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广州深圳带押过户、北京连环单并行办理,稳楼市重点从“保新房”转向“保二手”

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传统楼市旺季“金九银十”行将过半,稳楼市政策的趋势又有新的变化。

9月21日,据媒体报道,人民银行广州分行向辖内各中心支行及银行机构下发《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》,支持各地银行探索二手房交易过程中无需先“赎楼”即可直接过户,重新抵押并发放房贷的新模式。而23日,北京住建委发布了《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》,“卖一买一”由串联办理改为并联办理,缩短办理时间。

除了两个一线城市出台优化二手房交易流程的政策外,据《华夏时报》记者不完全统计,近一个月以来,还有青岛、深圳、常州等城市作出调整二手房政策的尝试,包括取消限购、带押过户、全面取消限售等。

“虽然并没有政策文件明确要求加强二手房的流通性,但二手房相关的宽松政策确实有增加的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出,近期高层多次提到支持刚需及改善性住房需求,其中改善性需求是要靠二手房来激活的,所以这方面政策会比较多。

一线城市开始“保二手”

据中原地产研究院,截至8月,2022年年内房地产调控已经超过700次,同比上涨接近67%,继续刷新历史记录。纵观这些政策,虽然松绑政策是绝对的主流,但其重点有所不同。2022年一季度,松绑政策主要是针对限购的,发布城市以三四线城市为主;二季度松绑楼市的城市以二线城市为主,方向全面升级到针对信贷,包括调整房贷首付和房贷利息降息、公积金政策、人才政策、购房补贴。

其间,从4月中旬开始,针对二手房市场开始有一些城市放松限售、修改二套房认定标准。例如,5月底唐山、哈尔滨、银川、六安等城市直接取消了限售政策,苏州、常州、东莞、泰州等城市缩短了限售年限。不过,彼时作出上述调整的大多数都是三四线城市,且长三角地区前期楼市较热的三线城市尚不敢“一放到底”。

8月下旬以来,“保二手”政策继续升级,放松限售更加彻底,多个一线城市也出台了简化二手房交易流程的政策。例如8月底常州在5月中旬将“4年限售”改为“2年限售”的基础上,全面取消了二手房限售;青岛发布楼市新政,其中包含取消二手限购,但随后被删除;深圳坪山公证处9月1日宣布首次完成“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务,即通过引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处,打通交易环节,实现带抵押过户,免除赎楼担保费用,降低二手房交易成本。

事实上,“带押过户”也并非深圳首创,济南、青岛、昆明等多地近期都进行了类似的尝试。人民银行广州分行在推广这一模式时,也要求各金融机构优化完善业务流程,与不动产登记中心、第三方机构建立业务合作关系,形成具体操作规程或者业务指南。而北京试行“连环单”并行办理,也是减少“卖一买一”客户的交易周期和交易成本,激活改善型购房需求的举措。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者指出,一套二手房交易,可能链接着3到4套房的交易。过去,由于上述流程的繁琐阻滞,一套房交易不了,影响到其他房子的交易,导致买卖需求实现不了。“转按揭”注入了强大的信用背书,畅通了交易流程,促进了房屋流转和良性循环。

二手房市场“冷暖自知”

一线城市纷纷下场“保二手”的背后,是近期二手房市场仍然较为低迷的现状。

根据9月16日国家统计局公布的2022年8月70个大中城市房价数据,8月新建商品住宅和二手住宅销售价格环比呈现下降趋势的城市分别为50个和56个,比上月分别增加了10个和5个。其中,一线城市二手房价格从上月上涨0.2%转为持平,二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者指出,由于年中交付高峰期7月份出现了停贷风波,导致市场在8月份再次出现了探底现象。新建住宅下调城市50个,二手房环比下调城市56个,都是年内最多。

市场观点认为,相比限价较多的一手房市场,二手房交易更能反映出市场的真实状况。李宇嘉指出,近期各地二手房交易不断下降,房价下跌幅度比新房大,对稳定市场预期和缩短换房周期造成巨大冲击。由于交易周期长、预期差,一些人群为了换房,不得不大幅度降价卖掉手上的二手房。这也造成了市场信息的进一步下行,加重观望情绪,更不利于交易实现。目前,在广州等热点城市内推行“带押过户”能够降低成本、缩短周期,有助于新市民购房,也能促进换房需求。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《华夏时报》记者表示,降息仍然是目前楼市政策工具箱里最有效的一个。记者注意到,在8月份5年期以上LPR大幅下调15个基点后,9月底央行公众号发出《深入推进利率市场化改革》和《回归本源 全面提升金融服务实体经济效率和水平》两篇文章,提出深入推进贷款市场报价利率 ( LPR ) 改革,推动实际贷款利率明显下行,有效降低企业融资成本。

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