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中渝置地张松桥重返内地楼市抄底?

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斑马消费 杨柘

低调且神秘的前重庆首富张松桥,会不会回归内地房地产市场,没有人能给出答案。不过,他一贯善于适应市场环境变化,一切皆有可能。

今年以来,张通过中渝置地先后接手多笔出险房企的资产,不免让外界产生了要抄底内地的联想。

原本他成功的起点就超过很多人,在此前十多年里,公司业务照抄作业般从内地转向香港及海外,赚得盆满钵丰。随着港资大举进军内地房地产市场,他是跟,还是不跟?



接盘侠

中渝置地对豪宅项目的兴趣没有停止。今年2月,公司联合资本策略接盘了世茂集团持有的香港寿臣山15号项目40%权益。日前,公司从明发集团手中接过所持该项目10%权益。两次接盘,耗资合计约13.72亿港元。

随着两家出险房企退出,中渝置地所持项目权益从32%增至42%,另一股东英皇国际所持项目权益由40%增至50%。

2014年,英皇国际联合世茂集团、明发集团等拿下寿臣山15号项目地块,开发成为15幢独立洋房,属于港岛南的富人区,客户群体非富即贵。

这个豪宅项目刚刚熬到出售的时候。据中渝置地2022年中报披露,目前已售出两幢洋房,售价分别为约8.7亿港元、4.35亿港元。

其实,不仅豪宅项目,在楼市调整期里,中渝置地成为多家出险房企的接盘方。

今年4月底,富力地产为纾解自身流动性危机,将位于伦敦的物业资产Thames City 50%股权及债权出售。当时,这宗物业资产为富力地产和中渝置地共同持有,中渝方面付出对价26.6亿港元。

富力成为输家,据称这笔转让预计让其亏损约18.4亿港元。这个项目是双方联手于2017年从万达集团处收购而来,对价4.7亿英镑。

张松桥为何会出手接下这些出险房企,外界并不知道。或许,恒隆、恒基及新世界等这些港资房企抄底内地房地产的苗头,以及新世界集团董事局主席郑志刚准备斥资百亿在内地买地、李嘉诚的长实集团也在内地跃跃欲试,已经给喜好跟随港资房企战略的张松桥发出了信号。

转身内地

大概十年前,张松桥对内地房地产业务果断选择清仓。他曾在股东会上说,“内地项目全部卖完,一寸不留”,这句讲话至今仍震耳发聩。

当时的背景是,中国楼市新政出台,内地楼市跌宕起伏。

2013年,总能拿捏住趋势的李嘉诚,也正在抛售内地地产项目。作为李的忠实追随者,张松桥也加入对内地楼市看空的队伍。

从当年开始,公司陆续出售内地地产项目,苦心积累的1000多万平方米土地储备,交予世茂、融创、恒大等一批地产企业。

2016年底,公司几乎清空所有内地项目,转而专注于香港及海外物业投资业务。这也让公司营收规模迅速跌落,2015年营业收入尚有55.46亿元,2016年为10.10亿元,2017年跌至3.88亿元,在这之后,每年营收规模徘徊在5亿元左右。

在物业投资市场,张松桥出手阔绰。2015年豪掷63亿港元,买下何鸿燊山顶道75号何东花园,创下香港历史上最贵豪宅成交记录;同年,还以15亿港元购得太平山顶白加道22号独立三层豪宅,又以7.6亿港元从雅居乐陈卓林手中买下包华士道1号房屋。此后,还分别以4.5亿港元买下浅水湾85号别墅、歌赋道1号别墅等。

2017年,张松桥进军伦敦,以11.35亿英镑获得伦敦金融城利德贺大楼,2.9亿英镑获得伦敦帕丁顿火车站沃达丰全球总部大厦,2020年又以2.1亿英镑获得伦敦骑士桥一处豪宅等。初步估算,张松桥在英国的投资不少于百亿元人民币。

随着主营业务的变化,张松桥的中渝置地,变成了一个“包租婆”。

今年上半年,公司投资物业组合收入2.61亿港元,占公司收入98%以上。其中,绝大多数来自英国的投资物业租金收入。

这几年来,公司也加速在内地发展项目。据中报,公司透过合营企业运营8个物业项目,其中3个项目位于中国内地的重庆璧山、江苏盐城及广东江门,分别持有项目权益33.33%、29.4%和34%,合计项目占地面积923万平方尺。

张松桥原先控制的渝太地产在2020年获得4个内地项目,去年9.03亿元摘得四川达州两宗地块。今年7月,公司获得四川眉山天府新区一处地块,总对价2.42亿元。

不过,去年11月,张松桥将持有渝太地产11%股权转让给高管黄云,同时退出高管层,委身小股东行列。

在这前后,张松桥不断增持中渝置地,持有权益比例已超过70%。目前公司在内地所投地产项目,处于较为谨慎阶段,仍在低线城市试探。

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