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金地凌克:我们会做好所有准备

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8月29日的半年业绩说明会上,金地集团董事长凌克说道:

“我们认为目前市场处于从低谷逐渐恢复的过程中,恢复的过程会比较缓慢。我们会做好所有的准备。”

长期以来的稳健扎实,让金地在房地产市场扩张或是下行阶段,都的确拥有如此稳定应对的底气。

2017年,开始追赶前头部队的金地喊出“3年冲击销售2000亿元”的口号,快速爬坡后于2019年完成目标,2021年全年实现销售额2867亿元,重回行业前十。

8月26日,金地发布2022年半年报,上半年累计实现签约面积419.2万平方米,实现签约金额1006.1亿元,虽同比下降38.21%,但降幅在5月后开始收窄,销售排名稳步上升,位列行业第八。

整体上看,金地上半年的业绩表现符合预期,在房地产市场诸多不利因素的冲击下,房企销售不可避免受到影响,但依托充足的可售资源和优质的城市布局,金地集团的销售表现依旧优于行业TOP20的平均水平。

并且,随着去年同期低毛利项目集中结转的平稳过渡,金地集团的整体毛利率水平回归至行业较好水平。

报告期内,房地产业务结算毛利率为21.18%,较去年同期上升6.93个百分点。同时,得益于毛利率的平稳回升,金地上半年实现归属于上市公司股东净利润19.65亿元,同比增长约8%。

中信证券在中报分析报告中称,金地收缩拿地,控制开工的策略是得当的,这使得金地保持了强韧的资产负债表,在极端情况下,公司货值的可变现能力也是较强的。

并且,比起盈利能力,机构更加相信公司维持稳定的信用,从而在未来的格局调整中取得更好的发展,并将金地比喻为“信用风波中的优等生,压力测试下的佼佼者”。

8月29日的中期业绩发布会上,金地一众管理层再一次出现在投资者和媒体面前,也再一次给各方输送了下半年的信心——“公司预计,2022年的销售业绩完成度将保持较高水平”。

拿地原则是量入为出 管理层再回应“民营房企遭做空”

半年报显示,今年上半年,金地集团的销售货源主要分布于华东、东南和华南等市场稳定的区域,在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。

其中,深圳、上海两个城市的销售规模分别超过了150亿元和130亿元。

深圳中原市场研究数据显示,2022上半年,销售套数和销售金额排名前十的深圳豪宅项中,金地开发的深圳天元和前海润峯府项目均榜上有名。

合理的城市布局,是房企如今平稳穿越市场周期的基础,结合房地产市场形势的变化,2022年以来,金地进一步加强了对一二线城市的投资布局,连续在北京、上海、西安、厦门、长沙等地获取了不错的资源。

上半年,金地集团新增约156万平方米的总土地储备,其中权益储备约56万平方米,总投资额约179亿元,权益投资额约71亿元。

截至报告期末,金地总土地储备约6193万平方米。从城市能级看,总土储面积中约70%位于一二线城市,30%位于优质三四线城市。

如今土储尚充裕,结合金地自身“量入为出”的投资原则,凌克也在业绩会上委婉表示,“金地年初基于对2022年房地产市场审慎的判断,根据市场形势变化,按量入为出的原则,对投资预算进行了压缩,下半年会根据项目收益、项目现金流情况,继续合理增加土地储备。”

当然,近期特别是8月份以来外界更关注的,并非是金地的投资。

8月初,遭遇股债异动、流言四起的金地召开投资者会议,董事长凌克亲自坐镇,管理层就公司经营情况、货值、现金流、出险项目、大股东等问题,拿出数据一一回应,直面外界所关注的问题,也及时缓解了彼此的焦虑。

29日的中期业绩会上,凌克再次回应“优质民营房企遭遇做空”的现象,其表示:

“优质民营房企遭遇做空,与部分民企出现风险事件导致债市悲观情绪迅速蔓延有关。金地的债券遭遇不寻常波动,我们认为这与金地的基本面无关。在市场恐慌情绪的推动下,决定债券价格的往往不是企业资质、偿债能力等因素,而是取决于投资人的风险偏好、风险承受能力等因素。”

