徐大爷这回看上了法拍房......

大侄子，上回租的门面不是退了嘛，我看网上有个法院拍卖的门面房不错，价格也特别合适，能买吗？

大爷，您说的司法拍卖吧，这是法院依法对被执行人财产强制变现的程序。价格合适是因为法院在设置起拍价时，一拍按照市场价或评估价的七折起拍，二拍按照上一次流拍价的八折起拍，最低的折扣就可以达到五六折了。网络司法拍卖没有佣金，税费一般也是各自承担，有时比从二手房中介买还合适呢。

那就是能买了，我想也是，法院敢往外卖，肯定手续齐全，能办证。

这可不一定，被执行人财产的多样性决定了法院拍卖财产的多样性。对于无证房产因为有使用价值，也是可以纳入法院拍卖范围的。法院的拍卖基本都是现状拍卖，不承担瑕疵担保责任。您在参与竞拍前，一定要把拍卖公告仔细看几遍，里面包含了拍品的瑕疵披露、基本情况、是否无证建筑、是否腾空，是否带租拍卖、税费负担方式、买受人有无资格限制等。看完公告如果觉得合适，一定要去现场实地看样。

那还实地看啥？法院公告都说了的，还能有错？

您还是得去看看。实地看样是竞买人的权利，如果您不去看样就参与竞买，按照拍卖规则，是视为您对标的物现状的认可，因未实地查看拍品而产生的法律风险要由您自行承担，并在成交之后不得再以拍品存在实物瑕疵为由提出异议。在实地看样的时候，也可以顺便留意一下拍卖公告里标注的固定装修的情况。

那还是得去看看再定。这个网络拍卖竞买的流程复杂不？

您在开拍前得先在网络平台报名，缴纳相应保证金。开拍后有固定的竞价周期，不会因为无人出价而提前结束。徐州地区的竞价周期一般是24小时，在拍卖结束前，每次最后5分钟内如果有竞买人出价，就自动延长5分钟。竞买成功了，保证金就直接打入法院账户，尾款一定要在公告确定的期限缴纳。如果不成交，保证金会直接由平台退还。

还怪智能嘞，那能晚几天交尾款不？

大爷，您可千万别盲目出价。如果尾款不能按期缴纳的话，法院可能按悔拍处理。悔拍的话，保证金是不退还的，而且法院重新拍卖时，原买受人不能参与竞买，如果保证金不足以弥补重新拍卖与上次拍卖成交价的差额，还会要求原买受人再补足。所以可不是闹着玩的。

这个后果怪严重！我年纪大了，怕弄错了，能让别人代我买不？

大爷，可以委托他人代为竞买的，但是需要在竞价程序开始前经人民法院确认并通知网络服务提供者。要不然，法院会根据网络上显示的竞买人信息默认竞买人的身份，竞价程序结束后，再去主张是代为竞买，就不会被支持了。

我明白了，这个意思就是啥情况得早做说明。我现在就再去多看两遍拍卖公告。

来源：“徐州市中级人民法院”

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