。

据第一财经记者了解,有机构为了促成交易,选择了一家担保公司来打包垫付这部分税费。在40天资金使用期后,由执行法院交付垫资公司。

单套1300万的房源,需垫付税费800万元

宝能城花园此次法拍房源,权利人为宝能城有限公司,拍得款项用于偿还宝能集团的贷款。

56套法拍房,系宝能集团质押给平安银行的484套宝能城花园的住宅、公寓、酒店中的一部分。资料显示,宝能集团于2018年10月11日和2021年7月29日,将上述484套房分两次质押给平安银行。

此次56套分三批拍出,第一批20套全部成交;第二批20套流拍1套;第三批16套流拍5套。从流拍的6套房型来看,全部为135平米左右的房型。

第一财经记者获得的三轮法拍结果显示,50套房源成交均价约为100500元/平方米,其中约10套左右以起拍价成交,其余房源,在起拍总价基础上,溢价5万至90万元不等。

该部分房源于今年5月27日第一次在阿里法拍平台挂出,彼时,法拍公告介绍,拍卖成交时,与本次过户相关的双方需缴纳的一切税、费、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。

据记者了解,第一次房源挂出后,宝能集团与执行法院在先税后偿,还是先偿后税上出现分歧。该部分房源于是下架。

8月下旬该批房源再次上架后,新的法拍公告载明:“竞买成功后,由原产权人承担的相关税、费,由买受人垫付。买受人垫付后,在10个工作日内可向执行法院申请退款。执行法院并提醒竞拍人,本标的需垫付的税费可能较高,竞买人须自行向相关部门核实,请谨慎参拍。”

“有一家担保公司愿意出来垫付这部分税费,所以成交了。”一个意向竞拍者告诉记者。

记者亦从一位宝能城花园负责该部分法拍房的售楼员处获得了证实。“市面上不止一家担保公司可以打包这个税费,现在跟我们合作的这一家,是与拍卖平台合作的担保公司。”

上述售楼员告诉记者,一套起拍价1300万元左右的法拍房,需垫付的税费约800万,即约60%。“先行垫付的担保公司,按40天(使用期)封顶,按实际垫付期限给付利息。“

“正是因为法拍房,比市场价便宜,而且税费问题打通了,买受人收房不成问题,这批法拍房才能成功拍出的。“宝能集团一位高管告诉记者。

税费或将从成交总金额中扣除

位于深圳市南山区留仙大道的宝能城花园地块,宝能集团分别于2008年和2012年,通过两次股权拍卖,从大连奶牛奶场有限公司老板陈谷嘉手中获得的牛奶场用地。每平米折合楼面价只有400多元,再加上建设费用,宝能城花园的账面成本单价可能只有几千元。

深圳中院提交的不动产登记信息亦显示,上述宝能城花园这56套大平层住宅,150平米左右建面登记价,约为80万一套,折合成每平米为5333元。如果这就是宝能城花园的建安成本,那么与1400万左右的平均单套成交价相比,增值了1650%。

现行《税法》对于开发企业需缴土地增值税规定,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过50%、未超过100%的部分,税率为40%;超过100%、未超过200%的部分,税率为50%;超过200%的部分,税率为60%。

一位财税专家告诉记者,从垫付税费比例来看,宝能城可能要按最高档即60%来缴付土地增值税。“上述法拍住宅的权利人是宝能集团,按相关规定,应由执行法院替宝能集团从成交总价款中,扣除税费,剩余的偿还宝能集团对平安银行的债务。”

“484套住宅,平安银行之前是按其中每平米8.5万的(受偿)目标来框算的,现在10万左右的成交价,再扣除税款,应该是覆盖不了这8.5万一平方米的目标了”,上述高管表示。

值得注意的是,该批484套房源,在平安银行获得第二次质押之后两天,又被第三次质押给了宝能集团自融平台——前海世纪基金管理有限公司(下称“前海世纪”)。

在平安银行的债务获得全额受偿前,前海世纪相关产品的投资人可能难以获得清偿。据记者了解,根前海世纪目前还有30亿左右债权未得到清偿,涉及投资人600多名。

记者从前海世纪一位投资人处了解到,上周有投资人与平安银行协商此事,“平安银行有关负责人答应由他们来召集(前海世纪的)基金管理人,跟投资人见面。”

记者拨打平安银行董秘周强电话尝试求证,但周强表示不便接听电话。

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