凤岭北又上新！83亩商住地起始价4458元/㎡起，香吗？

文/小克Z

克而瑞广西南宁土拍预告

凤岭北，作为南宁楼市的人居高地之一，其价值的认可度在市场和业内无需多言。

把时间拉回今年的6月30日，凤岭北一幅约46亩低密地块在11家房企耗时2个小时、305轮的现场举牌之后才“名花有主”，并拍出了12717元/㎡的成交楼板价，便足以证明了这一点（回顾请戳→12717元/㎡！中海又出手，斩获凤岭北“万元地”）。

如今过去了2个多月，寸土寸金的凤岭北腹地再有新地块上架。

根据南宁市自然资源局网站发布的招拍挂土地公开出让公告，凤岭北高坡岭路西侧约83亩商住地将于9月29日挂牌出让，地块编号GC2022-056，起始总价约6.17亿元，起始单价743万元/亩，起始楼板价起拍价4458元/㎡。

这幅地块是不是也是“香饽饽”？能否会再次引起“抢地大战”？……

回答这些问题之前，我们不妨先来详细了解并剖析这幅地块的“成色”。

1

凤岭北腹地少有的待开发住宅地块

占地83亩，容积率上限2.5，配建幼儿园

GC2022-056地块用途为商业、住宅，位于高坡岭路西侧，是凤岭北腹地少有的待开发住宅地块，整体的区位价值明显。

GC2022-056地块位置示意图

（来源：南宁市自然资源局官网）

具体来看，该地块也有着较为不错的地块指标。

地块实际出让面积为55355.24平方米（折合83.033亩），容积率>1.5且≤2.5，建筑密度>15%且≤22%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米，未来或打造高层住宅小区，同时也有做“高低配”项目的可能，可开发的选择空间相对较广。

GC2022-056地块出让公告截图

（来源：南宁市自然资源局官网）

这一点还体现在地块的体量上，约34.05万㎡（商业占比>3%且≤10%，其余为居住）的计容建面，表明地块体量和规模相对大一些，未来可开发的空间较广。

另外，地块须配建1处幼儿园，不纳入出让范围，位于地块外西北角，不少于18班，用地面积不少于9261㎡，独立占地，独立出入口。

GC2022-056地块实景

（来源：CRIC广西投资决策系统）

地块区位优势明显，也有着相对较广的开发空间，并配建幼儿园，GC2022-056地块确实是打造优质项目的“好苗子”。

GC2022-056地块将于9月29日挂牌出让，起始总价约6.17亿元，起始单价743万元/亩，起始楼板价起拍价4458元/㎡。

从起始总价和起始楼板价上看，该地块都是今年以来出让的地块中较高的一幅，有一定门槛。

但对于竞买申请人的条件要求相对宽松：申请人可以单独申请，也可以联合申请。申请人属联合申请的，须出具联合各方共同签署的合作协议。

值得关注的是，从小克现场实地观察来看，地块土方高度与旁边建筑的5层高度相近，这对于拿地房企来说，需要考虑前期土方开挖成本。

若加上土方成本和配建幼儿园成本，粗略测算实际起始楼板价在5000元/㎡以上（仅供参考，以实际测算为准）。

2

与新民中学&二中凤岭校区一路之隔

周边“学、铁、商”等配套较为完善

进一步去看地块的区位价值，还体现在配套上。

由于地处人居高地凤岭北腹地，地块周边的“学、铁、商”等配套较为完善。

GC2022-056地块区位图

（制图：克而瑞广西区域）

教育资源方面，地块西侧和西南侧分别与新民中学（凤岭校区）、南宁二中（凤岭校区）一路之隔，东侧紧邻胡锡恒博士儿童智力开发实验学校（该校暂时未开园办学，或有待其向相关部门提交办学申请的补充材料）。

GC2022-056地块实景，西侧和西南侧分别与新民中学（凤岭校区）、南宁二中（凤岭校区）一路之隔

（来源：CRIC广西投资决策系统）

同时，地块周边还分布有滨湖路小学（山语城校区）、云景路小学、吉祥路小学、凤岭北路中学（南宁市青秀区第二初级中学）等多所学校，且其中不乏名校；再加上自身配建的幼儿园，以及周边数幅规划新建小学或中学用地分布在周边，教育资源颇为丰富，从幼儿园到高中的教育资源都实现配齐。

地铁出行上，地块东侧直线距离约100米便是已开通地铁1号线。但由于北侧规划路还未修建，目前从云景路行经高坡岭路至1号线佛子岭站步行距离约900米、预计用时约15分钟左右（根据百度地图测算，仅供参考）。

