2022年，郑州买房是机会还是坑？

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，想在郑州买房投资，已经买过一套房，首贷用掉了。现在首付预算在100万以内，想问一下投资郑州房产哪些板块升值潜力更高？选盘有什么需要注意的点吗？买刚需盘还是改善盘流动性更好？

郑叔：你好，郑州的楼市目前呈现出以下特点：首先，普涨时代已经结束，分涨时代开始到来，也就是说，楼盘有的会涨，有的会跌，而不是都会涨；其次就是未来新区的成熟速度将会放缓，建设新区可能会需要更长的时间；最后就是优质的楼盘将会有更好的升值潜力。国际物流园区、高新新城板块、黄河板块、古荥板块、中原新区板块，这五大板块整体的价值，人口红利都比较差，不太具备升值潜力，不建议购买。而刚需的聚集地，郑新路板块和二七新区板块，尽量选择学区盘、品质刚需盘和低于正常价的笋盘；改善盘或者品质刚需楼盘的选盘原则就是主城和近郊相比选择主城，改善和刚需相比，选择改善；而最完善的五星楼盘，则只需要避免选择小开发商的烂盘，存在明显硬伤的房子和价格远超片区价格的CEO盘。

提问：郑叔，你好，郑州工作，主城有两套房，一套贷款还清另一套还在还贷款，限购区没有购房资格了，现在还有一些现金想用来投资，公寓的租金回报率好像还挺高的，可以买公寓吗？

郑叔：你好，公寓产品其实没有什么投资价值，因为公寓本身的流动性差，基本不存在二次交易的可能性，所以低价入手显得毫无意义。目前郑州房地产市场上公寓的整体数量过多，对于普通购房者来说，公寓的居住，投资都不适合。首先就是公寓不能落户，不能作为学区房，无法满足一个家庭的基本需求；其次就是商水商电、不通天然气，居住成本高，满足不了正常居住条件；再者就是居住密度高、筒子楼设计，部分地区采光不佳，缺乏园区氛围的居住环境，整体居住氛围不佳。而从投资的角度来看，公寓属于套牢式投资，且回报较低，也无法进行二手交易，交易税费高且对杠杆的运用不充分，流动性低。

提问：郑叔，你好，本人名下有套自住房，孩子现在4岁，首付大概在60-70万左右，想在金水区买学区房，请问金水区有哪些比较好的学区房呢？

郑叔：你好，金水区学区房有三个梯队：第一梯队是文一、纬五路一小、黄河路一小、优胜路小学，普遍房龄老；第二梯队是农科路小、文化路二小；第三梯队是文化路三小、银河路小学、丰庆路小学，这个梯队选择多，可以选择圣菲城、普罗旺世、徐寨等等。六七十万的首付可以在第一、二梯队买两房，第三梯队买三房。

提问：郑叔，你好，坐标郑州，家有一套房，有购房资格也有预算，想把手里的现金用于投资买房，是买刚需房还是改善房？为什么感觉大家都开始投资买改善房了？如果是买改善房，有什么需要注意的问题吗？

郑叔：你好，最近，改善房产的价值逐渐凸显，改善房产具有较高的投资价值，是众多投资人士的首选。根据数据显示，首套刚需的购房需求在逐渐减少，改善换房的购房需求在逐渐增加。而大众购房需求发生变化主要受人口结构变化的影响，还受经济发展的影响。选择改善楼盘时，需要遵循以下原则：首先就是选择核心或者潜力地段，两大优质地段主要是城市中心及主力发展方向的近郊；其次就是选择先天优越的项目板块及有较好社区规划的板块；再者就是要尽量选择产品配置较高的楼盘，即小区设计合理，整体宜居属性较高；最后就是有较高的物业水平，即安保好，社区管理合理，社区养护及时。

提问：郑叔，你好，人是应该安于平淡普通的生活，过开开心心的生活，还是应该挑战自己，努力成为优秀有成就的人？有时候喜欢普通平静的生活，有时候又觉得不该安于现状，松懈怠惰，这种感觉很矛盾，可以给我一些建议吗？

郑叔：你好，普通的一番话可能不会给你带来什么改变，当你在生活中遇到了不可避免的困境之时，你或许就会明白什么样的生活更适合自己。很多人变得优秀都是因为生活给予的困境与挑战太多，要求他们保持自律变优秀。当失败来临，会逼着你用更多的时间和精力来支撑自己站起来，不断变得强大。总说开心就好，但是不努力的话是不会真正开心的，普通并不意味着开心，它只是你碌碌无为平庸度日的借口。当你长期无法通过努力获取回报时，相信我，你不会觉得这种生活很开心，反而会觉得空虚无聊，甚至自我厌弃。所以，趁自己还年轻，勇敢挑战自己，不断提升让自己变得优秀吧，这样的生活，才应该是充实而开心的。