新增14宗宅地、4所学校！TOD模式！园区又一供应大户将登场！

　　就在昨天，苏州工业园区对“娄葑南区东兴路以南片区”进行了最新规划公示！

　　未来将退二进三、退二优二，北部调整为居住用地，并结合轨交站点，按照TOD模式对区域进行高强度复合开发，目标是将其打造为独墅湖西岸追求理想生活的实践区！

　　至此，园区娄葑被赋予一个全新的概念——独墅湖西岸新中心!

　　调整过后的控规包括：14宗纯住宅用地、2宗商业用地、2宗幼儿园用地、2宗教育用地（一所九年制学校、一所高中）、6宗工业研发用地、1宗人才公寓用地、1宗交通用地…

　　娄葑南片区未来还要打造高强度轨交TOD，要知道，娄葑南片区本身就有3号线和7号线的地铁规划。

　　官方表示，要结合通园路站点，打造高强度复合开发的TOD，板块能级将有进一步的提升！

　　同时，结合园区经验，2座邻里中心复合开发，同时开发生态绿心和6个口袋公园，构建三级公园体系。

　　从调整后的版图来看，娄葑几乎是大变身，从园区一个低调的板块升级为有高规划起点且有界面、有预期的高价值板块！

　　娄葑是园区较早的辖区之一，是园区开发建设挖第一锹土的地方，同时有着悠久的水乡历史。

　　娄葑的地理位置优越，娄葑南部在园区、姑苏、吴中三区交界处。承载了苏州交通要道的功能，板块的通达性很高。

　　东环、北环、南环、常台高速、娄江快速路、独墅湖大道，五条高架与一条高速以及地铁3号线，大大方便了板块居民的出行。

　　板块的一大亮点和标签是——距离湖西CBD较近，地铁3号线3站路即可到达，开车时间也就在15分钟左右，所以娄葑也被打上了“大湖西”的标签。

　　且板块生活氛围浓厚，人气旺盛，基本生活配套虽然不高端但是还算完善。

　　但是，界面差和厂房多是娄葑巨大的短板。娄葑北部以厂房为主，南部被独墅湖大道一分为二，南北界面相差较大，配套资源集中在独墅湖大道以北。

　　从政府规划来看，未来娄葑板块的北部依然是居住用地，南部调整为工业（研发）用地，言下之意就是将引进高端的产业和人才，可见政府在对板块的产业集群进行升级。

　　同时规划提出重点打造沿通园路（轨交7号线）的城市发展轴，加强基地和湖西的南北联系，未来的娄葑将有3号线和7号线双地铁，布局绿地、商业综合体、邻里中心酒店、办公等公共服务设施，城市界面将会全面焕新，届时也将引领板块价值的飞升。

　　相较车坊、高贸新城这两个板块，娄葑在新房和土地市场的动作是比较快的。

　　2016年12月的土拍中，娄葑东兴路南、宏业路西71号地块，共吸引了147家开发商参与竞拍。最终苏高新集团以10.49亿元的成交总价、14404元/㎡的成交楼面价竞得，溢价率达56%，这个楼盘就是需要现房销售的星翠澜庭。

　　2019年，板块再出让两宗宅地，分别由新希望及建屋底价摘得，楼面价均为20500元/㎡。这也是苏州首批“限地价，限房价”地块，项目整体限价均为32500元/㎡，与星翠澜庭的备案均价相同。

　　这两个项目分别是新希望锦麟芳华和朗诗和风熙华雅苑， 得益于强大的产品力，两个楼盘皆受到市场的认可，去化表现可圈可点，目前已经清盘。

　　当下的娄葑正处于房荒状态，仅有建屋7号地块待入市。

　　在今年的苏州首批集中土拍中，建屋底价竞得娄葑7号地块，成交楼面价为20500元/㎡，也是目前娄葑唯一纯新盘项目。

　　而且该地块位置优越，生活氛围浓厚。西北侧是园区文萃小学，东侧是通园路，北侧是东兴路主干道，距离在建地铁7号线东兴路站约250米，距离地铁3号线约900米，双地铁经过，出行非常便利。

　　从规划条件来看，按二星绿色建筑标准设计建造，住宅为全装修交付，最低装标1500元/平，装修标准和新希望锦麟芳华和朗诗和风熙华雅苑相同；

　　单套计容面积≤145平，且单套房产建筑面积≤160平，依然会有人才优购房；

　　未来住宅小区内需设有不小于150米的景观步行道，至少2处运动场所，和1处不少于500㎡的儿童活动场所。

　　根据公示，项目共规划了8栋14-17F的小高层住宅，还有2栋配套用房。具体楼栋分布如下：

　　14F：2#

　　16F：9#

　　17F：1#、3#、4#、5#、6#、7#

　　规划公示了2#和9#的户型效果图，其中2#为14F，9#为16F。

　　2#为两梯两户设计，四房两厅两卫户型。

　　9#是两梯两户、三房两厅两卫设计。

　　项目后期由建屋与朗诗联合打造，朗诗操盘，或将有朗诗自由方舟产品。

　　从规划公示的户型图就可以看出，娄葑这个板块的新房在逐步走向改善，而且建屋朗诗7号地块并没有限定备案均价，所以未来房价上面还是有些想象空间的。

　　娄葑的二手房市场以群星苑、金益新村拆迁房小区为主，还有少量商品房小区。

　　分析师也从中介朋友那边了解到，目前娄葑的二手房市场大部分是刚需客群，以在独墅湖科创区上班的年轻白领居多，多是首次购房，先过渡几年，后期考虑孩子上学或会置换到好一点的学区房。

　　今年娄葑二手房成交价格相较去年有所下跌。

　　房龄较新、楼层好、装修品质高的房源成交均价能达到2.7-2.8万元/㎡，在产品方面没有优势的拆迁小区成交均价在2.4-2.6万元/㎡。

　　建面超过120㎡以上的户型比较难卖，因为本地改善客群基本都置换到湖西了。

　　而且现在很多年轻人比较注重居住环境，因为板块内以老房子为主，这也造成了板块内成交量较少。

　　总的来说，娄葑板块交通便利，商业、教育、医疗等配套成熟，但缺点在于板块界面较差，厂房多，居住环境不好，而且板块配套不均衡，资源集中在独墅湖大道北。

　　居住界面和厂多是娄葑发展的桎梏，以至于购房者对它的预期不高。

　　
独墅湖西岸新城的规划等于将娄葑提到一个高起点上，在交通、配套和生活品质方面进行大提升。

　　调 整后片区规划更清晰合理，北部为集中的居住区，南北沿东方大道区域形成研发组团。

　　规划了14宗纯住宅用地，未来娄葑新房供应量将大为增加，娄葑也将成为园区的一个“供应大户”。

　　园区政府的执行力和兑现能力大家有目共睹，相信在不久的未来，在交通、产业、商业、教育、环境等全面进阶的基础上，娄葑板块价值将进一步提升。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考