重磅！深圳东部发展迎来了“第三极”

“双区战略”下，深圳正在进行一场空间大革命！

本周五，深圳特区将迎来42岁生日。

已过不惑之年的深圳，给自己许了两个美好的愿望，一个是GDP达到4万亿，一个是让自己变得更“大”。

变“大”的愿望正在实现。近日，广深珠三个城市，重新划分“势力范围”，深圳都市圈形成一主二副全新格局，东莞和惠州升级，都成了深圳都市圈“副中心”。

深圳2021年的GDP迈过3万亿，2025年实现4万亿。北京和上海从3万亿到4万亿，分别用时三年和四年，深圳作为全国第3个坐三望四的超级城市，能够再上一个大台阶吗？这个过程中，将对深圳的发展格局产生何种影响？

01.

4万亿超级城市、

深圳都市圈新架构，

深圳需要一个新极点

近日，在一次聚焦深圳东部新发展的论坛上，知名城市与房地产研究专家高海燕提到：“深圳要成为一个超级城市，必须要发展多中心枢纽，如科技枢纽、金融枢纽、信息枢纽以及物流枢纽等等，其中科技枢纽非常关键；其次深圳要打开自己的空间限制， 作为粤港大湾区科创中心，辐射粤东粤北。”

提炼一下就是，深圳将依托新枢纽，继续扩张，而科创是最大引擎。

1997平方公里的狭小地理空间，左右着深圳发展的方向，西部已经杀到了珠江口。而拥有更广阔发展腹地的东部，在政府规划中才是深圳发展的“本位”，为了更好的辐射 东莞和惠州两大副中心，必须在深莞惠交界区产生一个中心作为龙头。

谁来做这个龙头？地理位置已经有清晰指向，而深圳十四五也明确提出，龙岗是深圳的东部中心。

作为深圳面积最大的辖区，GDP第三区，龙岗恐怕将走出与宝安、龙华、光明等都不同的道路。

深圳的城市运动，都是由老市区带动新区发展，比如福田带动龙华，南山带动宝安，龙华和宝安都成了福田南山的配套区，或者是睡城，或者是生产基地，可能融入主城区，但仅仅是主城区的边缘体。

龙岗则不然，它腹地广阔、人口密集，加上深圳都市圈所赋予的内联外拓功能，龙岗会成为一个相对独立的，发展潜力充足的新中心。

在这种力量的推动下，龙岗的城市化格局更大，必须要有多中心来支撑其发展。

在早期传统工业化时代，龙岗只有一个中心——上世纪90年代开始的龙岗中心城；在龙岗扶持先进制造需要进一步的通过创新推动的时候，大运崛起。 如今，随着深圳向大深圳迈步，科创成为城市发展驱动力，龙岗找到了第三个发展极点——宝龙新城。

为什么说，宝龙新城能成为东部第三极？

首先，这是龙岗自身发展的需要。龙岗提出了一个宏伟的目标，2025年GDP要达到6800亿，其中科创占比达到了10.8%，赶超福田，为了实现这一目标，龙岗必须大力发展以科创产业为代表的先进产业集群。

其次，这是科技驱动城市中心化建设的结果。

从北京、上海、深圳的城市发展轨迹看，有一个日益明显的规律——只有科技才能打败CBD。

因为CBD代表的是传统的商务中心，而科技则是未来力量。于是我们发现，科技城市打败传统商务城市，比如深圳赶超广州，合肥、杭州近些年超常发展；而一个城市的科技区往往胜过CBD，比如南山压倒福田，海淀区GDP超过朝阳区…… 中关村与北京CBD的距离差不多有40公里，看上去很偏，但无论是薪资水平还是房价水平，都超过了CBD片区。

同样的逻辑，也将在深圳东部发生。

在深圳国土空间十四五规划中，深圳8大科创区中，宝龙高新区是其中之一，规模居前三。

宝龙高新区有多大能量。 我们拿著名的南山科技园来比较，就能看出它的潜力。

前不久，工信部下属的赛迪顾问联合赛迪科创，发布了一份《科技城百强榜（2022）》，宝龙科技城上榜全国第14名，超越了深圳的坂雪岗科技城和光明科学城。

宝龙科技城拥有可能超越于南山科技园的产业集群，它定位为东部中心重要的科技产业支撑点，形成了以新一代信息技术、生物医药（医疗器械）、新材料、新能源、智能制造五大战略性新兴产业为主导的产业发展格局。

据政府相关部门透露，宝龙集聚了一大批行业的隐形冠军，头部企业，可以为未来奠定了非常好的基础。

目前，宝龙科技城有国家高新技术企业405家，超亿元企业132家，超10亿企业12家，超百亿企业2家，上市企业20家……片区已经聚集比亚迪、方正微电子、海能达通信、同洲电子、创维等多家国内外知名企业的总部 。

宝龙的产业潜力还有很大空间，凭借强大的土地储备，正在为高新企业提供广阔的发展空间。

近日宝龙生物药先导区效果图出炉，总投资300亿，总建面约200万㎡，首批预计2024年投运，该项目进展迅速，7月15号已经基坑开挖，预计在2025年前将会形成不少于160万平米的优质的产业空间。

（项目效果图：来源宝龙生物药创新发展先导区公众号）

02.

