上海第三批土拍上架多个“爆款”地块，四个新城房价再创新高

昨日，上海土地市场公布了上海第三批集中供地名单，共计35幅宅地，其中4幅为城中村旧改地块，1幅为嘉定新城商住办综合用地。总出让面积约184.87万平方米，总起拍价达1030.45亿元。

市区的供应量依然比较充裕，诸如徐汇滨江、华泾，静安中兴社区、浦东新杨思、普陀桃浦、闵行古美等热门板块均有地块出让。其中，中兴社区、华泾和桃浦智慧城均各自推出2幅宅地。而此前土地市场表现较为活跃的杨浦本次没有宅地出让。

近郊方面，南翔、顾村、唐镇等热门置业板块持续土地出让，保证了未来新房市场有充足供应。五大新城也均有地块补充，上一批断供的临港新片区再次有1幅土地出让。

值得一提的是，本轮土拍对“一次书面报价规则”作出了调整，对于房企而言，拿地的偶然性或将变得更大。

第三批土拍名单一览

徐汇、静安拿出“王炸”地块，明年市区有点料

市区本次出让地块依然维持了较高的质量。徐汇滨江龙华街道这一次拿出一幅重量级地块，要知道徐汇滨江目前可出让地块是相当稀少的。从位置来看，地块靠近徐汇滨江，位于融创徐汇滨江壹号的北侧，预计提供约461套房源。

地块周边就是徐汇滨江西岸传媒港，周边还有11号线龙耀路站、23号线龙启路站（在建）和机场联络线南站支线上海南站(在建)。板块位置佳，东侧紧临徐汇滨江西岸传媒港。目前龙吴路沿线的城市界面稍弱，未来龙耀路以北区域将被打造为徐汇滨江中城区。

而位于徐汇最南端的华泾这一次也难得出让2幅宅地，华泾近些年几乎没有土地出让。本次出让2幅地块位于15、19号线和机场联络线三条地铁交汇的华泾西站附近，这里未来将被打造为华泾西站的上盖商业体：华之门。本次出让的2幅地块一幅为纯宅地，另一幅为商住用地。

华之门效果图

其中纯宅地容积率2.5，预计将被打造成为高层社区，而另一幅商住地块住宅占比为24%，其余由商业和办公组成。

从总体量81万方的华之门规划来看，仅有2幅住宅用地规划，这一次则把两幅最赚钱的宅地先拿出来卖。据知情人士透露，地块或将授予GIC和华之门联合体开发。

华之门规划图

静安区这次一口气推出2幅内环内的地块，全部在中兴路附近。新湖上海青蓝、中興路一號、融创青云壹号等项目都聚集于此。其中304-03地块起始价为120.6亿元，是本次土拍最贵的一幅宅地，地块此前被称为“雅宾利四期”，房地联动价高达13.3万元/平，同样为本次之最。

而静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块更靠近东宝兴路地铁站，11.9万/平的联动价也更有优势。

新杨思核心区位于中环内，依托轨交6号线站点布局中央公园绿地，附近还规划了26号线中环线。这也是新杨思板块首次有宅地出让，地块房地联动价高达9.9万/平，几乎和前滩看齐。杨思附近有2大新盘即将入市，分别为仁恒北蔡源和浦开北蔡项目。

作为浦东“金色中环”潜力区之一，新杨思区域将成为上海生活消费新高地，在早前的规划中提到，杨思路南侧有2幅独立居住用地和4幅混合居住用地，其中有一块办公居住混合用地为混合租赁式居住用地，用以提供给核心区未来商务办公人群的租住需求。而另外5幅涉及居住用地总共将提供近20万方的住宅。由此来看，新杨思未来依然会有大量宅地释放。

新杨思TOD效果图

闵行热度颇高的古美再次出让一幅优质宅地，位于12号线东兰路站西侧，距离漕河泾开发区仅约1公里，地理位置佳。地块的房地联动价8.9万/平，与周边二手房倒挂相当显著，或成为明年闵行区热门项目。

普陀中外环间的桃浦智创城，自第二批土拍两幅地块由金茂与宝华夺得后，再次带来两幅全新宅地。房地联动价保持不变，均为8.3万元/平。

这两幅地块地处桃浦智创城核心区，和此前出让的两幅地块相距非常近。其中，015-01地块为纯宅地，027-01、039-01地块则包含了15%商业用地。

近郊热门板块持续推地，买房人不怕踏空

近郊方面，唐镇将再次出让一幅宅地，一幅留存于2号线旁的宅地，体量有4.71万方，预计提供约2891套房源。该盘优势不仅距离地铁站近，比起唐镇创新中路附近新盘，这里也更靠近市区。周边商业配套成熟，有阳光天地购物中心和恒生万鹏广场。

浦东周浦这一次也迎来了久违的供应，不过房地联动价已经上涨到5.6万/平，要知道去年入市的浦发东悦城均价才4.2万/平。本次入市的地块靠近周浦医院，距离16号线周浦东站约1.3公里，18号线繁荣路站约2.2公里。尽管周浦拥有成熟的配套，不过距离万达商业圈较远。

