龙湖穿越周期：不会被动拼规模，有防守也有进攻

本文来源：时代财经 作者：童洁

8月26日，龙湖集团发布2022年上半年财报，今年1-6月，龙湖录得全口径销售金额为858亿元；实现营业收入948亿元，同比增长56%；实现归属于股东的核心净利润66亿元，同比增长6%。

从销售端来看，今年上半年的业绩与往年相比并不算突出，龙湖集团执行董事兼CEO陈序平在业绩会上也坦言，上半年受宏观环境影响，市场出现阶段性困难，但是监管层和各地政府自5月以来出台多项支持性政策，6月市场出现明显的触底反弹，7月是持续筑底过程。

“我们预判今年是一个低开、筑底、向好的态势，整体稳中向好，全年房地产商品房成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅。”市场下行的行情下，陈序平称，龙湖不会为了销售规模而做一些被动动作，今年会基于整个集团现金流安全和维持合理利润增长的目标，来确定推盘节奏。

据其透露，随着杭州、上海的一些项目陆续入市和加推，8月份龙湖有信心实现当月同比销售额转正。此外，龙湖取消了全年销售目标，而是根据市场情况实时动态调整具体销售计划，今年全年，龙湖的可售货值约为4000亿元。

经营性收入保持30~40%的年化增长

十几年前，龙湖集团董事长吴亚军听到了一句话，“泰坦尼克号撞上冰山那一刻，你再应对风险已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候，就要有所应对”，直到现在，她仍然对这句话记忆深刻。

吴亚军时常在想，前方有没有看不见的冰山，如果龙湖撞上了应该怎样应对。从半年报来看，龙湖已经发生了变化，今年上半年其营收中，来自商业投资、冠寓、龙湖智创生活的经营性收入正在快速增长，首次在上半年突破百亿，至110亿元，同比增长26%，3年复合增长率为36%。

其中，龙湖商业累计开业运营商场65座，整体出租率95.6%，商业租金同比增长26%至46.5亿元；龙湖智创生活实现全口径营业收入约63亿元，同比增长33%，3年复合增长率59%，综合毛利率约29%；冠寓租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数超11万间，截至报告期末整体出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。

事实上，早在几年前房地产行业增速下滑初见端倪的时候，房企就纷纷寻求转型和多元化，龙湖亦不例外。过去几年的业绩会上，商业、长租公寓、物管等业务在龙湖业绩会上所占的篇幅越来越大，尤其是去年以来，住宅市场每况愈下，龙湖在其他航道的动作便多了起来。

例如，年初龙湖推出全新空间服务品牌龙湖智创生活，并正式在港交所提交IPO申请；商业地产方面，龙湖以重资产模式走了很长一段时间之后，如今开始加快轻资产项目的落地。

根据陈序平介绍，截至6月底，龙湖智创生活物业管理板块在管面积约2.8亿平方米，合同面积约4.8亿平方米；在手商业项目共计近130个，其中近20个是轻资产项目，主要位于杭州、重庆、武汉等城市；长租公寓在手房源16万间，已开业超11万间。

关于未来的目标，陈序平说，“力争保持每年经营性收入30~40%的年化增长。”

再谈被做空：造谣不是正常市场行为

就在发布半年报前不久，龙湖刚刚经历过一场“做空”风波。受到商票逾期传言和外资券商做空的影响，龙湖股价一度大跌。

此次业绩会上，吴亚军谈起做空事件，称“心情还可以”。吴亚军表示，做空本身是正常的市场行为，但是造谣不是正常的市场行为，龙湖的股价或PE相对较好，遭遇类似的事件属于预料之中。

吴亚军继而坦言，这次行业的周期调整并不是坏事，经历种种困难后，龙湖的管理层会更谦逊、勤勉，虽然过程痛苦，但已经有所准备，除了做了一些常规的防守动作，也提前进行了相关布局。

财务方面，龙湖上半年维持“绿档”，截至2022年6月末，龙湖净负债率为55%，现金短债比达到4.07倍，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.09倍。

此外，截至6月30日，龙湖的综合借贷为2123.8亿元；净负债率为55.3%，剔除预收款后的资产负债率为68.1%；平均借贷成本为年利率3.99%；一年内到期债务为215.2亿元，占总债务比例为10.1%。

在首次回应做空事件时，龙湖提到，年内无偿债压力。事实上，从年初至今，龙湖多次发行债券，合计金额65亿元。就在发布半年报的前一天，龙湖发行了首单全额担保民营房企债券。8月25日，龙湖发行一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年。

对于外界十分关心的后续融资安排，龙湖集团执行董事兼CFO赵轶在业绩会上让外界“放心”，“龙湖与全国很多银行建立了战略性的关系，目前从沟通情况来看，银行对整个行业未来坚定看好，认为行业出现了一些阶段性的困难以后，应该会有更好的明天，所以他们坚决支持高信用房企。未来龙湖也会依靠这部分融资弥补公开市场的波动。”

赵轶称，总的来说，到年中，龙湖现金短债比超4倍，到年底已基本无偿债压力，且目前的融资渠道是畅通的，融资资源是丰富的。

对于未来，吴亚军充满信心。她认为，行业的底部已经逐渐显现出来了，其他同行包括一些表现良好的公司，都能够跟龙湖一起穿越周期。