南通人曾疯抢的“倒挂神盘”，如今是赚还是亏？

楼市中，最能引起轰动的楼盘，往往就是倒挂盘。

地段、配套、品质，在价格倒挂面前统统要退避三舍。

当疯狂退去，南通那些曾经被疯抢的“倒挂神盘”，如今在楼市下行趋势愈发明显的情况下，跑赢市场大势了吗？

1

中兴兰溪荟

提到倒挂盘，首先想到的就是曾被称为南通“第一神盘”的中兴兰溪荟。

2019年，南通楼市正火热。开发区能达板块新房价格集中在1.8-1.9万/㎡之间，最高甚至破了2万大关。

在这样的市场下，高层均价仅11990元/㎡的中兴兰溪荟，凭借6000-7000元/㎡的倒挂价格优势，成为当年南通楼市的“话题王”。

即便锁资金额高达80万，还要捆绑车位和储藏室，557套房源依旧吸引了超6000位买房人，银行门口排起了长长的队伍，甚至还有不少人是带着棉被熬夜排队。

“抢房”盛况犹在眼前，如今“一代神盘”还香吗？

查询相关二手房网站，我们发现，目前中兴兰溪荟仅有两套高层成交，成交价分别是16353元/㎡和15437元/㎡。

相较于当时的新房价格，二手房成交价上涨了3000-4000元/㎡，看似行情还不错。

但需要注意的是，中兴兰溪荟在政策上属于5年内限制出让楼盘（注：部分房源限制出让），因此实际挂牌量很少。

数据显示，目前项目仅有30套房源挂牌，近90天内仅有1套成交，整体流通性并不高。

考虑到需要持有较长时间，买房人实际成本较高，当初历经波折抢到房的人，收益也许并没有想象中可观。

2

江山鼎

再来看看同样位于开发区的另一家“千人抢”神盘——江山鼎。

该项目于2014年首开，均价8950元/㎡，最后一次开盘均价9800元/㎡，与当时周边新房价格倒挂近1万/㎡。

随后，江山鼎就开启了“捂盘”模式，三期房源迟迟不开，无数买房人等到心碎。甚至每隔一段时间，就有关于“江山鼎三期马上开盘”的传闻。

直到去年7月，南通住建局发布公告，宣布江山鼎三期全部房源由区属国企回购，将作为租赁型人才公寓，向人才出租使用。

自此，市区最后一个“倒挂神盘”正式落幕。

查询某二手房网站，江山鼎最近一次成交发生在今年6月，成交单价为17829元/㎡，而在2021年成交的房源，价格则更高一点，基本在2万/㎡左右。

虽然今年的二手房成交价缩水不少，但相较于当时的新房价格，涨幅还是达到约8000元/㎡，如果是在去年上半年出手的话，涨幅更是超过了12000元/㎡。

如此看来，入手江山鼎的业主，还是妥妥赚了一波的。

3

国城璟府

创新区的国城璟府在倒挂盘中也是赫赫有名。

该项目于2017年12月首开，高层均价11468元/㎡，当时有近2000组认筹客户。

之后近一年才加推，高层均价12600元/㎡，锁资90万的情况下，288套房源吸引超5000组客户。

这几年，南通创新区热度颇高，区域内各项规划相继落实，板块房价也是水涨船高，国城璟府的倒挂优势十分明显。

数据显示，国城璟府高层二手房成交价在2021年3月份达到峰值，近2.5万/㎡的价格，与新房相比，涨幅超12000元/㎡。

目前，项目二手成交价在2-2.2万/㎡左右，相较于前两年有所下跌。

以同一个户型（109㎡三房）为例，今年6月成交的一套均价为20607元/㎡，2020年8月成交价则是24445元/㎡，两年时间下跌近4000元/㎡，总价相差了41万。

不过，对比开盘时的价格，涨幅还是明显的。目前创新区新房价格在2.5-3万/㎡之间，国城璟府二手房还是有几分看头的。

4

苏建阳光新城

位于北大街板块的苏建阳光新城，同样属于倒挂盘。

去年6月，项目领取最后一栋住宅销许，均价14325元/㎡，而当时该小区二手房挂牌均价约2.1万/㎡，倒挂近7000元/㎡。

也正因如此，即使限售5年，锁资100万，182套房源还是吸引了超1200组客户，平均7个人抢一套房！

苏建阳光新城能有如此大的价格优势，主要还是因为入市时间比较早。

该项目于2011年首开，均价约9300元/㎡，2018年再次加推时，均价约13000元/㎡。

随着南通楼市整体热度高涨，到2021年，北大街板块新房、二手房价格早已不可同日而语，苏建阳光新城自然形成倒挂优势。

不过，这两年楼市又开始下行，苏建阳光新城的二手房价格也有所下跌。但相比三期上市价格，目前还是有4000元/㎡左右的溢价。

目前，项目二手房挂牌价约1.85万/㎡，近期成交房源价格基本在1.8万/㎡左右。不过，该项目最后一栋住宅限售5年，持有成本同样比较高。

5

其实，多数购房者争抢倒挂盘主要有两点原因：

1、投资心理，觉得会稳赚不赔，转手就能获得不小收益；2、价格相对便宜，刚需上车门槛低。

但即使是被大众力捧的倒挂盘，未来能否升值也是存在不确定性的。

交付品质、物业服务、配套兑现、市场大环境等等，都是影响其价格涨跌的因素。

即便价格略有上涨，但刨除房屋持有成本（包括购房成本、房贷利息、物业费、交易费等）后，还有的赚吗？

楼市诡谲多变，买房不忘初心。