控规大升级！涉及住宅、商业、学校！苏州这个板块将迎价值升维？

　　近期，吴中甪直再次迎来控规升级，新增4块工业研发用地、九年一贯制学校用地，多宗住宅用地，共涉及住宅、商业、学校等12宗地块。

　　本次规划调整的范围就在吴淞湾未来城协同区域内，具体范围：东至甫澄路，南至甪直塘，西至常嘉高速、北至甪直大道，总面积约3.8平方公里。

　　1、西部清江组团地块调整为工业研发用地

　　这次调整直接新增了4块工业研发用地，后期或将引入产业，产业将带来大量高素质人才。

　　2、新增九年一贯制学校地块

　　海藏西路以南、吴淞路以西由商住混合用地调整为九年一贯制学校用地。

　　此前，迎宾西路九年制学校已经出了规划公示，将清江地块的中学和海藏路北地块的小学结合在一起新增了一所9年一贯制学校，甪直板块的教育资源在不断丰富完善。

　　3、迎宾路南调整为居住地块

　　迎宾路南、吴淞路以西调整为居住用地。

　　迎宾路南的居住地块原本是有一所小学，在规划调整后，这所小学并入到上面说的九年一贯制学校里去，保留了幼儿园的位置。

　　另外一宗大的住宅用地被调整为两宗宅地。

　　4、宏全地块由商业地块调整为商住混合地块

　　甪直大道以南、吴淞路以东的宏全地块，由一整块的商住用地，分割为商住和纯住宅两宗地块。

　　5、海藏路居住地块

　　将海藏路的商业和弹性用地调整为居住和商住混合用地。

　　6、鸿达路南地块

　　邻里中心位置调整至鸿达路与甫澄路交叉口。

　　本次甪直控规用地调整，居住区与产业区被河隔开分立，让住宅区更为集中，商业、绿地、学校都围绕在侧，居住氛围和便利性大为提高，也保障了住宅区域的居住舒适度。

　　其实从去年开始，甪直板块就不断在新增利好，板块的规划起点在拔高、产业格局也在升级。

　　7月，甪直被划分为独墅湖科教创新区（东区）的一部分。

　　“园区将举全区之力，高水平规划、快速度建设，加快推动创新区（东区）高质量发展”。

　　从政府发布的内容就可以看出对于独墅湖科教创新区（东区）的重视程度。近水楼台先得月的甪直，自然是享受强规划红利的。

　　早在今年1月，独墅湖开放创新协同发展示范区高端创新产业集聚区产业发展规划发布，甪直部分区域纳入园区管理体系。同时 ，苏州东站、轨交6/15号线迎来最新进展。

　　甪直与园区就实现了首次实质性的接轨，而独墅湖科教创新区（东区）的规划对于甪直来说更是大升级，与园区衔接性日渐加强。

　　除了以上利好外，甪直部分片区又被划入了园区“新大门”——吴淞湾未来城，成为园区发展乃至沪苏同城融合的重要一环。

　　根据规划，吴淞湾未来城将打造成为国家高端要素集聚的科学策源区、沪苏同城深度融合的创新联动区和园区产城一体发展的未来样板区。

　　其实，自2021年起，甪直就已经获得了园区的“盖章认证”。

　　去年3月中旬，甪直被划入独墅湖开放创新协同发展示范区，该示范区核心区26平方公里，总投资70亿元，由园区来进行产业的托管运营，享受园区产业全方位的政策和资源支持，甪直开始有了“园区飞地”的美称。

　　去年11月底，甪直有了全新的概念——甪端新区，规划面积16平方公里，全面融入独墅湖开放创新协同发展示范区建设，集聚一批独角兽企业，致力打造创新型企业总部基地。

　　这是甪直继被纳入独墅湖开放创新协同发展示范区之后，又一里程碑事件。

　　从“园区飞地”到部分区域划归园区管理，甪直在和园区这个老大哥的关系似乎越走越近，相信在园区这个老大哥的帮助和提携之下，板块价值能提到新一轮的提升。

　　回首近两年，甪直进行大拆大建，签约引进内外资项目，加快拆迁动作，为城市界面更新做准备，各项资源配套也在完善！

　　1. 园区2.0时代，产业对接园区

　　目前板块“退二进三”初见成效，已腾出土地3000亩，为高端创新产业腾退资源、储备空间。

　　2. 轨交、高铁、快速路多维交通升级

　　可以说，在园区飞地的赋能之下，近两年甪直发展得既高调又迅猛。

　　甪直大道、南湖快速路东延等城市主干道加速建设，去其它区域非常便捷。

　　规划中地铁6号线延伸线直达甪直核心，预计2024年运营。

　　苏州东站落地桑田岛，届时从甪直去其他长三角城市也将更加方便，通苏嘉甬高铁、如苏湖城铁作为长三角一体化重要的高铁线路，也将带动甪直在交通方面加速融入长三角一体化，带动板块价值的提升。

