实探海珠土华村！周边10万+，旧改为何这么难?

　　编辑 | 大顺

　　最近，一位土华村包租婆因为模仿“王子异rap自我介绍”在网上火了。

　　诞生于1971，梦想做收租第一；

　　催租的、逼租的，没有一个人敢迟交租；

　　疯狂收租的女孩，霸道是我的王牌，随时随地收租，出租房是我的舞台；

　　不加收租金、不加收电费...

　　看完包租婆的“自我介绍”，网友纷纷感叹包租婆有才，还有人表示想去当村民，钱不钱无所谓，主要喜欢农村...

　　这个让网友们集体吃柠檬的土华村，是广州妥妥的“有钱一族”。

　　去年，该村传出了新的旧改动作，引起众地产人的注意。

　　然而，近期有消息称土华村的改造计划需要“缓一缓”，这究竟是怎么一回事？

　　为了进一步了解土华村，淘房志于昨日前往现场，试图还原出它的真实面貌。

　　实地探访土华村

　　村民爆料不拆了？

　　土华村，位于华快与环城高速交界处海珠湿地公园旁，北跨石榴岗河至新滘东路，南临小洲村及瀛洲生态公园，东近官洲水道，地理位置十分优越。

　　土华村实拍

　　交通上，这里距离珠江新城CBD、琶洲CBD开车10分钟即可到达。

　　地铁方面，附近约2公里有地铁石榴岗站，18号线以及在建的地铁11号线经过该站。

　　值得一提的是，地铁11号线是广州首条大环线，连接两大老牌火车站，不用去和体育西、珠江新城、公园前、客村等换乘站人挤人，未来通往各大商圈都非常方便。

　　11号线站点

　　从村子外貌看来，这就是一个很典型普通的城中村，暂时看不出有改造痕迹。

　　主道路还算干净，但较窄，自建房多为4~5层高，电线网线凌乱缠绕，握手楼、贴面楼随处可见。

　　土华村实拍

　　生活气息非常浓厚，村中配套了小学、公园以及大型肉菜市场等。

　　复行数十步发现，村中随处各种各样的制衣厂或者相关产业链的小作坊，除了制衣厂、小作坊，就是烧烤、饭店等等，较为杂乱，产业业态比较低端。

　　笔者还发现，目前村里闭门不开的商铺也挺多的，不少店面还贴出了"旺铺转让"的信息。

　　此外，村子里随处可见贴得密密麻麻的房东招租信息。

　　笔者一路走到土华社区党群服务中心也未见到关于旧改宣传存在的痕迹，村民也表示没有开展相关的工作。

　　一位便利店老板表示：现在官方都不允许大拆大建啦，我们村最多会采用微改造方式。附近这几条村，我看赤沙那边旧改是比较有希望的。

　　在公园凉亭里乘凉的大叔，则表示完全没有听说这边要旧改的事。

　　不过，也有一些村民希望旧改能够继续推进。

　　一位服装配料行的老板说道：“这里很多房子破破烂烂的，路又窄，希望能通过旧改，提升一下村容村貌。”

　　除了对村容村貌进行改造，土华村还有一个急需解决的问题：那就是提高村民收入。

　　拖了十年

　　土华旧改能否重启？

　　当前，该村主要经济来源为低端厂房及中小型作坊的第二产业，本地村民的经济收入、分红也比较少。

　　如果土华村还想创造出更大的经济效益，旧改势在必行。

　　其实，早在2010年，该村就曾与中信签署合作协议，后来协议到期，土华村退还中信诚意金。

　　直到2018年6月，土华村就旧改意愿召集村民投票，在旧改意愿方面，最终以同意率高达94.88%通过。

　　趁着这股风，2019年5月18日，海珠土华经济联合社在广州日报主动登出《旧村更新改造项目招募合作企业的通告》。

　　土华村在《广州日报》上贴出的公告，图源：网络

　　当时，土华村积极申报，将项目纳入广州2019年年度旧村改造正式计划，启动全面改造。

　　2020年1月份，土华村旧改趁势而上，将华侨城圈定为合作意向开发企业，根据规划将分阶段建设低密度的旅游配套项目。

　　2021年5月份，村落旧改又迎来新动态：开始启动旧改的入户测量工作。

　　然而好景不长，随后的日子里，变数骤起，政策变化，广州旧改核查整改，土华村的旧改也暂缓了。

　　近日，笔者更翻阅领导留言板发现，今年以来，不少村民向相关领导咨询旧改推进工作情况。

　　其中，关于“土华村与华侨城旧改项目是否会再次搁置”的咨询， 广州市住房和城乡建设局回复：

　　下一步我市将秉承“人民城市为人民”的宗旨，注重历史文化保护和传承，坚持留改拆并举、以保留提升利用为主，聚焦城市建成区提质增效，以绣花功夫推动城区有机更新、老旧小区微改造、旧村综合整治等工作，力争实现“老城市新活力”。

　　综合现有回复情况，加上在禁止大拆大建的背景下，土华村大概率会采用“微改造”的旧改模式，但何时能够重启，仍然是一个未知数。

　　目前，周边一手有保利湖光悦色、越秀天悦江湾等，均价约9-10万元/平。

　　二手房方面，有罗马家园、珠江御景湾均价3字头，此外还有时代廊桥，挂牌价为45856元/平。

　　琶洲房价持续飙升，一票难求

　　南部片区成置业新风口

　　实际上，土华村旧改对琶洲的发展有着重要意义。

　　历来CBD中的产业与居住很难两全，强如珠江新城，珠江新城土地资源开发殆尽，一手供应量自2016年起就已停止。（来源：中指院统计），想住进珠江新城，只能瞄准二手。

　　这也直接导致珠江新城现今仅剩二手存量房在搏杀。但因开发较早，二手房基本都超过10年、密度高、设计旧，不可避免呈现“老化”状态。

　　珠江新城老旧二手住宅 利雅湾 均价16万/平

　　老去的物业与楼房，加上“有钱也难买到”，自然无法满足新贵们对于居住市中心的需求。人们的目光自然会转移，围绕着一脉珠江，琶洲自然进入视野。

　　而目前，琶洲商务会展区的产业占了大头，居住用地供应过少，随着大批高新人才进驻，急需为安居置业腾挪出新的发展空间。

　　北边、西边跟东边都已经无地可施，旧改唯一的发力点只能在南部。

　　琶洲南有连片的四大旧改——土华、红卫、赤沙和龙潭，总改造范围面积共389.15万㎡，相当于半个珠江新城，更容易形成规模效应。

　　近两年旧改新政频发，不少项目直接被干懵，但是琶洲南片区却依旧得到多方重视。

　　在十四五规划里，琶洲南片区的四大旧村均被纳入3-5年行动计划里。

　　只是，由于城市更新周期长、成本高，且涉及到生态保护、历史文化传承与保护等，这些村落的改造，需要一定的时间。

　　而作为古村落的土华村，受到的制约更为明显。一方面要严格落实历史文化保护，另一方面又要防止大拆大建。

　　要解决这两个问题，显然需要更多的时间。

　　对此，你是怎么看的呢？欢迎留言分享你的看法~

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