复制南山路线

宝龙超级新城正在崛起

正如南山科技园的崛起带动了后海和深圳湾的崛起，如今的宝龙新城，在科创产业的带动下，规划先行，交通跟进，配套加持，已经成长为一座超级新城。

在宝龙科技城（高新区）基础上形成的宝龙新城，已有雄厚的基础。 2021年宝龙街道的GDP为434亿，稳居全区第二，同比增长5.6%，这在龙岗区同年GDP下滑的背景下，实在是难能可贵。

政府规划、科创引领，市场驱动，宝龙新城作为深圳重要的产城融合示范区，其城市中心集聚效应在加快。

深圳越来越重视东部的科创新城的交通连接。深圳四期地铁中，最受期待的14号线预计10月就要开通了， 从宝龙出发，3站大运，10站福田。

地铁14号线即将开通（图源：深圳地铁）

东部过境高速正如火如荼建设中，宝龙立交建成之后可半小时内直通莲塘口岸，直达香港。厦深铁路、惠盐高速等多条交通干线穿越境内，厦深高铁坪山站也坐落宝龙片区，它正逐渐成为深圳东部重要的交通枢纽。

教育资源特别是名校入驻，是新城发展的关键点。深圳是一个有超百万中小学生的城市，全国前三，家长和学生是城市化的重要力量。

宝龙新城前不久引进了深圳四大名校之深圳高级中学龙岗学校，将于今年9月份正式开学。 深高龙岗学校位于宝龙大道与锦龙一路交汇处，地处龙岗区宝龙科技城、东部高铁新城核心区域，是2022年新开办的36班九年一贯制公立学校，预计将提供1800个学位 （24班小学、12班初中） 。

学校实景图

有深高集团的名校办学经验+强大的教学团队加持，深高龙岗学校即极有可能成为深圳教育圈的下一匹黑马！

超大文体设施是新城发展的坐标点。正如深圳湾的体育中心、前海湾的湾区之光摩天轮，大运的大运场馆，龙岗中心城的龙城文化广场，这些地标不仅主宰了城市的景观，还占据了媒体的版面，也是每个游客必经之所，推动经济发展。

如今宝龙也将迎来属于自己的地标——”宝龙文体中心“。占地面积23708.9㎡，总建筑面积78705.95㎡，其中，体育馆主要包括篮球训练馆（地下）和四层挑高的比赛场地，可容纳5000 人观看篮球赛事，可承办CBA级别赛事，预计于2022年底就会建成。除此之外，还有26万㎡龙湖体育公园在建， 共同打造一个宝龙的便捷文体服务圈。

综合来看，未来宝龙新城有望复制南山的轨迹，它们同样具备大型文体地标，有强大的产业，有名校，有快速地铁。 凭借前沿的城市级规划+大交通体系+丰富的土地资源储备+优秀的教育配套，宝龙新城将以公里造城的大尺度，重塑东部城市生活中心。

03.

为产业留住人才

央企中海

营造“第三极”高品质生活

按照政府规划，宝龙新城未来将涌入40万高科技人才，如何满足这些New money日益升级的住房需求，中海集团作为责任央企，致力于为宝龙新城优秀企业人才营造“第三极”高品质生活。

中海企业集团深圳公司总经理蒋晓洲在论坛中表示，要发展产业，必须要有人才的注入，需要有城市生活的注入。只有好的人才，才能促进产业的升级。

中海企业集团深圳公司总经理蒋晓洲

作为全国领先的城市运营商，中海参与了众多城市公共项目的建设开发，比如今年6月刚刚开放的香港故宫博物馆，便是出自中海之手。同时也在大湾区做了很多配套，如深圳两馆，港珠澳大桥。

正因为看到深圳的东部战略是作为先行示范区的必然趋势，龙岗是东部战略的核心，中海积极参与东部产城融合的示范区的建设，相继开发了南约旧改，龙盛旧改。积谷田、中海凯骊，阳光橡树园等项目。

如今，中海也认同深圳东部第三极宝龙新城的发展，开发建设综合精致大城——中海寰宇珑宸，通过它的城市服务商的角色，不论是在生产建筑、产品品质、物业服务上，都将使宝龙新城达到国内一流人居水平。

项目效果图

中海寰宇珑宸距离深高龙岗学校仅约900米，自带约 2 万㎡潮流商业街区，下楼即享繁华万象生活。

据楼校长了解，中海寰宇珑宸在深高旁+14号线旁+综合配套一站式居住需求加持下，优惠后总价265万起、首付80万起，就能买77-79㎡的3房1卫。在深圳核心科创区+深高学校+地铁，恐怕很难找到这样的项目了。

尤其注意的是，就在本周日（8月28日），中海寰宇珑宸将正式开盘。

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