建发玺云纯商房值得买吗？福州市中心这处近地铁房，有性价比？

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这个月初，金山绿轴片区新盘——建发玺云入市，引起不少购房人群的关注。有粉丝线下咨询，该社区品质如何，能否购买。

此外，也有购房者在后台留言，询问华林路沿线的华林上景这个小区如何，是否有性价比。

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关键词:金山、改善、大平层

@mai149

Yesir老师，最近金山绿轴的建发玺云宣传很火，请问这个项目如何，真有宣传的那般高品质？

Yesir答疑：

建发玺云位于凤冈路以北，新颐路以南，省立医院金山分院以西，处于金山绿轴板块的核心区位。

地段上，该项目所处的位置，可以说是金山绿轴片区近些年来出让最好的一幅地块之一。社区东侧距离地铁5号线凤岗站530米，有一定出行优势。同时，距离省立医院金山分院也在600米左右。社区北侧即是万科里商圈，同时距离仓山万达、万象里也仅有1公里。西侧距离金山公园1公里左右。教育配套上，社区南侧有仓山教师进修附属三小及金山八期中学。

可以说，在目前整个金山绿轴片区旧改步入尾声的情况下，周边配套已经成形，且该片区南北两侧整体的城市界面尚可，整个片区已开发殆尽，十分完善。

那么，建发玺云具体情况如何？据公开信息可知，该项目占地面积61.56亩，容积率3.0，限高80米，共规划15栋，除了10和15栋为17层的小高层外，其余楼栋均为22~26层的高层住宅。此外，地块除了要求60%精装外，无任何规定配建，可谓纯商社区。不过从公布的效果图来看，该社区会在南侧和西侧方向配建商业。

户型上，该项目主打改善大平层户型，主推149、179、210平三种四居室户型，各楼栋均为2梯2户，公摊16%，计划2025年建成，精装交付。

价格上，虽然在地块出让阶段要求销售指导均价在35000元/米，但考虑到目前周边在售的部分新盘，其价格在30000~32000元/平的范围，再算上精装房加价，后续总价至少500万元起步。

综上，作为目前金山绿轴片区旧改进入尾声的新盘项目，周边城市界面崭新，配套完善，地段价值稀缺，不可多得。同时该社区主打改善定位，且建发在福州造城多年，旗下项目的豪宅属性得到不少购房者的认可，故该社区的总价较高，若是对地段和社区品质有高要求的人群，建发玺云值得考虑，建议到场了解情况。

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关键词:金山、近商圈、高层

@用户7476604269862

Yesir老师，杉林悦榕公馆这个小区如何，请分析一下。

Yesir答疑：

杉林悦榕公馆位于亭洲路以东，金榕南路以南，仓山万达广场以北，位于金山板块的核心区位内。地段上，该社区所处位置可谓金山板块的黄金地段，社区南侧一街之隔，即是仓山万达广场，北侧一街之隔，则是省立金山分院，同时该社区距离地铁5号线浦上大道站500米左右，距离凤岗里站则为600米左右。此外，社区划片西南侧的仓山第七中心小学，在出行、商圈、医疗、教育上，该社区周边配套完善。

杉林悦榕公馆自身情况如何？根据目前的信息来看，该社区占地面积58亩，绿化率30%，共建9栋共约1100户，均为电梯高层住宅。社区于2015年建成交付，房龄至今7年。社区实现1:1的车位配比和人车分流。此外，由于周边商业发达，该社区内租户较多，人流量较大，需注意。

价格上，据中房数据显示，杉林悦榕公馆近三个月的成交均价为30543元/平。

户型上，该社区主打刚需定位，在中介平台上，多挂出80-105平面积段的小三房，此外，该社区的2号楼主打60平的小两居户型，也是该社区租赁较好的房源之一。

综上，杉林悦榕公馆在地段上可谓立足于金山板块的核心位置，周边配套完善，生活便利，可谓不可多得的社区。但地段核心之下，该社区也存在着高出租率，社区业主成分杂乱的问题，如果是自住，则需要考虑一下，能否接受社区租客较多的事实，建议实地走访，多了解社区内的环境情况。

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关键词:二环内、近地铁、刚需

@巧灵

Yesir老师，请问华林上景这个小区如何，我打算入手。

Yesir答疑：

华林上景位于华林路以西，二环路以南，晋安河以东，处于福州二环内中心地段。地段上，该社区地处市中心核心区位，周边交通便利，北侧即是火车北站，西侧可直达五四北CBD商圈，同时随着今年该社区东侧的溪口隧道通车，从该隧道可直达东二环泰禾广场，相比以往需通过二环绕行，更加快捷。

此外，该社区南侧500米左右可抵达地铁1号线斗门站，近地铁社区。除了在教育配套上有短板外，其他配套应有尽有，在《【Yesir答疑】 059》的第四问中，也有详细描述。

那么，华林上景自身情况如何？据现有信息可知，该社区10亩，容积率4.7，绿化率25%，于2011年交付，房龄至今11年。由于地块限制，社区仅由3栋楼组成，分别为一栋25层蝶式、一栋18层板式高层和一栋8层板式小高层。价格上，据中房数据显示，华林上景近三个月的成交均价为20711元/平。

户型上，该社区供应的房源从48-133平不等，类型多样。不过，由于社区地处市中心核心地段，挂出出售的房源有限，目前在售的面积以70-90平为主。另外，该社区的1号楼18层以下为早期拆迁安置房，故社区内的不同楼栋的价格差距较大，需注意。

综上，该社区位居市中心核心区域，除了教育配套有一定的短板，其他方面尚佳，从价格上看，该社区的价格算是目前市中心区域内具有性价比的区域，对于注重地段和价格的刚需购房者而言，该社区可考虑，建议多实地走访，多比对不同房源，择机入手。

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