美国房地产动态：豪宅市场放缓，秋季转向买家市场

尽管利率上升，但随着库存增加和需求减弱，豪宅买家面临的激烈竞争可能有所缓解。

经过持续数月的火热卖方市场之后，有迹象表明，美国房地产市场终于开始转向对买方有利的局面。过去两三个月，很多买家持观望态度、按兵不动。

随着利率上升减缓需求以及住房库存增加，美国部分市场的买家可能发现自己正逐步掌握主动权。

瑞麦地产(Re/Max)首席执行官尼克·贝利(Nick Bailey)说：“买家之间的白热化竞争已明显放缓。如今，市场上有更多房源供其选择，他们不再需要卷入竞购大战，也没必要过度抬高出价来争取中标。”

豪宅市场价格下跌库存增加

根据房地产网站Realtor的数据，豪宅市场的降温速度似乎快于整体市场，因此今年秋季是买家出手的理想时机。

若统计所有价位，降价房源的数量较去年同期增加9.7%。但在前5%的超高端市场，降价房源的数量平均激增95%。

Realtor经济学家说：“虽然整个市场都在降价，但豪宅的降幅尤甚。”与此同时，数据显示，截至2022年7月的一年内，全美豪华住宅的售价中位数同比上涨2.4%，远远落后于整体市场16.6%的涨幅。

这清楚地表明，降价行为对豪宅市场施加的影响要比整体市场大得多。另一方面，豪宅市场上的挂牌房源数量较去年同期激增24.6%。

疫情中热门置业地出现降温

买家最有可能在疫情期间的热门置业地觅得划算交易。由于人们意识到远程办公的便利并优先选择能满足生活需求的地方安家，这些城镇的需求曾一度飙升。此外，在价格波动通常高于一线市场的二线住房市场，买家也能挖掘到购房良机。

爱达荷州博伊西正是其中一个例子。今年7月，70%的待售房源下调要价，而去年同期这一比例为30%。

根据Realtor发布的报告，在凤凰城的部分邮编区，比如地处中部、生活富庶的北斯科茨代尔，待售房源的数量同比增加一倍不止，挂牌价格中位数则有所下跌。

预计，除了凤凰城和博伊西，在其他一些受益于疫情期间房地产繁荣的市场，包括拉斯维加斯、休斯顿和佛罗里达州的部分地区，房价也将企稳。

这些地区的房价更多地将保持稳定，而不是像过去两年那样加速上行。

灵活选择居住地和雇主的想法仍会主导买家。其中一些在疫情期间欣欣向荣的市场整体上将继续表现强劲，只不过它们可能比其他地区更快稳定下来。

一线住房市场需求保持强劲

那些前往奥斯汀、西雅图和迈阿密等汇聚大量就业机会的城市置业的买家也许仍会发现，自己身处一个竞争激烈的市场。但买家的感受不尽相同，这在很大程度上取决于他们的购房区域是以第二住宅还是长期寓所为主。

买家更有可能在以二套房为主的共管公寓市场觅得购房良机，因为这些区域更易受到市场波动的影响。

当二套房市场的行情走低时，买家通常能寻获划算的交易机会。主要住宅市场将继续保持坚挺，但当前的供应不足，而且国内需求强劲。

随着越来越多的共管公寓项目进入迈阿密周边市场，库存水平将会增加，而原本的卖方市场可能过渡到买方市场。

竞争减弱胜过利率上升影响

在今年利率多番上调的情况下，房地产经纪人仍建议买家重返市场，这似乎有悖常理。

就连豪宅买家在今年也遭受冲击，与购买较低价位住房的买家相比，前者往往不太容易受到利率上调的波及。

大幅折扣和竞购减弱或许足以成为买家接受高利率并立即采取行动的理由。不要纠结于利率上升的事实，因为从长期来看仍处于历史低点，现在市场上有很多机会。

买家在需求减弱时出手远胜过需求旺盛之际。当需求高涨时，买家遇到多人竞争几乎在所难免，而且他们往往不得不给出远高于要价的报价才能拿下房源。

如今，买家可以积极参与竞购，给出与市价相当的合理报价，并与卖方协商一个双方都能接受的最优价格。同时，他们不再需要在面积或地段上做出让步。

建议购房者也考虑其他融资手段，比如可调利率抵押贷款或者房屋净值贷款等。

30年期固定利率贷款似乎一直是所有贷款购房者的唯一选择，但实际上还有其他可替代的抵押贷款产品。

明年市场企稳向好达到平衡

从今年秋季到明年，随着价格增长放缓，包括豪华物业在内的整个房地产市场应当会走向正常化。

借贷成本可能会继续上升，这将反映在经济和股市上。在这种情况下，需求会进一步放缓，而房价仍将上涨。

大部分房价增幅在上半年兑现。考虑到价格逐步趋稳，今年下半年买家预计不会看到整体价格大幅上涨。

买家群体终于可以稍作喘息，因为他们心里清楚，极端的卖方市场行情似乎已经远去。

展望2023年，美国房地产市场将企稳向好，达到平衡。