最新消息！广州楼市“限跌令”来了！

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广州新房限价调整曝光

广州新房备案价，又调整了！

9月14日市场消息称，广州一手房拿预售证时，备案价往上可上浮10%，往下可下调20%，但前提是整栋楼的备案均价是固定的。

目前，官方并没有发布红头文件，但部分开发商已经表示收到了消息。

简单来说，整栋楼备案均价不变，但抢手楼层、户型可涨价10%；不好户型、楼层可把价格调低20%。

同一栋楼，房价价差可做到30%，开发商定价可以更加灵活，这也利于楼盘整体去化。

值得注意的是，早前广州新房备案价的标准是上下浮动6%；毫无疑问，和之前的限价规则相比，这次备案价浮动范围变大，开发商操作空间更大。

图源：网络

详细规则如下：

1、网签：

在2022年3月29日前做过价格备案的单元，网签下限可以突破10%;

3月29日后价格备案的单元(网签已设下限10%)，若超出备案价下浮10%成交，可向区住建局提出申请，经市局同意后可取消下限进行网签。

2、新项目备案:

一房一价由原来按楼栋均价正负6%调整为上浮10%，下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价，网签设置下限10%。

3、再续项目：

针对已完成价格备案超3个月的未售单元，可按照新项目原则进行价格调整，调整原则均价不能上浮，分户单价可按上浮10%，下浮20%调整。

需要注意的是，本轮限价调整针对的是全广州市，并且对网签、新项目的备案以及再续项目。

图源：网络

LPR的下调+限价放松

楼市“金九银十”仍值得期待

今年以来，广州楼市也有一定的松绑政策，落户、房贷利率等方面的利好持续释出。

特别是房贷利率方面一降再降，近期，5年期以上LPR更是下调15个基点至4.3%，房贷利率迎来近10年以内的最低位。

那么，在“LPR下调”+“限价放松”的带动下，楼市能迎来“金九”吗？

先来看一下上周的一手成交数据。

据安居客数据，广州全市上周（9.5-9.11）网签共计959套，环比前一周下跌20.5%；在具体的区域上，除增城、花都、南沙和海珠4个区外，其余区域均有所回落。

从目前的成交数据来看，广州楼市的“金九”还没有出现。

图源：安居客广州

但是，上周广州新房供应激增，获批22张预售证，合计4700套房源，环比增长71%。

与此同时，中秋期间多个楼盘也举行了各类暖场活动，并开放了样板间、加推等，相比前两月，楼盘现场人气有所增加。

图源：安居客广州

因此，从市场端来看，开发商已陆续推出活动、房源来吸引买家入市，面对金九的积极性还是有的。

从政策端来看，虽然还没有实质性的松绑，但整体交易氛围良好。|

总的来说，9月的市场表现较7-8月将有一定改善，随着下半月开发商冲刺力度的加大，这个月可能迎来“小金九”。

房地产市场企稳回升可期

同时，据经济日报指出，随着促进房地产市场平稳健康发展的众多政策举措落地见效，房地产市场筑底企稳值得期待。

地方政府的“一城一策”政策工具箱全面打开。

除一线等热点城市外，各地取消限制性政策，因城施策出台激励政策，可谓“应放尽放，应出尽出”。“保交楼”是当前一些城市在促进房地产市场平稳健康发展中面临的首要任务。地方政府正积极推进。

据郑州媒体报道，9月6日《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》发布，要求确保全市所有停工问题楼盘于10月6日前全面复工。与此同时，一些城市结合各地实际，“一城一策”更好满足刚性和改善性住房需求。有的城市针对首次购房群体和改善性购房群体发放购房补贴，特别是针对青年人和人才购房加大补贴力度。有的城市对购买新房给予贴息优惠，如给予商业贷款第一年利息额的15%的贴息。

也有城市利用“金九银十”传统销售旺季开展购房节活动，并推行公积金贷款“一人购房全家帮”等支持政策。一些业内专家认为，改善性需求更有待挖掘，有改善需求的家庭，不管是收入水平还是抗风险能力都会更高，因此，可以从降低二套房首付比例和二套房贷款利率等角度，更加积极地释放改善性住房需求。

租购并举“一箭双雕”。

目前，济南市国企平台在济南市公开采购9000套社会优质存量房作为租赁储备房源，原则上收购的房源为整栋未售的商品住宅或公寓。收购现有房源作为租赁房屋，不仅可以为社会提供专业化、规模化、规范化的住房租赁服务，还能起到去库存的作用。有的城市也提出，房地产去化周期偏长的项目可申请转化为保障性租赁住房，避免重复建设。将存量商品房转化为租赁住房能够兼顾住房租赁发展和房地产去库存的迫切需要，不失为一个值得尝试的解题思路。

企业积极稳定经营状态，对未来发展仍保持信心。

从2022年上半年上市房企公布的中期业绩看，受房地产行业整体下行态势影响，企业间的分化也有加剧态势。统计显示，有超七成的上市房企上半年归母净利润同比下降。 不过，也有一些企业如中海、万科、保利、华润、龙湖等企业经营相对稳健，实现盈利。一些企业积极保交付、保质量，坚定了购房者信心，促进了企业经营状况止跌企稳、稳中提升。房地产开发企业也正在从过去高杠杆、高周转、高收益的模式逐步向更加注重企业质量的增长转变。未来精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业更容易在市场竞争中获胜。

房地产融资环境有望进一步好转。

在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，一些房地产项目销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题。纾解房地产行业的资金压力，成为“保交楼”以及一些房地产开发企业走出困境、健康发展的关键。不久前，住建部等有关部门通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目完成建设交付。这笔借款进入具体项目后，预计还将撬动其他资金，银行贷款跟进，势必会给地方“保交楼”工作注入强大动力。银保监会有关负责人多次表态，支持地方做好“保交楼”工作，保持房地产融资平稳有序。

相信在落实房地产金融审慎管理的前提下，融资有望持续改善。不过，房地产企业应该清醒认识到，凭借高杠杆实现过快增长的土壤已经不复存在，经历了此轮房地产行业的波动，应该积极提升抗风险能力。完善融资方式，调整融资规模，注重风险监测等均应成为必修课。

从中长期看，房地产行业仍有足够的支撑取得进一步发展，潜在的消费需求仍可以激发，城镇化进程中农村人口走向城市、城镇之间的人口迁徙仍将产生大量住房需求。值得强调的是，稳楼市相关举措旨在促进房地产市场平稳健康发展，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位不应也不会改变。

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来源：经济日报、拆神、增城房产、网络等

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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