前瞻 | 万物云上市的几个看点

距离万物云上市仅剩10天的时间。

9月19日，万物云发布全球发售公告。根据公告，按照公告，此次IPO，万物云拟全球发售1.167亿股H股，其中，香港发售股份1167.14万股，国际发售股份1.05亿股；发售价将不高于每股发售股价52.7港元，并预期不会低于每股发售股份47.1港元，拟最多募资约9.01亿美元。

作为一家物企，其上市过程中的诸多细节都在受到行业里的高强度关注，这在业内实属罕见，一方面是因为万物云自身行业龙头的地位，另一方面，则是在当下交投气氛清淡的物管圈内，万物云的上市无疑在给沉寂已久的市场注入强心剂。

那么，万物云此番上市，究竟有哪些最值得关注的看点问题呢？

01

关于估值

这其中，万物云上市的估值问题显然是当下被讨论的最为炙热的焦点话题之一，其原因在于，从公司目前披露的情况来看，万物云的市值远低于此前的市场预期。

根据招股披露情况来看，其本次拟发行不超过10%（超额配售选择权行使前）的新股，以此计算，万物云的市值约在549.71亿港元至615.08亿港元之间，折合人民币487.87亿元至545.88元。

根据9月19日的收盘价进行计算，万物云的这一市值水平正好位于当前上市物企市值排名第一和第二的华润万象生活以及碧桂园服务当中。但是从营收水平以及管理面积的水平来看，万物云则均高于排名第一的华润万象生活。不仅如此，本次万物云募资的9亿美元，也远低于市场预期。

事实上，对于万物云自身来说，对于市值问题，其实在过往的屡次对外表态时，显得较为淡定。

在8月31日的万科业绩发布会上，万科董事会秘书朱旭指出，虽然去年物管行业的市场估值远高于现在，但对万科而言，推进业务分拆并不以资本市场的市值窗口为考虑因素，万物云上市的时机主要考虑到它的战略发展方向不是以传统、单纯的物业管理公司，而是以一家城市服务商为定位。当这个时机成熟的时候才能启动上市，也是因为这个考虑，万科在去年年底启动IPO。

而万科董事会主席郁亮更是直言：“万科分拆物业上市，不是最在意短期市场的估值，更在意的是通过资本市场能够获得更多的力量，支持进一步的发展。”

郁亮进一步表示，分拆物业上市是整个开发服务并重策略中的一环，看重的是上市后带来的相互协同作用。“我也希望，特别期盼万物云在它自己选择的这个时机上市，能够借着上市做得更好一些。”

淡定的另一面，不容忽视的是，是大环境。毕竟从当下的市场气氛以及行业现状来看，过去两年内所呈现的高估值，想要在今年得到复刻，难度非常之高。

按照摩根士丹利9月15日发表的研究报告，物管股上半年业绩出现分化，国企背景的物管股呈现稳定增长，而私企的物管股则表现疲软。报告指出，物管股目前正处于历史低谷，明年预测市盈率7.9倍，2021至2024年的盈利年复合增长率为16%。

据中物研协数据显示，8月，非港股通物企、59家上市物企（不含新上市苏新服务）、港股通物企和恒生物业服务及管理指数分别下跌2.6%、5.4%、6.2%和7.8%，跌幅均大于恒生指数和沪深300（分别下跌1.0%和2.2%）。截至8月末，59家上市物企市盈率PE(TTM)均值首次跌破十倍，仅剩8.0倍。

“当下市场环境并不好，投资不踊跃，估值达不到预期在情理之中，而这一解释了万物云此次募资比例仅有10%左右，因为根据惯例，物企港交所上市，一般募资比例约在25%，既然市场无法给出好的价格，将募资比例下调再正常不过。”中物研协总经理杨熙表示，“对于万物云来说，目前首要目标是上市地位，一切等到先上市之后再说，至于市值，后期有足够的资本运作来演绎后续行情，短期内的市值并不能说明问题。”

熙说物业

02

关于豪华基石阵容

而除了估值问题，近期万物云堪称豪华的基石投资者阵容也在圈内不断刷屏。包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、高瓴旗下的HHLR基金及YHG投资、以及Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。

具体来看，中国诚通旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、中国诚通投资有限公司分别投资认购5亿元、2000万美元，UBSAMSingapore认购6000万美元，高瓴旗下HHLR基金及YHG投资认购3900万美元，CEPHEI认购3900万美元，淡马锡认购2500万美元，AthosAsia认购2500万美元。

这其中，既不乏润晖投资、HHLR基金及YHG投资这样的物管圈老面孔，同时类似淡马锡、中国诚通以及Athos资本这类此前更偏好科技类企业的新面孔出现在了万物云的身后，万物云所包含的“云”的概念无疑在此中有所助力。

除了基石投资者，万物云上市前所吸引的战略投资者阵容同样强大。股东架构中，除了控股股东万科企业以及万科企业附属公司和员工持股平台外，博裕资本，通过RadiantSunbeamLimited持股占比15.42%；58同城，通过
DreamLandingHoldingsLimited持股占比2.57%；深圳琳珠集团，通过瑞轩持股2.57%；华能贵诚信托，通过珠海达丰持股占比1.71%；海南云胜持股占比1.81%。

原阳光智博的投资者阳光海南实体，分别通过海南慧优持股0.41%、海南智博持股0.44%、海南慧佳持股0.62%、海南瑞鸿持股0.13%。

03

关于行业格局

除了估值、基石团队，还有一个焦点问题，作为行业龙头，万物云的上市对行业格局究竟会带来哪些变化？

富途证券研究报告指出，万物云完成上市，虽然会提高投资者对板块的配置力度，但是上市不可避免地会造成投资者调仓，对于板块内现存的物管公司，尤其是基本面不太扎实、关联方遭遇流动性危机的公司，这一挑战十分现实，并且大概率会发生。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，处于物业股两端的企业，也就是股价表现和未来走势更好的优质企业，以及股价低迷、看不到未来的较差企业，都会成为被调仓的重点企业，前者会被重点加仓，而后者会被抛弃。“物业股的估值会随着万物云的上市而表现得分化愈加明显。接下来物业股在资本市场上一方面会加快板块内的分化，另一方面也会加快物业板块内的行业整合，出现强者恒强、赢家通吃和一些弱势企业被迫逐步退出的市场格局，行业集中度未来会加快上升。”