　　3.重磅师资加码，星字头学校入驻，

　　甪直迎宾西路地块九年制学校此前项目选址公示中已经透露建设单位为苏州工业园区教育局，也就是说后期由园区教育局管控，甪直大概率要迎来“星”字头学校，意味着板块教育资源再上一层楼。

　　该学校未8轨72班九年制一贯学校，由工业园区教育局筹建，计划2022年10月开工，2024年9月投入使用。

　　我们把时间轴拉得远一些， 来回顾一下甪直近些年的楼市发展脉络。

　　在2015年下半年到2016年上半年苏州楼市行情火热、房价猛涨之时，位于园区东南角的甪直，在当时苏州楼市中属于边缘板块，所以注定受楼市行情影响较小。

　　到了2019年，以华为为代表的众多高科技企业入驻桑田岛，随之而来的还有大量高端人才。然而在桑田岛板块内居住用地较少、园区房价高企和房源供不应求的情况下，甪直板块受到园区外溢刚需的热捧。

　　背靠园区好乘凉，“园区后花园”终于开始有了热度，随着南山维拉、阳光城丽景湾等刚需大盘的陆续清盘，甪直作为长期以来的刚需洼地，1字头时代即将拉下帷幕。

　　在2020年，入市的四个项目都打造有改善户型，甪直的商品住宅也终结了1字头时代，成交均价冲破2万元/㎡，稳定在2.2-2.3万元/㎡，算是正式“脱刚”。

　　目前主力在售楼盘是湖东未来、东方云境，其它项目在售房源已经不多。

　　板块楼盘的起步面积在95㎡左右，最大户型做到140㎡+，且都是全装修交付，板块的改善属性明显。

　　在 今年的二批次集中土拍中，苏州嘉盛房地产底价竞得吴中甪直26号商住地块，成交总价2.90亿元，成交楼面价11932元/㎡，补仓板块新房市场。

　　就在9月5日，苏州嘉盛房地产26号地块的规划公示出炉。

　　根据规划，住宅部分由8栋4F叠墅+2栋7F洋房组成，是一个低密改善社区。

　　4F：1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#；

　　7F：10#、11#；

　　同时，项目公示了10#、11#，7F洋房的户型标准层示意图，10#、11#，7F洋房，层高约3米，2梯4户设计。

　　该四房两厅两卫户型，南向四开间朝南，全屋共有4个飘窗，大面宽客厅，主卧套房带衣帽间和独立卫生间，整体居住空间感和功能性较强。

　　目前甪直板块内在售多为洋房、高层，叠墅类产品还得追溯到6年前的姑苏正弘府。

　　当年姑苏正弘府的叠墅最高备案价就已经冲破3万元/㎡了。

　　但嘉盛26号地块的叠墅房源占比很高，还是4F上下双层叠墅！未来入市价格非常值得期待！

　　那么，当下的甪直到底值不值得买呢？

　　要知道，以园区湖东为核心向周边辐射10公里范围内，房价基本在3万元/㎡+，与甪直一路之隔的胜浦板块新房均价已经冲破3.2万元/㎡+，对比之下，甪直是存在一定的价格优势的。

　　在售新房均价仅2.2万/㎡，百平小户总价200万左右就能拿下；

　　从纯投资的回报空间来看，甪直的入手门槛比较低。

　　但是我们必须要承认，当下的甪直，城市界面和功能配套与吴中几个主流板块都有着明显的差距，板块内有大量工厂搬迁撤离和大批待出让的空地，城市界面亟待提升。

　　政府不断调整控规，让住宅区更为集中，且围绕住宅区完善生活配套，也是为了让板块的资源配套更为完善、宜居性更强。

　　目前甪直仍旧缺乏优质的教育资源和大型综合商业体，而这是购房者所关注的重中之重。

　　甪直虽然借壳园区东的IP，抱紧园区大腿，在政府新规划的利好下大步向前发展，但是板块配套的缺失滞后，让甪直的发展迎来了一定的挑战。

　　所以，看似很有潜力的甪直，却需要时间去兑现。

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