今年买入天府新区，绕不开天府前湾

有约15个待、在售项目改善气质很稳

“天苍苍，野茫茫，风吹草低见牛羊”。

这是来到天府前湾后我脑中最常冒出来的一句诗，当然，如果再有一群牛羊，就更加符合这种意境了。

事实上，当下走在天府前湾，最常见到的就是这般天苍苍，野茫茫的景象了，虽然有一种远离城市喧嚣的安逸，但如果是作为一个居住板块，却显得太过荒僻了。而这样的天府前湾，却是今年天府新区，乃至城南楼市的供应主力。

天府前湾

还有大片的待开发地

天府前湾在哪里？

2020年，成都市规划设计研究院发布了《天府新区万安南片区总体城市设计》，其中将“万安南”定位为“天府前湾——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”，天府前湾的说法就此诞生。

根据规划，它的大致范围为麓山大道以南、武汉路以北、梓州大道以东、利州大道以西的区域，北接高新区新川板块，南接天府总部商务区，往西跨过梓州大道即为麓湖板块。其实只要稍微对城南有点了解的都晓得，这就是放大版的麓山。

而对于楼市而言，这个看似也不是很大的板块，却藏着今年，甚至是接下来的几年内天府新区最大的供应。

为啥这样说？

先说几个楼盘，龙湖九里熙上、绿城桂语麓境、中粮保利天府时区、天府麓里……这几个都是近几个月来，天府新区关注度不低的新盘，而他们有个共同点，均是来自天府前湾。

事实上，据某公开平台统计，当下的天府前湾有已亮相的项目约11个、尚未发布案名的项目4个，在售、待收项目共计约15个，就数量而言，基本是天府新区的扛把子了，也就兴隆湖勉强能和它相比。

但是，兴隆湖的可开发住宅用地毕竟有限，而周边如锦江生态带、天府中央商务区等板块的开发已经进入了中后期，算下来，唯有尚处于开发早起的天府前湾，仍有大规模的可开发地，因此有很大的想象空间。

刚需、首改面积段产品也在增加

从产品层面来看，天府前湾整体的改善气质很稳。

除了如早几年如麓府这样的个别项目外，这两年来新推的项目，无论是已售罄的佳兆业麓山壹号，还是今年新推出的龙湖九里熙上、天府麓里等，产品基本集中在改善面积段，改善项目占据了绝对主流。

但梳理板块内的住宅项目，我们却发现，在整体改善的基本面下，当下板块内的新房供应呈现出小化趋势。

2020年左右，天府前湾迎来第一波供应潮，佳兆业麓山壹号、奥园麓语ONE等项目入市，大多定为高端，甚至不乏500万级的项目，而门槛略低些的，如德商花样年碧云天骄，起步价也逼近300万。彼时的天府前湾虽然城市面貌不咋样，但却隐隐有豪宅板块的架势了。

后来可能发现起步确实过于高调了，市场接受不良，如今板块新入市的项目，面积小化趋势很明显。例如，天府麓里，面积段105-227㎡；天投中海天府合印，面积段92-113㎡；保利璟园，面积段103-143㎡；包括前段时间刚售罄的绿城桂语麓境，产品面积段也是89-141㎡，定为更偏向刚需、首改。

天投中海天府合印

这其中，有含有一定人才公寓的因素存在，当也不难看出，板块内高端产品线正在大幅缩水，或许后期刚需、首改面积段的产品，将是天府前湾的主流。

配套几乎为零

荒凉仍是主旋律

虽然目前天府前湾已经有20余个项目入驻，但对于整个板块来说，待开发的空缺仍然很大，荒凉仍是目前的主旋律。

前两天顶着近40度的高温，我们再次来到了天府前湾，肉眼可见，板块内的建筑物确实比一年前增加了不少，但更多的，仍然是围墙和荒地。

并且可以发现，目前板块内的住宅项目几乎是按照两条“线”、多个“点”的形态在分布。

项目位置分布示意图

两“线”即遂州路和梓州大道，目前新建的住宅项目，几乎都分布在这两条道路两侧，而几个项目一起则聚集为一个“点”，而点和点之间，是大片的真空地带。

天府麓里和后面的德商碧云天玺

至于配套，除了已经通车地铁6号线，和经过万科公园城时发现的快建好的省肿瘤医院，其余方面几乎为零，还需要不短的时间去丰富完善。

走在如今的天府前湾，不禁让我想起了十年前的锦江生态带，甚至是十年前的兴隆湖……犹记开发初期，它们是如何受到市场的热捧，但如今随着发展趋于成熟，“逃离”反而成为了热搜关键词，空有灯火却没有烟火是它们留给城市最大的印象，而和锦江生态带地理位置、城市定位都相近的天府前湾，未来又会是什么样子？