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兜不住了!郊区与小城市,疯狂自救!

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作者:子非鱼

01

疯狂托举楼市

中秋节前后,一大波小城市与中心城市的郊区,开启了一轮风卷残云般的疯狂救市行动。

从9月7日至12日,至少有15个城市出招,平均每天至少2.5个。

出台的措施也是我们早已司空见惯、习以为常的,无外乎降首付、降税、给补贴、房票式棚改以及公积金等措施。

河南周口9月6日发布《进一步保持房地产市场平稳健康发展若干政策措施》,提出,首套房贷款结清,购买二套房首付按照首套房比例来。

辽宁四平下辖的双辽县级市9月7日发布购房优惠,购买家庭唯一住房全额补贴契税。

浙江建德、安徽淮南高新区、湖南茶陵县、山东聊城、浙江绍兴越城区、浙江南浔、河北成安县、浙江临安、浙江兰溪等小城市、小县城与郊区,在此期间纷纷祭出了额度不一的补贴活动。

此外贵阳凤冈县允许提取公积金支付首付,并按契税50%发放消费券。湖北襄阳上调高层次人才公积金贷款额度。湖南常德放松了商贷转公积金贷款的额度限制。



江苏泰州则开启了房票式货币棚改。

所谓房票,是货币拆迁、货币棚改中出现的,给拆迁户发放的,带有补偿性质的购置房屋的结算凭证。

以前也有过,只不过之前更多的是棚改实物安置或者货币安置。今年以来有数十个城市发布了房票棚改安置法。

现在之所以改为棚改+房票模式,而不是货币棚改模式,是因为在当下的环境下,货币棚改一定程度上已经失灵,棚改户拿到钱,不一定去买房,如果换成可以结算的房票,那钱只能流入楼市,如此才能达到去库存的目的。

02

小城市与小县城的无奈

在15个出招的城市中,不乏一些核心城市的郊区,比如杭州下辖的建德市、临安区等。

理由很简单,在包括一二线在内的几乎所有城市楼市转向的当下,最不扛揍的除了小城市、小县城外,就是核心城市的郊区。

哪怕强悍如深圳、广州,其外围片区的坪山、大鹏、龙岗、光明、南沙、从化、增城、花都也都在下降。

更别说二线城市。杭州楼市目前整体表现是,成交量下降、新房流摇楼盘不断增加、二手房挂牌量高企、房价下跌。

房价下跌的主要区域就在外围区,比如临安、富阳、淳安县、桐庐县、建德市,因为这些郊区的库存最多,去化周期最长。



制图:城市财经;数据来源:杭州统计局、中指院

中心城市的郊区、三四线小城市与更小的县城,其实早从去年下半年就开始托底楼市了,他们是这轮救市的排头兵。

去年首个发布限跌令的城市,就是典型的三四线城市。此后降首付、给补贴、鼓励农民购房、鼓励团购房产等,它们都是其中的主角。

可以说,除了放松限购放开限购小城市不是主角外,其余所有托举措施中,小城市都是其中的中流砥柱。放松放开限购之所不例外,是因为限购是中心城市的特权。绝大多数三四线城市本就不限购,放松与放开也就无从谈起。

为何郊区、小城市和小县城对于托举楼市这么积极?当然是难受得不行了。

在这轮熊市当中,最难受的就是它们,因为它们本身人口少、产业单薄、经济羸弱,最不抗跌。

从市场反馈的数据来看,它们在这轮熊市当中,销量下跌最猛,库存最多,房价跌幅最大,卖地收入跌了个底朝天。

销量方面,Wind数据显示,截止到目前,一线城市新房成交量累计下跌28%,二线城市累计下跌29%,三四线城市累计下跌46%。

库存方面,当下三四线城市整体去化周期均超过两年,有的城市库存消化周期长达十年以上,比如广西防城港、玉林等。

房价跌幅方面,全国目前有34个城市房价跌回到了三四年前,其中大部分都是三四线城市。



制图:城市财经;数据来源:国家统计局

二级商品房成交市场转冷叠加开发商自身的流动性危机,今年以来全国卖地收入出现了缩水局面。

财政部公布的全国整体局面是,上半年全国卖地收入23622亿元,比上年同期下降31.4%。

细化到各省市来看,内地31个省市中,除了陕西保持10%的正增长外,其余上半年卖地收入同比均是下跌。

其中天津、重庆、吉林、黑龙江、辽宁、甘肃、贵州、江苏、广东、湖北、河南、湖南、广西、云南、青海等省市卖地收入同比去年均腰斩。



在这种背景下,遭遇开发商大撤退的小城市与小县城更是重灾区。

易居研究院披露的《百城土地成交报告》,上半年百城土地成交额同比下跌55%,其中37个一二线城市下跌51%,63个三四线城市同比下跌64%。



税收和卖地收入,是地方城市财政收入的两个主要来源,城市能级越低,卖地收入越重要。

很多中心城市对于土地财政的依赖度都超过了百分之百,遑论三四线城市。

正因为很重要,所以在卖地收入超腰斩力度之下,很多小城市扛不住。有的城市因为发不出工资停运了公交,如周口市的郸城。



还有不少城市陷入了拍卖资产使用权的窘境。

比如四川乐山将乐山大佛风景区未来30年的经营权作价17亿起拍。四川阆中将公办学校、行政机关、事业单位、国资公司的食堂食材统一配送服务未来30年特许经营权,起拍价1.8亿元。

贵州榕江县8月23日,将殡仪馆20年经营权以1.268亿元起价拍卖。



03

没辙了

想要快速改变窘境,唯有多卖地,而想要多卖地,就得让商品房成交量复苏,把积压的库存消化掉,才能多卖地。

然而,在购买力无法复苏的当下,一二线城市都实现不了复苏,遑论三四线城市。

正如在我此前的多篇文章中说到的,在购买力恢复之前,什么方法都只是小插曲而已,或能有所提振,但都构不成洪荒之力。

更何况,三四线城市根本没有复苏的基础,因为大多数三四线城市的人口已经转向。

全国人口将在“十四五”期间内转向,这是官方的明确说法。

而事实上,2021年内地31个省市自治区中,就有超过一半的省市人口负增长。



制图:城市财经;数据来源:各省市自治区统计局

具体到城市方面来看,根据已经公布人口数据的287个城市进行梳理,其中有139个城市人口负增长,除了天津、哈尔滨、北京、石家庄外,其中全部都是三四线城市。



随着“十四五”期间全国人口整体转向,人口流失的城市数量会越来越多。

这也意味着,会有越来越多的三四线城市房价逐渐鹤岗化。

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