高积分、高认购率，浦东的新房真难“抢”，后续要盯紧这几个板块

“宁要浦西一张床，不要浦东一间房” ，这是浦东大开发初期人尽皆知的口头禅，然而浦东在经历30年巨变后，发展速度之快大有赶超浦西的趋势。

浦东新区的产业、生活配套、交通建设齐头并进，加上“金色中环发展带”建设工程的推进，让浦东的新房市场出现了一房难求的局面。

6成新房触发高积分，认购率居高不下

浦东的新房究竟有多抢手？网易房产数据统计，今年前四批浦东入市的新房共有21个（剔除临港新片区），13个盘触发了积分，除了浦发虹湾入围分在46.25分，其余楼盘的入围积分都在60分以上，可见购房门槛很高。

而在上海第四批集中认购的新房中，浦东共有8盘入市，在已经完成认购的6个新盘中，全部都触发了积分，认购率普遍在300%上下，可见浦东新房供不应求的局面愈演愈烈。

2022年浦东入市新盘成交表现

从入市的楼盘来看，内环内的项目仅有一个，目前浦东内环的开发早已饱和，内环内新盘也是凤毛麟角。今年浦东内环内仅有嘉盈峰一盘入市，由于入围比较高，因此并没有触发积分。

其实浦东近年来最主要的新盘供应还是集中在中外环及外环附近。从今年浦东触发积分的楼盘可以看出，基本都位于浦东的热门板块，市区有前滩、北蔡、森兰，而外环附近有康桥、唐镇和曹路。

这些板块自身拥有成熟配套加上良好的规划。而相比之下，浦东认购表现较差的要属新场和惠南，这些板块远离市区，配套较弱，规划利好也较少，未来上升的空间不大。

所以，浦东新盘之所以抢手，一方面是浦东优质板块的新盘呈现出供不应求的态势，由于浦东的产业发展更好，因此会有更多优质人口的导入，置业浦东不仅有本区客，还有大量外区客群，然而新房的供应量并没有大幅跟上。

另一方面，很多买房人正在摒弃传统的购房观念，浦东发展更快，规划也更强，人口密度也相对较低，因此受到很多改善客群的喜爱，

后市楼盘成色足，金桥走起高端路线

还没上车浦东的购房者也不必焦虑，年底前浦东还有不少机会。虽然供应量可能与上半年持平，不过即将入市新盘都保持了较高的品质，还有大量高端改善型别墅产品。

浦东年底前预计入市新盘，仅供参考

市区方面，热度最高的前滩纯新盘东方悦澜于9月7日首开，本次推出481套房源，最终认购率高达307%，项目后期还会加推。此外，前滩还将入市新盘包括陆家嘴前滩21-02地块及21-03地块。不过最有可能入市的要属几乎已经是现房的格力浦江壹号，54~220平的1-4房，入门户型总价或仅需600万出头。

当然，浦东后面最主要的供应板块来自金桥，其中，位于金桥内中环的张家浜楔形绿地，北靠金桥副中心和碧云、南邻张江副中心，有专业足球场、高尔夫球场和张家浜大型绿地，周边有7条轨交经过，凭借良好的地段和生态资源，这里或将被打造为下一个浦东的碧云。

张家浜即将入市新盘

据不完全统计，张家浜楔形绿地范围内有5大纯新盘将要入市，分别为浦开江南里、浦开云璟、宝地东郊四季、浦开东郊壹号院和汤臣金桥花园，入市项目以联排、别墅为主，对于刚改型购房者，浦开云璟是不错的上车机会，项目推出约90-140平高层房源，共有938套房源，预计会在第五批入市。

另外，金桥板块的金鼎天地和嘉里巨峰路项目都是轨交上盖综合体项目，两盘都有小户型产品，自带大型商业综合体，配套便利，更重要的是，基本上600多万就能买到小两房户型。

而北蔡即将入市的两个新盘都在三林世博家园附近，浦开北蔡项目拟建9栋小高层住宅、14栋多层住宅，项目13号线华鹏路站约1.5公里。该盘面向的客群主要以高端首置和改善型购房者为主。

浦开北蔡项目效果图

同板块的浦发仁恒有园的容积率仅1.2，拟建16栋多层住宅，其中北侧为5-6层洋房，南侧为合院别墅，因此该盘主要以高端客群为主。项目预计推出90-250平的洋房，项目距离13号线华鹏路站距离约800米，项目位于北蔡腹地，成山路附近配套相当成熟。

另外，在浦东北蔡大华斐勒公园和大华北公园之间还有一个项目将入市，项目案名为大华锦宸府，这应该是大华锦绣华城最后一块地。预计推出约140-170平4房。

御桥也是浦东近些年的热门板块，港城开发北蔡御桥项目拿地近1年，不过此前都没有太大动静，项目距离11&16号线罗山路地铁站约600米，规划住宅约2352套，房地联动价62500元/平，预计下半年即将入市，如此大体量新盘将弥补浦东康桥及周边区域新房供应紧张的局面。

唐镇方面，除了金融城项目，其他入市新盘基本上都有不俗表现，后市无论是浦发虹湾，还是浦发唐城都有加推房源。当然，浦发唐城在地理位置上更有优势，项目就是创新中路轨交上盖，而浦虹湾城则位于唐镇王港片区，配套不及前者，但优势是可以低分上车（46.25分）。

浦发唐城效果图

以上都是浦东的热门板块新盘，这些片区发展较为成熟，离轨交近，一二手房倒挂也较为明显。当然，除了这些板块，浦东新场、祝桥、川沙等远郊板块也有新盘可选，这些板块距离市区远，发展潜力也较弱，这里新盘触发积分的概率也较小。

最值得关注的有川沙板块，虽然川沙拥有副中心规划，不过其发展明显掉队，年底前川沙板块也将有新供应，都在2号线临空路站附近。申迪集团打造的东岸观邸预计推出约83-96平高层和约110-150平洋房，适合浦东刚需购房者上车，该盘距地铁站直线距离约800米。

去年12月，上海浦房集团以总价36亿，竞得浦东新区川沙新市镇D05C-13地块，房地联动价6.4万/平，可售房源1010套，地块靠近2号线500米左右，预计年底前有望入市。

土地市场方面，今年前两轮供地浦东共出让8幅宅地，热度较高的地块有高行的两幅宅地，中建八局拿下的张江地块和唐镇地块，这些地块预计最快会在今年底或明年初入市，基本都被国企包揽。

今年前两轮供地浦东出让地块

总体来看，年底前浦东入市新盘主要集中在中外环附近，改善型购房者的机会有很多，对于积分不太高的购房者，可以盯紧那些超千套体量的大盘。