预见冰山的民营房企

作者｜周智宇

三周前龙湖被做空的余波仍在，业绩会上的吴亚军却显得从容、淡定。在行业依旧“寒气”阵阵的当下，给人以慰藉。

上半年，龙湖集团实现销售额858.1亿元，同比降幅优于TOP10平均降幅。平均融资成本首次破“4”，降至3.99%；剔除预售监管资金和其他受限资金后，现金短债比达3.1倍。

十年如一日，财报里展现出的财务自律，映照了吴亚军的从容。更重要的是，做空风波、行业的周期调整，印证了龙湖管理层多年思考和布局的必要性。

业绩会上，吴亚军将龙湖的未雨绸缪，比作对“看不见的冰山”的风险预判。如今，眼前冰山已现，吴亚军也看到这座冰山的底部逐渐清晰。接下来，市场也可以更加乐观一些了。

不只是龙湖。其他一些优质民营房企如金地、旭辉、美的置业等也都有这种预见性，从而让他们具备了对风险的应对能力。

在这座已经撞沉了不少船只的冰山面前，吴亚军和龙湖的管理层会继续保持自己的稳健和定力，与依旧在航线上的同行者一道，小心翼翼地驶过去。

预见危险

吴亚军一直是个很有危机感的人。

前不久的一场行业论坛上，恒隆地产董事长陈启宗直言，房地产行业过去有很多“疯子”，拼命加杠杆，而吴亚军则“头脑清醒”。

十多年前，一位金融机构的朋友以泰坦尼克号撞上冰山的故事，给吴亚军以启示，对风险要提前预知、有所应对。

过去十多年里，吴亚军也以此为诫，保持财务自律，提前转型，布局经营性业务等等。“我就总在想，有没有我们看不见的冰山？我们要撞上了怎么办？”

因此总是未雨绸缪，“天晴时补屋顶”的龙湖，在被做空时，管理层能向外展示信心。

吴亚军说，从心理上，龙湖的整个团队是有准备的，动员起来也非常容易。这一轮周期的调整，也让团队发生了明显的变化，整个精气神和工作状态，包括专业水准、系统性等都有一个全面的提升。

不过吴亚军也表示，提前预见冰山是一方面，团队的表现则有些出乎她的意料。

在业绩会上，她直言，陈序平在新上任CEO后，给了她非常多的惊喜。“他能做好是我们意料之中的，他能做得这么好，是超出我们的预期的。”

这种预见性，在财报中有所体现。

比如说在土地的储备和销售上，近些年龙湖集团都在聚焦高能级城市，甚至是要在高能级城市中寻找核心地段。龙湖也成为TOP10房企中，进入城市数量最少的房企。

今年上半年，对龙湖销售贡献最大的区域是长三角，占上半年销售额的34.6%，较去年同期提升7个百分点；上半年龙湖来自一线及二线城市的签约额，超过了90%；在现有土储结构中，一线及二线占比也接近90%。

在几项核心经营数据上，龙湖集团营收同比增长56.4%至948.0亿元，剔除公平值变动等影响后，归母净利润65.5亿元，同比增长6.1%。在头部规模房企普遍净利润大幅下滑的情况下，对核心城市的聚焦，让龙湖收获了一份不错的财报。

当然，限价和对一些库存项目去化，让龙湖开发业务的毛利率，从去年同期的23.4%，下滑至上半年的17.3%。

龙湖管理层预计，短期开发业务的毛利率会稳定在15%-20%之间，未来整体毛利率会随着地产销售结构调整，稳定在20%以上。从长期来看，开发业务利润占整体比例会下降，其他航道将贡献更多收入和利润。

上半年龙湖获取的17宗地块，平均溢价率只有5%，其中一半是零溢价获取。这也有利于未来龙湖利润水平的回归。

财报中，上半年龙湖稳居绿档，净负债率55.3%，现金短债比4.07，其中一年到期的短债占比10%。

并且上半年龙湖的平均融资成本从去年年底的4.14%，进一步下降至3.99%；在上半年民营房企融资难的情况下，龙湖已陆续多次发行债券，合计金额65亿元。

低成本融资，也是市场对“示范房企”的认可。龙湖集团CEO赵轶也表示，从和银行等机构沟情况看，他们对整个行业未来坚定看好，认为行业出现了一些阶段性的困难以后，应该会有更好的明天，所以他们坚决支持高信用房企。

赵轶说，“未来，龙湖也会依靠这部分融资弥补公开市场的波动”。

活在未来

在龙湖被“做空”之后，房地产行业显得异常团结。

不少业内人士，将龙湖比喻成“行业最后一道防火墙”，在其身前，是早已遍体鳞伤的民营房企，在其身后，则是国、央企背景的开发商万科、中海、保利、华润置地等。

在8月10日的投资者会上，龙湖碍于静默期，无法对投资者的疑惑进行详尽解答，但显得很有底气。吴亚军说，从龙湖本身的角度来说，企业没有任何状况，对于股价大跌，也没有太在意。

到了8月26日的业绩会上，吴亚军则依旧保持着这份淡然。她指出，半年业绩发布之后，大家也能够对龙湖看得更加清楚了。

尤其是在行业里不少房企因为现金流压力影响，减缓交付，进而影响到上半年业绩的情况下。龙湖上半年按期交付了超5万套，其中，超30%提前一个月交付。这也是龙湖自证自身资金安全的体现。

资本市场上的表现最为直接。截至8月29日收盘，龙湖集团股价已收复了8月10日股价暴跌的失地，收于25.95港元/股。

不过眼下龙湖集团的股价较年初的高点，依旧有很大差距。这是市场对行业未来依旧迷茫的体现，还存活在行业中的玩家，也仍小心翼翼地行驶在冰山附近，缓慢穿越。

未来的房地产，仍会十万亿以上的市场。在郁亮、吴亚军、凌克等大佬看来，本轮市场的底部已逐渐显现。

而龙湖，会在开发业务进一步聚焦城市的情况下，对其他主航道更聚焦和投入资源，对酒店等点心业务，进行整合合并，通过统筹管理，做到组织提效。

眼下龙湖的经营性业务，已成为龙湖抵御风险、穿越周期的法宝。

上半年营收有110亿元来自经营性业务，同比增长26%。其中，龙湖智创生活营收约63亿元，同比增长33%；天街收入46.5亿元，同比增长26%；冠寓营收11.8亿元，同比增长11%。

目前，龙湖智创生活上市仍在有序推进中，赵轶也表示，上市工作会在合适的时候进行。

此外，龙湖也进军代建市场，发布了有别于传统代建代销服务的智慧营造品牌“龙湖龙智造”。陈序平指出，这个业务机会比想象中来的要快，对此满怀期待。

这将会是个全新的场景，在经历过去高周转开发的行业跃进后，龙湖等玩家摸索出行业的新的发展模式。行业也将回归到平稳健康发展的航线上。

正如吴亚军的判断，未来，同行中表现良好的公司，都能跟龙湖一起穿越周期。