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房价回到四年前!济南楼市,慌了!

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作者:子非鱼

01 | 根本停不下来

9月22日,济南市多家银行落地了非限购区域内,首套房首付比例20%,二套房首付比例30%的政策,通过降首付的手段,来进一步释放需求。

这已经是济南一周内第二次出手,也是8月份以来第四次托底楼市的大动作,足可见济南有多慌。

正如本号多次强调的,楼市一天不复苏,托举措施就一天不会结束。

因为这一场救市,本质上是救经济。尽管我们嘴上说着不会以房地产作为刺激经济的手段,但数据在这摆着,房地产的重要性在这里摆着。

房地产行业占GDP的比重仅次于制造业的第二大行业。更不用说,房地产行业的巨大带动作用了。冶金、建材、装修、家具、家电等行业,基本上都要靠房地产吃饭。

有专家计算过,中国房地产行业从业人员大约1300万;建筑行业5800万人里,至少4000万跟商业房地产密不可分;由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收,那么全国财政供养人口5000万里,三分之一相当于吃房地产饭。

今年房地产行情转冷,很多人失业,也证明了房地产的重要性。16至24岁的失业率,持续创下新高。

所以,对于托底楼市,上至中央下至地方政府,都是认真的,也是执着的。

对于济南这样一个房价已经阴跌了很久、房子卖不动、库存高企、挂牌量激增的城市来说,更是如此。

02 | 两个月四次出手

在昨天放低非限购区域首付之前的9月16日,济南大幅放开了限购:

除了二环内历下区、市中区,非限购区域新房和二手房不再有套数、出售限制,外地户籍在非限购区域购房不再有个税、社保要求。同时非限购区域的信贷政策,执行“认贷不认房”。

也即济南的限购外围只留下了最后两个行政区,其他全部放开了。

8月份,济南已经有过放松限购和降首付的举动。

关于降首付:自2022年8月15日起,济南市将二套房公积金贷款最低首付款比例由60%调整至40%

8月26日,济南发布限购新政:

第一,是针对大学以下学历的非户籍人口,之前需要1年社保,现在只需6个月。

第二,扩大了学历购房政策,之前缴纳3个月社保即可购房的,需要大学以上学历。现在下调至大专(高职)以上学历。

也就是说,过去的两个月,济南有过两次降首付和放松限购的举动,可谓是动作频频。没办法,市场太冷了。

克而瑞披露的数据显示,济南8月份商品房成交量仍在下跌,环比下跌15%,同比下跌32%,整个前8个月累计成交面积较去年同期下跌了41%,几乎快要腰斩。

库存方面,山东省两个中心城市,青岛与济南都在中心城市库存排名的前列。

我们知道,青岛的狭义库存持续位居全国第一,超过了2400万平方米,武汉第二。

克而瑞9月20日披露了最新的库存数据,青岛的广义库存(包括已建好尚未卖出、已开工尚未建好和卖出,已拿地尚未开建的房子)依旧位列第一,武汉第二,青岛与武汉的商品住宅广义库存都超过9000万平方米。

济南位列全国第19,在3000万平方米左右。

至于房价,济南和天津、郑州、青岛等北方中心城市一样,已经持续阴跌好几年了。

根据机构披露的数据来看,济南二手房挂牌价已经10连跌。7月份济南二手房挂牌均价15854元/平方米。而2021年7月,济南二手房挂牌均价为19243元/平方米,2018年2月二手房均价16004元/平方米。

7月份的挂牌价比2018年2月份还要低,这也就意味着济南的房价,已经跌回至四五年前了。

国家统计局披露的数据,也能够佐证这一点。

根据国家统计局披露的8月份70个大中城市房价数据显示,有37个城市的二手房价格相较于2020年下跌,按照抛物线的走势推断,这37个城市房价至少跌回三四年前。

济南便是其中之一。和济南一样位居此列的中心城市,还有哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、武汉、青岛、南昌、兰州、乌鲁木齐。

制图:城市财经;数据:国家统计局

03 | 放开限购与降首付顶用吗

不顶用。

关于放开限购是否管用,我前几天专门以福州、沈阳、廊坊这些完全放开了限购的城市和东莞、佛山这些几乎完全放开限购的城市作为案例进行梳理,结果发现,没有一个城市被托起来了。

这也意味着放开限购拖不起楼市。这个结果是可以预料的,一方面放开限购意味着告诉别人,这里的楼市扛不住了。另一方面,购买力才是决定性因素。

至于降首付,上半年一大波城市掀起过降首付的浪潮,依旧没有什么起色。

降首付,看似降低了上车门槛,但却加重了购房者的后期还贷压力。在不确定性加剧的当下,购房者压根就不想贷款买房,更何况还要增加后期的还款压力。

如果非要救市,那就得狠下心来,大幅降价,让更多的人买得起才有用。但显然这不现实,因为这会带来更加无法预料的危机。

所以只能这样僵着,价格阴跌,钝刀子割肉。

在这种局面下,如果不是特别着急,买房大可以缓缓,至少等到明年年初,根据局势变化再做决定。

从具体数据来看,目前济南下辖的所有区,包括历下区、市中区这两个核心区,去化周期都超过了12个月警戒线。

制图:城市财经;数据:济南市统计局、中指院

在这一点上,济南和其他中心城市有很大不同。青岛、武汉这两个库存量第一第二的城市,库存积压也主要在外围区,核心区比如青岛的市南市北,武汉的江汉,库存压力并不大,去化时间并不长。

济南则整体呈现出了去化周期超长的局面,这也就意味着,济南包括核心区的房价,都还有不少下行空间。

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