救市落空！放开限购，扶不起楼市！

作者：子非鱼

01 | 福州救市落空

近日，苏州市直接梭哈，全域放开了限购。但最新消息传来，苏州政策遭遇“一日游”，目前苏州主城多区又恢复了6个月社保要求。

苏州着急忙慌的放开限购，无非是想要解决其所面临的房子卖不动、房价下跌、库存高企、二手房挂牌量高企这四大烦恼。

在昨天写苏州的文章中，我就说过，心急也没用，看看福州、沈阳、大连、佛山、东莞就清楚了，这些城市全盘放开或者大部分放开限购已经很久了，但他们的成交量依旧没有什么起色，房价也照样在跌。

以福州来说，福州是今年首个全面放开限购的中心城市。

看到这大家很诧异吧。但事实的确如此，早在今年3月份，福州就发布措施：

非户籍人口在原来限购的福州五城区，购房不再受社保限制。并且长乐户籍被认作福州户籍，也即长乐人可以在五城区购买两套房。

3月份就全盘放开了限购，结果如何？

答案是，没有丝毫作用，成交量依旧低迷，房价依旧下跌，打折依旧遍地。

02 | 成交量低迷，打折遍地

3月份放开限购之后的福州，市五区成交量走势是这样的：

从上图可以看到，3月份较2月份有过轻微的增量，但4月份立刻又下来了，5月至7月份都在低位起伏。到了8月份，则创下了新低。

据福州市不动产登记和交易中心统计，今年8月，五区（鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾）新房网签套数为1665套，是近两年来首次出现非春节月份成交量跌破2000套的情况。1665套新房中，普通住宅仅759套，是近10年同期新低，更创下同期首次跌破1000套的纪录。

库存与去化周期方面，数据显示，截至9月13日，福州五区可售住宅楼盘1934个，可售房源57413套，总面积约533万平方米。参考8月的销售速度，福州五区存量住宅去化周期约35.5个月。

房价方面，9月16日统计局公布的最新数据显示，福州新房价格环比下跌0.5%，同比下跌1%，也就是说福州目前的新房价格比一年前低。

二手房方面，8月环比下跌0.3%，同比下跌2.3%。也即当下的二手房均价比一年前低，而且还在下跌。

整体而言，福州的新房和二手房价格都至少跌回到了一年前。

不过国家统计局的数据也显示，福州的新房和二手房价格相比于2020年还是高，这也意味着福州的下行空间还有很大。才开始，不用急。

毕竟福州的房价虚高太多了。在下跌的背景下，目前福州的均价仍高达2.75万元/平方米，位居内地第九，是内地房价最高的10个城市之一。

制图：城市财经；数据来源：中国房价行情网

一个中等强度的省会城市，房价比天津这个老牌直辖市都要高，比武汉、宁波、青岛这类副省级城市也要高，比最强地级市苏州高，比绝大多数省会与首府城市都要高。

足可见，福州的泡沫太严重了。此前炒作得太过，厦门也是一样。

这些泡沫太大的城市，简单来说，就是普通民众的收入赶不上房价，无以为继，再叠加上今年的整个大环境，让很多人的收入遭受了冲击。

熊市期间，所有的问题都暴露了，库存高企的福州，当下的去化周期长达35.5个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线，往后有的跌了。

事实上，当下的福州房地产市场，已经是打折遍地。

比如旭辉江山云出于9月初推出“首付返现20万元”的促销活动。约110平方米的3房户型，正常首付要80多万元，现在只要60多万元，月供在1万元上下。”折算下来，销售单价从备案时的约2.8万元/平方米降至约2.3万元/平方米。

万科在福州的7个在售新盘“联动降价”，推出包括团圆礼、敬师礼、拼团礼、推荐礼等促销活动。

力度最大的是仓山区万科·金域缇香，两人成团每套优惠100000元，金秋特惠每套立减38888元，交付前每套补贴租金30000元，叠加起来每套优惠约16.9万元。此外，万科·金域缇香的售价从约2.1万元/平方米降至约1.85万元/平方米。

03 | 福州的经验：取消限购没用

福州过去半年的房地产市场行情告诉我们一个再明白不过的道理，取消限购，救不了楼市。

很多人以为这轮楼市行情的转变，是因为限购所致。这完全是个误解。

限购并不能转变楼市行情，相反还有可能推动楼市走热。因为限购的潜台词，是这里有价值。

君不见，在2016年至2020年这段中心城市限购最严厉的时间段内，南方几乎所有的热点城市都在任性地上涨，福州、厦门何时因为限购而停止过上涨？

东莞在限购进一步收紧的2020年，房价涨幅超过了40%。

你说限购影响到房价了吗？显然没有，2022年房地产市场行情转变的锅，限购不会背。

既然限购对楼市成交量下跌的影响不大，那放开限购又能顶什么用？

今年楼市行情转变的最大动力有两个：

第一，房地产市场的周期力量在起作用，商品房整体供大于求，再加上人口开始转向，城市化速度放缓，这些宏观大背景形成的扭转力量，最终扭转了楼市行情。

第二，购买力所剩无几。在国外与国内各类因素叠加下，经济增长压力加大，GDP已经失速，很多人的就业与工作受到了冲击，买不起房的人越来越多。

尤其是第二点，不仅是房地产行情转变的直接推力，也会是影响未来楼市能否复苏的最关键因素。

总之一句话，购买力不恢复，楼市便没有了复苏的基础。任你放开限购，降低首付，都不好使。

福州、沈阳、大连、东莞、佛山、厦门这些或全部放开或大幅放开限购的城市，已经是最好的佐证。