所有人都知道,信心此刻比黄金更重要。

半年报显示,截止报告期末,金地集团的实际资产负债率为66.9%,净负债率为57.8%,持有货币资金647.98亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍,三道红线各项指标继续保持在绿档水平。

过去几年金地集团一直保持着较低的融资成本,今年上半年,债务融资加权平均成本为4.54%,较去年全年水平有了进一步的下降。

多数房企毛利率下降的上半年,金地保持毛利率平稳回升。今年上半年,金地的归母净利润录得19.65亿元,同比上升8%,归母扣非净利润为19.18亿元,同比增长5.88%,盈利水平稳定。

同时,648亿元的账面资金,可自由调用部分占比在70%以上,这也是金地管理层在投资者会议以及半年报中均强调的“家底丰厚”——现金流充沛,财务结构稳健,覆盖到期债务没有任何问题。

2022年8-12月,金地的推出货值在1200亿元左右,金地集团总裁黄俊灿在业绩会上表示,“可售资源充裕,布局优质,期望在2022年实现较高的销售业绩完成度。”

2022年已过半,房地产的前路依旧浩荡,作为近日“稳交付房企白名单”8家房企中的3家民营房企之一,越是行业寒冬,越需要这样的企业给予行业信心,同时,也需要外界给予企业更正面的回馈。

上了轨道的火车,不会偏离原有轨道

往回看,从1988年成立至今,曾是“招宝万金”金字招牌之一的金地,不缺乏稳健的褒奖,也经历过所谓保守的质疑,即使是2021年重回行业top10,金地给外界的印象依旧是“有些低调”。

曾几何时,不想拿地王的房企不是好房企,金地却曾经在年报中因为拿到高价地而向股东致歉——不仅明确承认“2007年金地在投资节奏和投资时点的判断上,犯了过分追求速度的错误”,并且提出“激烈竞争的最终胜出者,一定是那些善于把握节奏、快慢得法、张弛有度的公司。”

那时候,金地对自己的理想状态是“公司保持可控的增速平稳成长”,所以并不依赖高杠杆、也不牺牲利润去换取激进的销售规模,当然,也鲜少给予外界什么惊喜。

15年过去,高价地不再,高杠杆不再,激烈竞争不再,金地还在,回归前十。

今年以来,房地产市场整体处于继续下行周期,多家机构数据显示,今年前7个月,TOP100房企累计销售金额大幅下滑超四成,与此同时,千亿房企数量减少了一半以上。

面对债务压顶,销量还大跌的双杀局面,如今的房地产江湖再无黑马,各凭实力,以前拼谁涨得多,现在比谁跌得少。

今年前7个月,金地累计实现签约面积493.3万平方米,实现签约金额1191.6亿元,无论是从单月销售和累计业绩角度对比,金地的降幅相比行业平均水平都相对较窄,跑赢大市。

值得关注的是,金地的项目去化率保持在稳定水平,6月份五个项目即揽金近120亿元,7月推售的几个重点项目如上海嘉定南门项目,推盘356套去化356套,销售金额15亿元,西安西沣公元项目推盘666套去化611套,销售金额13亿元。

在8月29日的业绩会上,金地董事长凌克回答“下一个五年计划”问题时说道:

“公司秉持平衡发展观,努力追求规模和利润的持续均衡增长,在行业收益率显著承压受限的大背景下,公司将不断提高投资质量和经营效率,来实现均衡发展的目标。”

就金地的发展策略和这些年走过的路,凌克也曾经打过一个比喻:金地就像一列已经上了轨道的火车,它或会审时调速,但不会偏离其原有轨道。

少说多做。2022年7月,金地集团最新产品力研发成果的“科学筑家馆”在深圳开放,已经是今年以来低调的金地为数不多的一个“高调时刻”,也是行业下行背景下少有的还在产品端发声的房企。

作为“地产理科生”,优势自然是产品研发创新力强,从过往资料上看,多年来金地也一直处于一种“高活跃、高创新、高产出”的产品力持续进化状态和轨道上。

逆境下站稳了的房企,其实才是实力。

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