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进击的华发股份

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中等生想逆袭上位,要么拼尽全力冲刺,要么等“尖子生”落榜。

华发股份属于后者。

市场下行压力下,房企销售额大幅缩水已成行业主流。中国恒大、中南置地、阳光城、龙光集团、正荣集团、佳兆业等暴雷房企,销售排行无一例外大幅下跌,纷纷为腰部中型房企让位。

2022年中报显示,华发股份上半年销售额493.9亿元,同比下跌22.93%。

尽管如此,华发股份行业排名却大幅提升至第17名,跻身TOP20房企,较去年同期上升17位。

增收有铺垫 毛利触及历史低点

面对疾风骤雨般的行业洗牌,有国企光环的房企,更容易站稳脚跟,只需稳住基本盘,就能在逆市中做出成绩。

8月30日,华发股份发布2022年半年度报告:期内总营收250亿元,比去年同期增长20.37%;归母净利润18.46亿元,同比上升9.44%。

华发股份于中报指出,“营收、归母利润的双增长,展示了公司在当前渐趋复杂的行业发展形势下,高质量发展的韧性”。

近年来,房地产高规模、高负债运转,行业整体陷入“增收不增利”的态势。

2022上半年,市场大环境持续低迷,降价促销也难以拉动成交量,房企陷入了营收和净利双双下滑的惨烈局面,甚至有企业已出现净利亏损。

东方财富Choice数据显示,有120家A股房地产上市公司披露了2022年半年报,其中84家公司净利润同比下滑,38家公司净利润为亏损状态。

对比来看,营收和净利双增长的华发股份,显得格外优秀,增长速度与保利发展和万科并肩。

不过,把数据拉长到三年来看,华发股份营收增长并不明显。

2020年上半年,华发股份营收228.66亿元,同比上涨超60%,当年首次晋升千亿房企。2021年整体增速开始放缓,上半年营收仅207.73亿元,同比跌9.2%。

要知道,2021上半年全国楼市成交活跃,房企总营收整体延续上涨态势,华发股份营收却跌了。也正因去年同期数值较低,今年上半年才实现了逆上升的“好成绩”。

此外,虽然交出了一份优于同行的成绩单,但华发也难以扭转受行业整体毛利率下滑影响,未能独善其身的现实。

中报显示,华发股份2022半年度营业成本196.48亿元,同比增长34.3%,高于营收20.4%的增速,导致毛利率下降8.2%,触及历史最低的21.4%,逐步走向平庸。

投资性业务不足1%,转型无迹象

当房地产行业面临转型升级新风口,“中规中矩”经营的华发股份,也面临着来自投资者们的灵魂拷问。

9月1日,华发股份召开2022年半年度业绩说明会,管理层汇报完业绩后,有投资者提出了诸多疑问,首先就是关于转型的问题。

这位提问的股东表示,不论从人口结构还是城市发展来看,房地产业已到了转型时刻,有公司转型新能源,有公司转型信息技术,为什么华发一直无动于衷?

显然,投资者们对传统房地产业务的信心正在持续削弱。

对此,管理层给出的答案,并未体现出转型亮点。一方面,公司还是坚持地产为主业,商业运营与上下游产业链同步发展的“一核两翼”业务格局;另一方面,积极探索“科技+人居”战略,加速向全国一流的综合性地产企业跨越。

房企涉足商业地产早已不是新鲜事,尤其是近几年,在电商和疫情冲击下,这条赛道也并不好走。

报告期内,华发股份商业项目已进驻全国16个重点城市,旗下项目逾百个,商业板块全国化布局持续推进。

截至6月30日,公司非外购投资性房地产新增价值1.74亿元,合计期末余额122.13亿元;出租房地产总面积达51万平方米,1-6月实现租金收入1.99亿元,在250亿总营收中占比仅约0.8%。

有投资者注意到,华发股份新成立了“华旭新能源”子公司,管理层回应称,该公司截至目前未开展实质业务。

至于其他房企,早已开始新的产业布局,例如碧桂园、绿城、金地、龙湖等房企,积极培育代建业务,万科开展轻资产转型,甚至做起了采购生意。

珠海国资出走湾区投奔华东

沉迷“主业”里谋发展的华发股份,也在努力寻找“卷圈”大湾区之外的,开发业务增长突破点。

从分区销售额来看,2022上半年华东区域实现293.35亿元销售额,在华发“4+1”区域中排名第一,销售占比高达59.39%。自2018年华东区域超过珠海大本营,成为华发销售主力军后,这一比例逐年增加。

2020-2021年,华东、珠海大区合计贡献超七成销售额。截至2022年6月30日,两大区销售占比已接近八成。

反观华发所在的华南大区,上半年仅完成销售额70.97亿元,销售占比跌至14.37%。

近年来,大湾区飞速发展,全国开发商蜂拥而至,过江龙不断推高地价,华发在土拍市场上虽有斩获,但代价也很大。以佛山华发四季为例,2017年拿地价超1.5万/平,顶着区域地王的光环,遭遇两轮市场调整,至今仍未开盘。

城市分化在加剧,华发选择了楼市活跃度高、门槛也更高的华东区域。

贝壳研究院数据显示,2022上半年,长三角楼市复苏明显优于大湾区,后者受调控影响较大,增长势头相对较弱。长期来看,长三角多个城市接连放开入户限制,对人口的吸引力进一步增强,房企抢滩布局也是顺势而为。

7月,在上海第二批集中供地中,华发就斩获了4宗地块,拿地数量跻身房企TOP3,拿地金额115.2亿元,在拿地房企中排名第一。

不得不说,地产行业的下半场,就是央国企的“钞能力”秀场。没尝试过民企的困境,又怎会轻易转型离开房地产。

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