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南通人曾疯抢的“倒挂神盘”,如今是赚还是亏?

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楼市中,最能引起轰动的楼盘,往往就是倒挂盘

地段、配套、品质,在价格倒挂面前统统要退避三舍。

当疯狂退去,南通那些曾经被疯抢的“倒挂神盘”,如今在楼市下行趋势愈发明显的情况下,跑赢市场大势了吗?

1

中兴兰溪荟

提到倒挂盘,首先想到的就是曾被称为南通“第一神盘”的中兴兰溪荟

2019年,南通楼市正火热。开发区能达板块新房价格集中在1.8-1.9万/㎡之间,最高甚至破了2万大关。

在这样的市场下,高层均价仅11990元/㎡的中兴兰溪荟,凭借6000-7000元/㎡的倒挂价格优势,成为当年南通楼市的“话题王”。

即便锁资金额高达80万,还要捆绑车位和储藏室,557套房源依旧吸引了超6000位买房人,银行门口排起了长长的队伍,甚至还有不少人是带着棉被熬夜排队。

“抢房”盛况犹在眼前,如今“一代神盘”还香吗?

查询相关二手房网站,我们发现,目前中兴兰溪荟仅有两套高层成交,成交价分别是16353元/㎡15437元/㎡。

相较于当时的新房价格,二手房成交价上涨了3000-4000元/㎡,看似行情还不错。

但需要注意的是,中兴兰溪荟在政策上属于5年内限制出让楼盘(注:部分房源限制出让),因此实际挂牌量很少。

数据显示,目前项目仅有30套房源挂牌,近90天内仅有1套成交,整体流通性并不高。

考虑到需要持有较长时间,买房人实际成本较高,当初历经波折抢到房的人,收益也许并没有想象中可观。

2

江山鼎

再来看看同样位于开发区的另一家“千人抢”神盘——江山鼎

该项目于2014年首开,均价8950元/㎡,最后一次开盘均价9800元/㎡,与当时周边新房价格倒挂近1万/㎡

随后,江山鼎就开启了“捂盘”模式,三期房源迟迟不开,无数买房人等到心碎。甚至每隔一段时间,就有关于“江山鼎三期马上开盘”的传闻。

直到去年7月,南通住建局发布公告,宣布江山鼎三期全部房源由区属国企回购,将作为租赁型人才公寓,向人才出租使用。

自此,市区最后一个“倒挂神盘”正式落幕。

查询某二手房网站,江山鼎最近一次成交发生在今年6月,成交单价为17829元/㎡,而在2021年成交的房源,价格则更高一点,基本在2万/㎡左右。

虽然今年的二手房成交价缩水不少,但相较于当时的新房价格,涨幅还是达到约8000元/㎡,如果是在去年上半年出手的话,涨幅更是超过了12000元/㎡。

如此看来,入手江山鼎的业主,还是妥妥赚了一波的。

3

国城璟府

创新区的国城璟府在倒挂盘中也是赫赫有名。

该项目于2017年12月首开,高层均价11468元/㎡,当时有近2000组认筹客户。

之后近一年才加推,高层均价12600元/㎡,锁资90万的情况下,288套房源吸引超5000组客户。

这几年,南通创新区热度颇高,区域内各项规划相继落实,板块房价也是水涨船高,国城璟府的倒挂优势十分明显。

数据显示,国城璟府高层二手房成交价在2021年3月份达到峰值,近2.5万/㎡的价格,与新房相比,涨幅超12000元/㎡。

目前,项目二手成交价在2-2.2万/㎡左右,相较于前两年有所下跌。

以同一个户型(109㎡三房)为例,今年6月成交的一套均价为20607元/㎡,2020年8月成交价则是24445元/㎡,两年时间下跌近4000元/㎡,总价相差了41万。

不过,对比开盘时的价格,涨幅还是明显的。目前创新区新房价格在2.5-3万/㎡之间,国城璟府二手房还是有几分看头的。

4

苏建阳光新城

位于北大街板块的苏建阳光新城,同样属于倒挂盘。

去年6月,项目领取最后一栋住宅销许,均价14325元/㎡,而当时该小区二手房挂牌均价约2.1万/㎡倒挂近7000元/㎡。

也正因如此,即使限售5年,锁资100万,182套房源还是吸引了超1200组客户,平均7个人抢一套房!

苏建阳光新城能有如此大的价格优势,主要还是因为入市时间比较早。

该项目于2011年首开,均价约9300元/㎡,2018年再次加推时,均价约13000元/㎡

随着南通楼市整体热度高涨,到2021年,北大街板块新房、二手房价格早已不可同日而语,苏建阳光新城自然形成倒挂优势。

不过,这两年楼市又开始下行,苏建阳光新城的二手房价格也有所下跌。但相比三期上市价格,目前还是有4000元/㎡左右的溢价。

目前,项目二手房挂牌价约1.85万/㎡,近期成交房源价格基本在1.8万/㎡左右。不过,该项目最后一栋住宅限售5年,持有成本同样比较高。

5

其实,多数购房者争抢倒挂盘主要有两点原因:

1、投资心理,觉得会稳赚不赔,转手就能获得不小收益;2、价格相对便宜,刚需上车门槛低。

但即使是被大众力捧的倒挂盘,未来能否升值也是存在不确定性的。

交付品质、物业服务、配套兑现、市场大环境等等,都是影响其价格涨跌的因素。

即便价格略有上涨,但刨除房屋持有成本(包括购房成本、房贷利息、物业费、交易费等)后,还有的赚吗?

楼市诡谲多变,买房不忘初心。

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