昆明民企13个月未拿地？与其“为国捐躯”不如“狗急跳墙”

2022年已过去大半，全国各地楼市政策层出不穷，昆明政府也频频重拳出击利好楼市。但土地供应却持续收紧，住宅地块推出更是少之又少，亮相新盘、首开项目屈指可数。

统计显示，2022年1-6月，昆明市通过公开市场交易的房地产开发用地共17宗，较2021年同期（44宗）减少27宗。其中，成交占地面积23.77万平方米，较2021年同期（91.35万平方米）下降73.98%；成交建筑面积65.47万平方米，较2021年同期（287.97万平方米）同比下降77.26%；成交金额16.17亿元，较2021年同期（81.29亿元）同比下降80.1%。

值得关注的是，从2021年7月义承置业拿下了棕树营城改项目的28.5亩住宅用地，大华摘得锦绣山海的17.4亩住宅用地，新合丰摘得白龙路的8.2亩商业用地之后，13个月过去了，无论是本地还是外来的民营房企，就再也没有在昆明拿过大宗土地。

而且，由于近期昆明暂无其他重要的大宗土地出让，所以民营房企在昆明的拿地的空白纪录显然还要持续。

其实，在昆明，民企的“躺平”并非一日之寒。随着俊发的暴雷，昆明的民营企业，包括外来昆明的民企皆一片哀嚎，尤其是房企。

4月底，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构开会，拟定了定向纾困的12家房企白名单。政府态度明确了，风险对房企影响太大，要救。纾困的政策，也开了很多口子。但是时间过去了两个月，真正成功纾困落地的项目还是少之又少。

对此，不少机构发现，暴雷房企的态度并不像大家想象中那么积极。

一是房企出现实质性违约后，很多债权方的主要诉求从追求收益变成及时止损、降低风险，在谈判偿债方案时，其实就已经停止了计息，甚至不少本金都打了折扣。

债务不再随着时间的推移越滚越大，拖一拖甚至还能少还钱，对于房企来说，早一点还钱还是晚一点还钱，就没有那么大的区别了。

所以，很多房企在面对收购方或是纾困方时，如果拿不到理想的价格，就不会随便卖掉资产。毕竟资产拿在手里就有主动权，可以再赌一把市场回暖。许家印就多次表示 ，决不能贱卖土地。

既然短时间内不能彻底解决，不如就拖一拖。房企动不动100%以上的净负债率，债权人和企业已经成为实质上的利益共同体，谁急了谁想办法。

二是纾困的金融机构也不会做慈善，很多机构和房企签订战略合作协议都会提到，以市场化的方式化解风险。

简而言之，可以拿钱去盘活，但是这些钱也是有成本的，而且把项目盘活之后的收益，还要优先分配、优先退出。救命的菩萨要收手续费，而且很多白衣骑士都是救项目不救企业。

要实现收益就必须要挑优质项目，算不过来账的项目，机构也不想碰。但对于企业来说，那些不优质的项目才是问题的关键，优秀的项目盘活了，问题项目留下来，整个盘子还是活不了。

回看三四月份，大部分风险房企都是真的着急，都还在积极想办法自救。但是经过一段时间，找不到好的出路，很多暴雷房企也就不得不躺平了。

那么，悲观来看，是不是民营房企都会走向“灭亡”？民营房企的房子还能不能买呢？

令人感动的是，永不放弃的人仍然没有消失。6、7月份，就是房企新一轮的偿债高峰。据统计，6月份将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%。

而根据CAIC的数据，2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模达到1755亿元。其中，民企占比接近70%。

可见，要平安渡劫，根本办法还是销售，没有销售回款，一切都是无本之木。而房企现在面临的最大问题，恰恰是销售不畅。今年1-5月份，全国百强房企的销售规模萎缩了52%，绝大部分的房企资金链都很紧张。

于是乎，才出现了最近各个地方花式促销的魔幻一幕，大蒜、小麦、西瓜换首付。据不完全统计，2022年以来，至少包括吉林省延吉、吉林省吉林、江苏省泰州、湖北省黄冈、贵州省遵义、安徽省潜山、黑龙江省佳木斯、吉林省长春等城市以及四川省凉山彝族自治州宁南县、贵州省黔西南州晴隆县、江苏盐城阜宁县等地出台鼓励农民进城购房的相关政策。