此外，南翔、顾村和华漕这些近郊热门板块均有土地出让，对于刚需型的购房者而言，未来依然有不错的上车机会。而大虹桥徐泾此前供应量较多，这一批次并未有新增供应。

五大新城一个不落，4大新城联动价纷纷破顶

五大新城上一批次的供应量不多，这一次情况有所改善，每个新城至少都有1-2幅的供应量。不过这一次除了临港新片区外，其他新城推出地块的房地联动价均创下新高。

松江本次上架4幅地块，2幅位于广富林街道，1幅位于洞泾，1幅则位于小昆山。

位于松江新城范围内的广富林社区去年也出让过2幅宅地，后建成中骏璟荟和首创禧瑞云庭，尽管周边有广富林景区和松江印象城，不过两盘的去化并不算理想。而本次出让的两幅地块房地联动价5.85-6.05万/平，价格还有小幅上涨。松江新城未来高层均价或突破6万/平。

青浦区上架了3幅地块，2幅位于夏阳街道，1幅位于位置偏远的白鹤镇。本次青浦新城出让的2幅地块都是距离地铁站较远的2幅宅地，靠近沪青平公路及沪渝高速。青浦区夏阳街道种畜场河西侧08-11地块房地联动价为4.5万/平，而在第三批认购的首创禧瑞云启均价才4.2万/平，位置还更好。

而另一幅青浦区夏阳街道青松路西侧H3a-01、H3b-01地块的房地联动价为5万/平，刷新了该片区新房价格纪录。地块容积率为1.2，预计打造为纯别墅社区，这也将是夏阳街道为数不多的改善型产品。

嘉定本批次上线4幅宅地，嘉定新城有3幅地块，分别位于南门工业区，菊园新区和嘉定新城主城区。

嘉定新城主城区已经多年没有土地出让，这一次拿出了一幅压箱底的好地块，地块为商、住、办综合用地，出让体量高达141581.2平方米，住宅可售套数为2180套，房地联动价50400元/平，这也将是嘉定新城首次有新房价格破5万/平。

地块位于11号线嘉定新城地铁站东侧，瑞金医院肿瘤质子中心南侧。打算在嘉定新城主城区上车的购房者是很好的机会。

奉贤本次出让3幅宅地，奉贤新城包揽2幅。奉贤区奉贤新城08单元06-02区域地块位于上海之鱼旁，绿地无双东侧。地块容积率为1.2，预计打造成为别墅社区，值得一提的是，地块房地联动价为5.3万/平，刷新了奉贤新城新房价格天花板。

而奉贤区奉贤新城16单元28-01区域地块位于中建海樾府北侧，未来这一片区有15号线南延伸，产业有东方美谷。房地联动价4.3万/平价格也是创下片区新高。

临港新城这一次也有一幅宅地出让，位于103顶尖科学家社区，地块靠近浦发临港项目的北侧，未来可售套数1046套，房地联动价3.4万/平与此前保持一致。

目前临港103片区有多达5个新盘在售或即将入市，分别为中建玖海云天、鹏瑞云璟湾、浦发临港项目、港城集团临港项目和上实城开&临港城投项目。若不出意外，该幅地块大概率会被本土国企托底摘得。

竞价规则调整，或打破“寡头房企垄断”

本轮土拍现场交易会于9月23日开始举行，具体交易时间以9月22日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。当然，对于房企而言本次土拍变化最大的要属一次书面报价环节的规则调整。

简单来说，就是此前的一次性书面报价环节，若出现两个相同报价出现时会增加一个“随机值”，而新规则调整后，相同报价的竞买人需要修改报价直到无重复报价。当有效报价数在3-5个之间，系统会触发相应数量的随机值，使有效报价数共达到6个，若有效报价数为2个及以下则不触发随机值。若有效报价数在6个及以上，并出现了相同报价，则系统会触发一个随机值，若无相同报价则不触发。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海土拍规则继续做优化，目的就是保持公平公正的环境，吸引更多房企参与。“随机值”给均价带来很多变数，“随机值”越多，对均价的影响越大。如果房企想联手拿地，报价相近，权重也越高，均价就向这2个报价靠近。参与拍卖的人越少，对价格影响越大。这次调整后，很可能出现3个拍卖人的报价，外加3个“随机值”的现象，均价的不确定性又增加了。

此外从第二次土地拍卖可以看出，上海还是有陌生面孔进入。预计受到信心提振，很有可能第三批还会吸引不少没有进入上海的房企参与拍卖。土地市场继续保持稳定投放节奏，显示出上海楼市的吸引力和韧性。

这次敢于继续投放那么多土地表明上海土地的吸引力相当强，不怕卖不掉。而且这次还有不少重量级地块，比如中兴社区地块等等，起拍总价过百亿。至少从目前楼市行情来看，上海表现还是很稳健，对市场信心有支撑。