业主封自家阳台，物业以管理规约规定为由起诉，法院终审支持业主

案情回顾

房临近马路噪声太大，在小区尚未达成一致意见的情况下，业主高某为提高居住舒适度、增强安全性及私密保护，按照小区前期已经由开发商统一封闭阳台的样式颜色封闭自家房屋阳台，物业公司以高某未遵守小区临时管理规约等为由，要求高某立即拆除已封闭阳台并恢复原状。近日，成都中院依法终审审结这起物业服务合同纠纷案。法院二审认为，物业公司诉请要求业主立即拆除已封闭阳台并恢复原状，既在法律上没有明确规定，其又未提供证据证明高某封闭阳台危及建筑物安全、损害其他业主合法权益，也未提供证据证明高某有实施妨碍物业服务与管理的行为等，故依法撤销一审判决，判决驳回物业公司的诉讼请求。

2020年9月，高某在成都近郊一小区购买临近马路的住房一套。该小区共有14栋楼，1栋至4栋在开发商交房前已全部封闭了阳台，其余楼栋交房时开发商未封闭阳台。高某与开发商签订购买房屋合同时，被要求签订了前期物业服务协议，并以签收承诺书的方式，要求其承诺遵守以前期物业服务协议附件呈现、由开发商与物业公司制定的小区临时管理规约。该规约中明确，原则上不封闭阳台，经全体业主表决，户数与面积达到法定条件封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业服务企业共同制定封闭方案并公示，且要求做到统一设计、统一材质、统一施工等五个统一。

同年12月开发商交房后，高某先后多次与小区物业就封闭阳台问题进行沟通协商，2021年5月该小区物业公司组织业主就封闭阳台事宜进行投票表决，后因参加表决业主占比等未达到相关要求，未能启动封闭阳台工作。

随后，高某按照小区先期已封闭阳台的1栋至4栋的样式颜色，对所购房屋阳台进行封闭。物业公司则以临时管理规约规定不得封闭阳台等起诉，要求高某立即拆除已封闭阳台并恢复原状。

一审法院认为，高某作为小区业主，应遵守小区临时管理规约中的规定，在小区尚未达成一致意见的情况下，不得擅自封闭阳台等，故判决高某限期拆除已封闭阳台并恢复原状。

一审宣判后，高某不服提出上诉。成都中院二审依法撤销一审判决，判决驳回物业公司的诉讼请求。

法院判决：撤销一审判决，小区业主可以封阳台

该案争议焦点从表面上看是物业公司能否依据临时管理规约中的规定要求高某拆除已封闭阳台并恢复原状，实质则是物业公司是否有权提出此要求。

首先，民法典第二百七十二条明确，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。该案中，房屋阳台作为房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，属房屋的专有部分。高某封闭阳台是在阳台内封闭，虽是在小区尚未达成一致意见情况下封闭，但其与开发商先期已封闭阳台的四个楼栋的样式颜色统一一致，且相比较此前的开放式阳台对住户人身安全具有更好的保护作用，并因住房临近马路，封闭阳台可达到的隔音效果也增加了居住的舒适度，还能起到隐私保护作用等。而且退一步讲，如高某封闭阳台超出阳台及外墙，构成了违法搭建，依照相关法律规定，亦只有相关行政机关才有权决定是否要拆除。目前，物业公司与高某是物业服务关系，物业公司作为物业服务人，提出诉请，要求其服务的业主立即拆除已封闭的阳台并恢复原状，既在法律上没有明确规定，且依照相关规定其又未提供证据证明高某封闭阳台危及建筑物安全、损害其他业主合法权益，也未提供证据证明高某有实施妨碍物业服务与管理的行为，因此物业公司要求高某拆除已封闭的阳台，无法得到支持。

其次，从小区现有情况来看，有四栋楼房是在开发商交房前已全部封闭了阳台，说明该小区封闭阳台已有先例，并不是绝对要禁止封闭。现实中需要小区业主达成一致意见，通常理解应是封闭阳台要对全小区统一的样式、颜色等提出要求，也不是统一要求严格禁止封闭阳台。比较特殊的是，该小区当前虽还未达成一致意见，但该小区先期封闭阳台已有现成的统一样式、颜色模板，高某按已有统一的样式、颜色封闭阳台，也并无不当。

再者，在现实生活中，成都城区绝大多数高层建筑，从安全性、居住舒适度及私密保护等多方面考虑，也鲜有严格禁止封闭阳台的情形，封闭不封闭阳台，一般均由房屋业主自主决定。虽说是可自主决定是否封闭阳台，但也不是没有任何限制约束，较为常见的做法是要按照小区统一的样式、颜色、风格等标准封闭阳台。实际中也有不少小区即使没有提出统一要求，相关业主在封闭阳台时，也会自觉地按所在建筑及整个小区的风格等封闭装修，因为这也是在切实维护自身及全体业主相关权益。该案从居住安全性考虑，物业公司虽也提出除了封闭阳台之外还有其他途径，但让其指明除此之外还有其他具体途径时，其也无法提供。

因此，从法理、情理等多方面来讲，物业公司在本案中的诉讼请求，均无法得到支持。（来源：人民法院报 ）

因封阳台闹上法庭并非个案，也有业主败诉

红星新闻记者了解到，北京法院就曾驳回北京市大成物业管理公司要求判决十二名业主拆除已封闭的阳台、恢复原状的要求。法院认为，鉴于十二名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对物业的诉讼请求不予支持。

但也并非所有业主封阳台的诉求都得到法院支持。成都仁恒滨河湾小区就有过类似判例。在此前物业与业主签订的《临时管理规约》中，他们曾约定业主不得擅自封阳台，封阳台需要经全体业主表决。该案从2015年起，历时5年，经历3次判决，最终四川高院认定业主败诉。

四川高院终审认为，《规约》中“不得擅自封闭阳台”的条款对业主具有拘束力。“限制业主封闭阳台是要求业主在法律范围内合法行使权利……并非对业主物权的限制，且（限制业主封闭阳台）有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益。”

2019年，杭州业主王先生也输掉了官司。起因是他在装修房子时不理睬物业劝阻，封了自家阳台，物业从顶楼吊绳子，强行拆除阳台，之后王先生将物业告上法庭。杭州中院判决驳回了王先生的诉请。因为王先生在买房时，签下的“管理约定”中就规定“不得封阳台”，“该承诺及与物业公司签订的《前期物业服务协议》，均是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。”

在法律层面，对于业主与物业签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》等，部分法律人士认为，这些合同不具有法律效力，因为它们属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。但从实际判例来看，法院对于经业主签字认可的、不违反法律、法规的合同也认定合法有效。法律人士建议，若业主对《临时业主公约》等有疑问，可在成立业主大会后由业主大会提出修改或重新制定新的公约。（转自：红星新闻）