大部分三四线楼市跟安庆一样，遇到系统问题，楼盘营销无力

安庆楼市遇到了卖房困难的问题持续了好几年，从棚改结束后就是萎靡不振，实际上棚改期间也是间歇性活跃，如今萧条是比较严重几乎没有间歇性活跃时间段，返乡置业都难有起色。

跟很多三四线城市一样，棚改之后就是萧条的开始或者说是过去萧条的继续，这可能是长期表现。

库存房源卖不掉，楼盘从期房卖成现房，对后期不再乐观，土地不敢拿，负债陆续到期的房企们真的是进退两难。

楼市成也人口，败也人口

目前小城市的楼市库存过大的问题就是动力不足，购房者太少，九几年劳务输出加上扩招，劳动力和学生都去大城市了，这些大城市就成了城镇化的排头兵。因为有外来人口的支撑，大城市的房地产发展几乎是不间断的活跃。

均衡发展的理念下，三四线城市在2015年也迎来了跨越式建设，十多万户的拆迁在几年完成，房地产是要3年时间走过大城市十年变化，不少城市房价从4千直接到1.4万……

在没有大量人口做支撑的情况下，快速拉升之后，自然是快速下降。

小城市的人口流失问题并没有因为自身的城镇化进度加快而发生改变，交易还是局限在本地人口和少量的返乡人口中进行。

2018年棚改计划的目标量打折，安徽、河南等地的拆迁几乎停止，不少中小城市的房地产市场瞬间静默。

正是这一年，不少城市推出了“限跌令”，不知道是出于什么的目的，禁止房企过度降价。

那个时候的房企是有降价的空间，他们拿到基本上在棚改之前，土地成本低，而楼盘的溢价却很高，降价完全不影响利润。

如今回调了3年多，像安庆这样房价重新跌落到棚改之前的城市也有不少，这个时候再让房企降价，可就是要影响到利润了。

此刻在售的楼盘，大部分是高峰期拿地的，他们当时在小城市土拍市场找到了一二线的风采，多轮竞拍，最后土地溢价率是一点也不比大城市低。

房企为自己的错误买单了，期房卖成现房的楼盘随处可见。

大城市的楼市成功，是外来人口的推动；小城市的楼市下跌，是人口流失导致的支撑能力弱而出现的现象。

人口因素在短期几乎不会发生反转，楼市遇到的问题也不是个别环节问题，而是全流程的系统问题。降价解决不了，建设开发也未必能解决。

经过十几年发展形成的价格体系，不是说下降就能下降得了。房地产企业的开发成本，普通业主的购买和持有成本，都是限制价格下跌的因素……这些都是价格体系的一部分，如何能降得下来！

房企的进退两难，正是楼市系统问题的体现。降价是断臂求生而且还不一定能得到购房者的认可，减少开发规模只能导致自己的现金流无法流转——房地产开发是一个周转的游戏，减少开发规模就玩不转。

一部分民营开发商企业负债累累，做什么都没有动力，营销投入找不到着力点，“虱子多了不咬人”负债重企业就有可能摆烂。

购房者明显进入到观望状态，负债重的企业项目不看，不是现房的楼盘不看，房价降得不多的房子不看……购房者已经四大皆空，完全佛系。