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区域新盘调查 去年开盘“日光”,如今摇号报名仅10%!这个成都热门片区楼盘怎么了?

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在成都天府新区的鹿溪智谷片区,近年来新开的住宅项目一直处于“不愁卖”的状态。

《每日经济新闻》记者根据公开信息不完全统计,2016年起,鹿溪智谷片区内对外销售的楼盘仅天投东鑫苑、龙湖天境、鹿溪樾府、德信弘阳湖畔云璟、隆溪湖铂翠轩、人居越秀和樾林语以及龙光•天瀛一期7个,平均一年推一个,且基本每次推出后都能迅速清盘。

然而,位于这个热门片区的龙光•天瀛二期项目,近日推出84套房源却只吸引了9组客户登记报名,占比仅约10%。而去年龙光•天瀛项目一期开盘时,推出的300套高层住宅报名人数超过房源数,去化率达100%。

图片热点片区“抢”地

龙光•天瀛项目由三宗地块构成,且为开发商龙光分批竞得。

2020年4月,龙光以溢价50%、楼面价9684元/平方米竞得成都天府新区兴隆湖东畔70.4亩宅地,其中无偿移交统建房比例16%。

这就是龙光•天瀛一期,于2020年12月、2021年4月两次开盘,两次报名人数均超房源数量,最终546套房源全部售完。


龙光•天瀛二期售楼部的看房者 图片来源:每经记者 陈利 摄

如今正在销售的龙光•天瀛二期用地,则是龙光在2021年6月成都首试集中供地中竞得。

该地块位于天府新区兴隆街道三根松村三组,面积约63.10亩地块,采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖,当时吸引了24家房企报名。

最终,龙光以9.5%的溢价率、成交楼面地价10400元/平方米夺得该地块,自持租赁住房面积比例达45%,创下了成都市此前自持比例的新高。而且,该地块还要深求配建小学1处。

同日,龙光又以楼面价11700元/平方米、自持租赁住房比例36%,在与17家房企的竞争中夺得紧邻二期的一宗约38亩的地块,即后期将推出的龙光•天瀛三期。


来源:成都龙光微信公众号

相较于一期项目的热销,龙光•天瀛二期销售则稍显冷清。

今年4月最后一周,龙光•天瀛二期首次推出3、4、5、6、9号楼236套高层,均价24814-26364元/平方米,最终仅61人报名,占比不到26%。到了6月底,二期第二批次开盘推出2、7号楼共84套房源,均价12974-26897元/平方米,最终仅9组购房者登记报名,占比仅约10%。

对此,9月23日下午,《每日经济新闻》记者在以购房者身份实地走访龙光•天瀛项目时,置业顾问表示,“目前项目只有少量房源在售。”

至于为何此次摇号报名登记人数这么少,置业顾问表示,“我们当时有劝退购房者,因为通过报名摇号,价格上就只能按照备案价销售;但根据成都规定,如果报名人数少于房源数量,那么项目就进入顺销,价格上我们就能在备案价基础上给出一定的优惠。”

以目前该项目在售的一套128平方米房源为例,该套房源备案价为326万元,优惠后为319万元。

不过在成都透明房产网上,《每日经济新闻》记者查询发现,龙光•天瀛二期首次开盘的236套房源中目前仍有78套处于可售状态;第二次开盘楼栋尚未有任何网签数据。


龙光•天瀛二期现场图片来源:每经记者 陈利 摄

曾遭业主投诉

在龙光•天瀛所处的鹿溪智谷核心区,总面积约10平方公里,这里不仅有全球首个以独角兽企业孵化和培育为主的产业载体——“独角兽岛”项目,而且拥有4500亩湿地水域,以及鹿溪河湿地公园和多个网红地标。

根据规划,该片区的住宅开发用地仅10%,未来的价值不言而喻。

不过,龙光•天瀛项目由于处于片区边缘位置,享受的配套规划也有一定限制。如距离目前已建成的成都地铁18号线兴隆站约3公里,距离成都地铁1号线兴隆湖站约5公里。

虽然可以在东鑫苑门口乘公交车T101直达地铁1号线兴隆湖站,不过由于周边居住氛围尚未形成,班车频次较少。记者从龙光•天瀛二期现场乘坐网约车到达地铁18号线兴隆站,花了9元钱。


在建的龙光•天瀛二期现场图片来源:每经记者 陈利 摄

记者注意到,龙光•天瀛项目附近有蓉遵高速、天府大道和梓州大道等城市主干道,周边大型商业综合体有兴隆湖北侧的财富中心一期——天投方圆荟(即将开业),片区内还有暹罗天地、中粮天府大悦城等标杆商业配套,不过目前还处于招商阶段,距离呈现还需要时间。

教育配套方面,据置业顾问介绍,龙光•天瀛项目有配建幼儿园和中学,预计年底完工。“按照2022最新划片,我们项目属于天府新区E学区,区域内有四川天府新区第一小学、四川天府新区十一学校。”

记者调查发现,片区内的楼盘项目定位多以改善群体为主,户型亦以大户型为主,不过目前已基本售完。

如位于项目北侧的鹿溪樾府项目,户型面积106-141平方米,精装单价2.2万-2.6万元/平方米,1216套房源已全部售完;距该项目约2公里左右的人居越秀和樾林语项目,户型面积123-144平方米,精装均价约2.5万元/平方米,套均总价约400万元;更早面市的龙湖•天境项目,户型面积最小170平方米起,最大户型387平方米,套均总价469万-594万元。

不过,目前上述项目均尚未交付。而附近有二手房出售的小区仅有天投•北鑫苑,且属于安置房和商品房结合小区。每经AI品房小程序显示,该项目的估值参考价为31513元/平方米;此外,贝壳找房显示,目前北鑫苑在售房源41套,参考均价为28497元/平方米,不过需要付全款。


龙光•天瀛二期周边在建楼盘项目图片来源:每经记者 陈利 摄

总体来看,作为区域内目前唯一在售新盘项目,龙光•天瀛二期目前25000元/平方米左右的均价并不算高,但去化率却处于垫底状态,除了受整体市场影响外,或与之前该项目一期业主的维权有关。

据四川在线“问政四川”,今年4月,一期业主投诉表示,龙光•天瀛整体涉及严重虚假宣传,使用“龙光•天瀛”宣传,且整体对外口径为“天系”为其最高端住宅产品,但备案时使用的则是“龙光•玖龙玺”备案。据了解,“玖系”基本被布局在成都三圈层及地级市,两种产品系品质定位完全不同。


来源:四川在线“问政四川”

不仅如此,据业主反映,龙光•天瀛一期的设计也存在重大缺陷,如入户的过道宽度只有1.2米,是按照消防过道最低标准设计的,影响使用功能;同时还存在违规施工,如龙光天瀛一期涉嫌商业街改为商墅的情况、商业别墅和住宅停车场未做分离等。

对此,龙光•天瀛项目置业顾问向《每日经济新闻》记者表示,“这要看怎么理解,业主偶尔维权也是好事,或许还能把需要解决的问题解决了。”

该置业顾问表示,在业主的这些问题抛出来后,开发商也积极去协商解决了,“如果没解决,我们二期也不可能卖得那么好。”

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