GC2022-056地块实景，东侧临近地铁1号线佛子岭站

（来源：CRIC广西投资决策系统）

通过地铁1号线可便捷通达南宁东站、凤岭客运站、琅东客运站等，去往广西其他县市也较为便利。

若是驾车出行，目前地块从云景路、高坡岭路行经百花岭路、民族大道、那安快速路等在南宁主城区的通勤也相对便捷。

商业配套方面，地块周边分布有凤岭北两大即将开业的商业体——南宁山姆会员商店（将于今年10月正式开业）和炬城星悦荟（将于今年9月9日举行开业盛典），未来可满足吃喝玩乐购等基本生活所需。

GC2022-056地块东南面实景，分布有即将开业的南宁山姆会员商店和炬城星悦荟

（来源：CRIC广西投资决策系统）

不过，地块周边的居住环境和交通出行还有在未来进一步提升的空间。

GC2022-056地块北面实景

（来源：CRIC广西投资决策系统）

一方面，地块北面的屯里油库原址尚未搬迁，但其搬迁工作正在前期开展。日前，屯里油库整体搬迁项目新址开展消防验收。

（来源：广西南宁市住房和城乡建设局官网）

据人民网留言板在今年5月回复网友问题提及：“屯里油库搬迁至新址预计于2022年6月底完成，需调试和试运营，旧址用地及地下油管等设施需进行专项技术处理达到环保规定后才可用于道路等项目建设，预计于2023年底前完成处理，涉及相关道路建设约需8个月。”

（来源：人民网留言板）

另一方面，地块周边路网还有待完善：北侧的规划路未修建；东侧大渌岭路由于屯里油库搬迁工作还未完成也处于“断头路”状态；东侧高坡岭路与凤岭北路交汇处、云景路延长线（屯里车辆段-蓉茉大道）也还未修通。

（来源：人民网留言板）

对于凤岭北路和高坡岭路之间的断头路何时能修通问题，涉及项目为凤岭北路—高速环路立交工程。凤岭北路和高坡岭路道路未能打通主要也是受屯里油库搬迁影响，导致高坡岭路与凤岭北路—高速环路立交交叉所在的路段暂时均无法实施。

而云景路延长线（屯里车辆段-蓉茉大道）已于今年6月开工，目前在建设中。

换句话说，在屯里油库搬迁完成后，地块周边的居住环境、配套和交通路网等，还将会有进一步提升和完善。根据相关控规，片区内还将规划新建中学、小学、商业体、邻里中心等。

（来源：南宁市自然资源局官网）

3

周边竞品相对较少

未来入市或较周边二手房更有竞争力

最后把聚焦的目光放到地块周边乃至整个凤岭北板块楼市上。

从周边竞品来看，地块附近在售项目相对较少，主要包含轨道御珑壹号城、荣和城市之门、吉祥·凤景湾、东方尊府等，主力价在1.4万-1.6万元/㎡。

新盘方面，地块周边轨道地产项目（原翡翠广场，待亮相）、东方悦城、荣和凤岭北新项目、中海新项目等，目前还未看到有新盘有入市动态。

两个方面结合来看，地块未来入市在新房市场面临的周边竞品相对较少，预计未来面临的市场竞争环境相对优良。

同时，地块西面和南面分布有凤岭名园、弥珍道、美泉1612、华凯逸悦豪庭、中国铁建凤岭山语城、颐源居虹里等众多已交付入住的小区，其中不乏房龄较长的项目。

GC2022-056地块西面（上）和南面（下）实景，分布有众多已交付入住的小区

（来源：CRIC广西投资决策系统）

这一方面使得地块周边拥有着较为成熟的居住氛围；另一方面，地块未来入市预计也比周边房龄较长的二手房更有竞争力。

另外，从今年以来的成交情况来看，地块所处的凤岭北板块是今年1-8月南宁商品住宅成交金额TOP3板块，价值持续得到市场的认可。

数据来源：CRIC

结合地块周边及板块楼市的表现来看，GC2022-056地块确实是近期房企值得重点关注的热点地块之一。

（扫描上方海报二维码可查看地块VR实景）

除了GC2022-056地块，近期南宁自然资源局官网发布了4幅位于五象新区的商住地块的招拍挂土地公开出让公告，都将于9月底出让，同样值得关注。

这里由于篇幅有限，不进行过多赘述。

后续的文章小克也会对9月底南宁计划出让的其他地块进行深度剖析，敬请期待。

【本文互动话题】

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• 文章及地块实景图片来源：CRIC广西；地块及示意图信息来源：广西南宁市自然资源局网站；
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