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刚需房的“重锤”,也落到了天津!

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共有产权房,天津终于还是跟进了。

9月9日,相关指导意见的征询文件,已经正式公布。

至此,天津共有产权房的part,拉开了大幕。

信息量很大,不过多赘述。

针对大家关心的几个问题,来划个重点。

❶ 共有产权房是不是小产权房?

NO,不要被“共有”两个字给唬住,是正式70年产权。

说直白点,就是你和政府“合伙买房”,各出一部分钱。

既然是一起买,你付的房款当然会低一点,但产权只有一部分。

❷ 天津哪些房子是共有产权房?

主要有两种:

第一种:无使用计划的定向安置经济适用房。

第二种:闲置的示范小城镇安置房和定向销售经济适用住房。

天津的共有产权房,更像是替代曾经的限价房。

实施了很多年的限价房,今年已被取消。

普通商品房都卖不完,限价房几乎没有市场。

❸ 哪些人可以购买共有产权房?

本市居民和非本市居民都可以买,但条件不一样。

对居民的住房面积、家庭收入、3年内是否有房屋交易、社保缴纳等,都有限定条件。

相当于“定向投放”。

目的是解决预算有限人群的住房问题,所以你的预算和收入,必须“真的有限”。

❹ 共有产权房的“产权”怎么分配?

买房人产权份额为70%,政府产权份额为30%。

❺ 共有产权房的定价标准?

分新建住房和存量住房两种情况,标准不同。

新建住房销售均价=周边房价×90%×70%,相当于打63折。

存量住房销售均价=周边房价×70%。

❻ 共有产权房可不可以交易?

5年内,不能交易。

5年后,可按照市场价格买回剩余产权,变成正式商品房进行买卖。

补缴价款=同地段、同类型住房的市场交易价格×住房建筑面积×政府产权份额。

一旦增购或转让后,不得再次购买共有产权住房。

也就是说,你只能买一次。

相比于以上问题,大家更关心的是——

天津的共有产权房,真的会执行吗?

共有产权房,是中国住房体系中的战略方向。

自上而下推动,并非天津的“个人行为”。

就像保租房一样,必须要做。

中国从2007年开始推行共有产权房制度。

北京、上海、江苏、陕西、湖北等多个省市均已落地,天津自然也不能掉队。

共有产权房,是定向解决刚需的住房问题。

用更少的钱,先买到房,降低总价门槛。

虽然只有部分产权归自己,但至少有个家。

当然,不能“既要又要”。

天津的共有产权房,以现在的经济适用房为主,位置肯定不理想。

基本在环城非核心地段,比如大寺新家园、双青新家园……

而且,房子持有5年不可交易,流动性较低。

最关键的,共有产权房占一个家庭的购房名额。

将来改善置换,也要算二套。

很多人都疑虑,共有产权房,会有人买吗?

不妨看看“他山之石”的北京。

2017年,北京就开始推行共有产权房。

最明显的特点:城区很抢手,郊区卖不完。

比如2020年,丰台区金璟阳光启动申购,作为五环内唯一的共有产权房,3.8万元/平米的房价,远低于周边5万多元的单价,引发抢房。

相反,门头沟、顺义等区的新盘,首次销售均未过半,都启动了二次申购。

共有产权房,价格肯定是低于市场价的,关键就看位置。

中国对住房模式的探索,道阻且长。

至今,还没有一个成熟且能平衡多方利益的机制。

解决住房问题,曾经有两种呼声:

要么,全面保障房化,封闭运行,按需分配。

也就是,回到1998年房改之前的模式。

要么,继续走市场化道路。

加大供应,提供足够多的房子,来实现供需平衡。

但这个“度”很难把握,夹杂政策、土地、人口等各种变数。

才有了“调控-放松-调控-放松”的不稳定节奏。

这两条路,单独走哪一条,都非长久之计。

所以,中国在解决住房问题上,要探索一条全新的道路。

保障性租赁住房要有,人才安居房要有,共有产权房要有,纯商品房也要有……

必须要走一条“复合型”道路。

保障性租赁住房

解决新市民、新青年,以及社会收入较低人群的居住需求。

租购并举,能享受落户、上学等待遇。

人才安居住房

持续吸引人才,保证城市竞争力。

比如天津生态城,企业员工可以申请人才住房,9000元/平米。

共有产权房

保障常住人口中,刚需的自住房需求。

预算有限的刚需人群,与政府“共同购房”,降低购房成本。

保障性租赁住房、人才安居住房、共有产权房,这3类住房基本会封闭运行。

价格被限制,低于市场水平,计划经济,具有保障属性。

纯商品房

满足改善和高端人群对住房的需求。

按照市场经济,自主分配,价高者得。

为什么要建立这些“很复杂”的体系?

这么多年来,房地产市场“一管就死,一放就乱”。

1998年房改至今,零零散散的不算,仅大规模的调控就经历了3轮。

每一次都如暴风骤雨,强力按压后,又大力度放松。

楼市难言稳定,这终归不行。

所以,不能再搞一刀切了,必须要给住房需求分层。

对不同的人群,针对性的提供住房。

这种设计合不合理暂且不论,但至少能保证“各取所需”。

“解决了刚需,才能放开改善。”

刚需,可以选择各种保障类住房,租也行,买也行,价格低廉。

改善,放手去做新产品、做高端,不受价格限制。

没有人会因为买不起爱马仕、开不上劳斯劳斯而向社会抱怨。

目的是让每个人都吃上馒头,但想吃肉,还得自己努力。

如果读懂了房地产未来的底层逻辑,就能明白一件事:

刚需房,越来越有保障性质了。

现在的纯刚需市场,正在迎来“隐形重锤”。

第一记重锤(短期):共有产权房。

利用存量房,很快就能转变,投入市场。

第二记重锤(中期):保租房。

到2025年,天津要完成40万套保租房的任务。

第三记重锤(长期):集体土地入市。

尚未立法,但土地制度的变革,影响深远。

至此,刚需盘,看不到长期价值了。

市区没有重点学区的老破小、环城远郊的刚需盘,价值进入“萎缩通道”。

再加上天津新增人口动力弱,楼市以内生改善需求为主。

未来天津楼市,只有核心地段的改善房,有长期价值。

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