很多人讨论，说这是薅农民的羊毛，其实所谓的惠农促销，和农民并没有多大关系。你直接拖大蒜去售楼处，他们也不要。这个政策的精髓，是变相降价和突破首付比例。

其实，需求减少了，价格就要下跌，是最简单的经济学原理。但是很多城市的项目，不是说想降就能降的，一方面是政府有限跌的要求，另一方面，直接降价，前期业主也会爆发客诉。所以，项目降价必须要巧妙。

以“大蒜换房”为例，河南这个项目搞的活动是5元/斤收大蒜，而当地的杂交红蒜价格是1.3~1.8元/斤左右。签约不同户型，可享受1万斤、1.5万斤和2万斤大蒜的补贴，相当于最高能补贴7万元，而当地一套房的首付总共才十几万。

客户只需要在售楼部签两份文件，一份是以1.5元/斤的价格向某农贸公司购买大蒜，一份是以5元/斤的价格向售楼部出售大蒜。这样就相当于给总价打了9折，而且优惠的金额都是首付，房价没有变，贷款没有变，首付却降低了。根据项目自己公布的数据，在14天的时间里，获得来电咨询2859组，到访852组，成交30套。

有人说，云南作为农业大省，为何不也努力动员农民进城买房呢？这，就不的不提旅游地产当下所带的危害。

作为旅游地产的“重灾区”，云南各旅游目的地的房地产库存在疫情的影响下更是难以去化。“本地人买不起，外地人来不了。”销售对于云南房企更是难上加难。试想，连省会昆明人都买不起的大理、版纳房产，本地农民又拿什么负担呢。

当然，我们也可以参考一下成功经验。万科在前两天的股东大会上，也分享了万科在惠州的做法。作为广东省受影响最大的市场，惠州卖房很难，很多售楼员开始跑到深圳城中村去卖房子了。哪些客户有孩子要读书，就重点去跟踪。这样惠州项目至少还能活下去。

很多舆论嘲笑房企的花式促销，其实，这些房企的积极自救，在现在的市场环境下，也是一种担当和责任感。毕竟每一个房企的倒下，背后都是大量的业主拿不到房、供应商结不了款，很多个家庭失去幸福。只要合理合法，多想办法少摆烂，都值得尊重。

然而，相比国企，民企的确应该“骂街”。不难发现，现在几乎所有的央企和地方国企，都有纾困指标。华润、招商蛇口、远洋这些央企，几乎每天都在看项目、搞测算。

但央企的监管和合规性要求往往很严格。例如，一些企业对于纾困的项目，不能只做财务投资，必须要入实股，股权收益IRR也必须要达标。能达到要求的项目不多。

项目落不了地，就要接着找，找项目、看项目，忙得不可开交。有些城市公司，这两个月，基本已经把全市的项目看了个遍，不是在看项目就是在看项目的路上。

而一些地方城投系国企，作为政府和项目的中间方，除了财务投资，还要参与修改项目指标，解决债权人纠纷，说服供应商垫资等等大量的工作，努力将项目盘活。

还有一些地方国企，规模小，操盘少，但身上也有纾困任务。

例如，融创在昆明、武汉的项目几乎都是卖给了本地国企，河南建业的知名文旅项目“河南戏剧幻城”和电影小镇都是卖给了河南省政府旗下的国资企业。

这些国企不一定有能力将项目运营成熟，但能给企业提供一定的流动性支持，让项目能以时间换空间。

但是，对于大多躺平的企业而言，我们也不是不能理解。原因主要在于目前绝大多数民营房企都遭遇资金问题，连现有项目的开发都有困难，基本没有余力再增加新的土地出让，比如以往在昆明拿地最多的俊发集团，自去年5月后就没有拿过大宗开发用地。

民营房企在土地市场上态度消极的另一个因素是，目前商品房销售困难，房价又低迷，就算是拿了地开发了新项目也很难卖得掉，反而会增加负债，所以就索性袖手旁观。

“企业的发展如果用竹子的成长作比喻的话，克服萧条，就好比造出一个像竹子那样的“节”来。经济繁荣时，企业只是一味地成长，没有“节”，成了单调脆弱的竹子。但是由于克服了各种各样的萧条，就形成了许多的“节”，这种“节”才是使企业再次成长的支撑，并使企业的结构变得强固而坚韧。”

面对复杂多变的世界，每个企业和个人都有不同的应对方式。

但可以肯定的是，只有好好利用这一场危机的房企，才能获得下一个阶段的繁荣。可是，对于更多的民企而言，在这样一场不公平的战役中，与其“为国捐躯”或许还不如“狗急跳墙”！

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文字 | 凡叔叔

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