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郑州“保交楼”半月:有复工有等待,纾困救助需满足六条

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9月20日的郑州,天气已凉,但陈晋还是忍不住赶往位于郑州西南郊的啟福城,建筑工地上叮叮咣咣的声音,在很多人眼中都被认为是噪音,但让陈晋的脸上挂出了会心的微笑。

“为这房子,我盼了快10年了。”陈晋一声长叹,当年的年轻小伙,如今已是两个孩子的父亲,而他原本计划用于娶妻的婚房,却断断续续烂尾至今。

啟福城,这个“烂尾”多年的楼盘,曾是陈晋的噩梦,现在,他终于看到了交房的希望。

此前的9月2日,第一财经曾以《郑州“知名烂尾楼”迎来复工,当年无地无证就发售》为题,详细报道了啟福城的烂尾过程及其销售乱象。

随后的9月6日,郑州市召开强力攻坚“保交楼”专项行动动员会,并同时下发名为《关于印发郑州市“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》(下称“通知”)。落款为“郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组”。

这意味着,从9月6日算起,郑州市需要在10月6日前,确保全市停工楼盘全面复工。如今,时间已经过去15天,郑州的保交楼行动进展如何?第一财经就此对郑州部分楼盘进行了实地探访。

实探复工、促销,观望和等待

当记者到达啟福城的西大门时,门头上,“中国建筑第七工程局承建中原区啟福城续建项目”几个大字随风飘扬,两名工人急忙爬上梯子上去固定。其中一名工人告诉记者,自己是9月初进场的,目前,他们正在实施一些施工前的准备工作,譬如整理施工材料运输通道、检查维修工地设施和供电等。


位于郑州市西北角的裕华城,是郑州德宸祥苑置业有限公司开发的一个楼盘。9月20日下午,第一财经记者到达裕华城施工现场时,几名工人正忙着固定脚手架,准备进行楼盘外墙的施工工作。

今年9月17日,来自郑州市财政局的消息称,郑州市房地产纾困基金与包括裕华城、永威西郡等在内的多个楼盘项目签约。

“其实大部分楼盘都封顶了,剩下的主要是一些外墙施工了。”裕华城营销中心一名置业顾问告诉记者,这几天,裕华城被“纾困”的消息传出之后,已经开始陆续有一些意向购房者前来探盘了,虽然与往年的销售旺季相比,眼下的客流量只能算是“寥若星辰”,但已经足够让人欣慰了。

同样位于郑州西郊的永威西郡,由于附近有郑州市植物园、奥林匹克体育中心等基础设施的加持,一度销售良好,但伴随着其母公司永威集团资金链陷入紧张,永威西郡的销售与施工均受到影响。

9月20日下午,第一财经记者在永威西郡营销中心采访时注意到,偌大的营销中心,目光所及,几乎看不到前来探盘的意向购房者。

“现在买最划算,(公司)有活动,除了清盘特惠88折,还能再减2万。”置业顾问刘江卖力地向记者推销说,为了尽快回笼现金流,对于不经常搞特价活动的永威西郡,这个价格已经很有“诚意”了,甚至已经接近项目的盈亏平衡线了,而且,伴随着郑州市房地产纾困基金的落地,特价活动很可能会调整甚至取消,“(项目)不缺钱了,谁还会搞特价呢。”

不过,他也承认,公司的资金链紧张,确实对项目的施工造成了一定影响。

刘江说,正常情况下,诸如永威西郡这样的千户大盘,施工高峰期,工地上至少需要400名现场工人,但今年七八月份时,由于未能及时与建筑商结算费用,工地上只剩下三四十名工人。

房地产形势不好,连建筑商的心态也发生了变化,这位置业顾问告诉第一财经,之前,房地产行业约定俗成的费用结算规则是,楼盘建设的大部分建筑材料、工人工资都会先由建筑商垫付,待楼盘销售完毕,或项目建设完工,开发商才会逐步与建筑商结算费用,但眼下,此起彼伏的开发商资金链断裂潮,已经让建筑商都不敢再垫钱了。“现在,好多建筑商都要求,(开发商)至少得一个月结算一次,不结算,就停工,或者仅保留少数现场工人。”

虽然永威西郡的建筑工地上,眼下仍很少看到现场工人,但刘江对未来仍充满乐观,“到10月份,我们申请的4个亿的纾困资金就到位了,到时候你再来看,肯定还是一派热火朝天。”

一手纾困,一手整治

纾困资金,正在成为郑州不少楼盘的救命稻草。来自郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组办公室的消息称,截至9月12日,郑州市共计有95个地产项目正在进行专项借款申报。

面对“嗷嗷待哺”的近百家楼盘,可用于纾困的资金又从何而来?第一财经记者梳理发现,其中之一,是发行纾困基金,根据今年8月初,《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》披露,郑州市将首期发行金额为100亿的房地产纾困基金,在运作方式上,纾困基金作为母基金,与市区两级国企、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体。

原则上纾困专项基金出资比例不高于30%,项目所在区国有投融资公司应参与子基金组建,各主体出资比例由各方协商确定。子基金自有资金原则上出资不高于40%,其余的应通过争取金融机构并购贷等方式筹集低成本资金。

不过,想要最终申请到纾困基金,其实并不容易,一位参与申报的当地房企负责人表示,政府对参与申请纾困基金的项目,不仅要求高,项目的筛选也很严格。而且,参与申报纾困基金支持的项目,还需要符合其中六项条件:

房地产项目地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目;优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目;项目公司债权债务关系权属清晰,股权、资产不存在查封、冻结等情况,股东之间不存在内部纠纷,且项目公司名下仅有独立开发项目;项目剩余货值充足,资产超过负债,剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目;优先选择可适用并购贷条件的项目,如已取得四证、投资强度已达到总投资(不含土地款)的25%等;项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。

此外,郑州市还与国家开发银行签订了总金额为3000亿元的贷款协议,并表示,其中1600亿元将被用于棚改贷款,将通过收购现有安置房、房票等机制来缓解开发商流动性。

一方面,是帮助开发商“输血”,另一方面,则是不断加大的整治力度。伴随着“大干30天”的日期逐渐临近,郑州市明显加大了对停工楼盘尽快复工的整治力度,包括全市法院系统、公安系统、银行系统以及各辖区办事处的资源,均被调动起来,用以清除阻碍“保交楼”工作的“拦路虎”、“绊脚石”。

其中,部分因抽逃资金涉嫌违法犯罪的相关人员,甚至被依法严厉打击追讨,目前,多达69起涉问题楼盘刑事案件已被当地公安机关侦办。

而伴随着郑州打响“保交楼”。其所在的整个河南省,不少开发商也被因此威慑。来自河南省住房和城乡建设厅的消息称,截至9月17日,河南省已有694个房地产停工烂尾项目逐步复工,其中50个曾经停工,烂尾的项目,已被竣工交付。

(文中陈晋、刘江为化名)

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