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2022年土拍的尽头,是摇号

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这是严肃君的第 564 篇推送

北京三批次集中供地,终于正式开始!

继连续预公告15宗地块后,8月18日北京第三批集中供地正式挂牌,相对热门的海淀永丰F2三宗地块均在列,新面孔为丰台造甲村、通州梨园、顺义平各庄三宗宅地。

18宗土地总面积约74.8万㎡,总建面147.5万㎡,起始价471.7亿元。

不流拍的前提下,今年北京前三批土储收入至少完成1451.5个小目标,再考虑到还有四批次集中供地,果然房企们还是舍得在首都消费。

各地块挂牌竞价截止时间为9月22日,现场竞价时间待定,大概率会在国庆节前完成。


1.

从区域分布来看,海淀、丰台成为大头,朝阳此次零供应

其中,海淀永丰0018地块起拍价50.9亿,土地合理价格上限58.5亿,总价最贵。但与去年地王朝阳东坝地块的70.7亿相比,还是缩水不少;

丰台造甲村地块,销售指导价为10.6万/平,是三批次18宗宅地中单价最贵

今年已出让宅地中,仅次于太阳宫地块(13万/平)、华润亚林西地块(11.2万/平)、北京瑞府(10.9万/平)。

出让方式上,触达土地合理价格上限后,18宗地块中有13宗,将转入现房销售面积竞争,最终指向的都是摇号

买地这件事上,不仅要凭资金实力,还得靠房企运气。

对购房者来说,看得见、摸得着的现房,安全感upup,货不对板的交付风险也同步降低。

从房企端而言,现房销售意味着拿地2-3年后才能入市,3个月高周转模式不再,也能与期房房源错开入市时间,避免扎堆。

但从以往土拍情况来看,房企对于现房的接受度比较低,13宗地块最终是否能进入现房比拼环节,又有多少房源会是现房销售,只能看9月底举牌现场了。

另外,此次并未出现竞政府产权占比地块

已出让未开盘的共有产权商品房,如太阳宫项目,很可能已经成为新的绝唱。大胆冲吧~

2.

18宗地块中,海淀永丰F2三宗宅地是相对热门地块,总共占地面积275.98亩,折合约为18.4万平。

其中0019R2纯居住用地,容积率2.4,控高45米,销售指导价为8.2万/平;而另外两住宅地块,容积率1.5,限高30米,销售指导价8.5万/㎡,高于目前在售的中海·汇德里和幸福里润园。



目前中海·滙德里推出复式77平、99平、125平和129平;幸福里润园还有109㎡三居和119㎡四居房源,均价8.3万无优惠。

值得注意的是,F2三宗地目前报名情况来看,老牌国企海开已全部缴纳预申请保证金,看来是志在必得。

3.

如果说海淀是近两年网红企业打卡地,那么丰台就是网红地段打卡地。

此次丰台放量,一下上架4宗宅地,环线位置都不错。除了南苑地块是位于四至五环,其余3宗都位于三至四环

最惹眼的是造甲村地块,位于三环外,占地面积约2.3万㎡,建筑面积5.55万㎡,总起始价33.3亿。

从土地规划条件来看,新地块比临近的中海甲叁号院更为低密,容积率2.4,限高45米(局部60米),无配建,也更为纯粹。

而且新地块销售指导价仅为10.6万/平,相较于中海甲叁号院超过11万/平的取证价,性价比也更高

大红门两地块紧邻南四环,东侧临八号线大红门南站,南侧是集美家居。交房后选家具很方便了~


其中0008地块土地面积约2.62万㎡,建筑面积约6.8万㎡,容积率2.6,限高45米(局部60米);0004地块规模更大些,土地面积约3.94万㎡,建面约9.46万㎡,容积率2.4,限高同为45米,销售指导价为9.5万元/㎡。

周边房龄10年以内的次新二手房,价格最高也就7万/平,大红门地块凭借四环里+临铁+南中轴,能否带动整个片区的房价?存疑。

最后南苑011B地块,距离大红门两地块直线距离仅有3公里,位于新宫万达广场北侧,距离地铁新宫站600米,临近槐新公园,整体居住环境不错,商业配套也成熟。

该地块容积率2.2,控制高度45米。销售指导价为8.3万/平,周边有金府大院,天悦壹号等多个高端住宅项目,最高二手房价超9万/平。

4.

除此之外,几个之前有供地,还在售的片区,本次也有上新,只能更卷一点。

比如建发·珺和府附近的昌平生命科学园地块,桂语听澜旁亦庄新城地块,西红门橡树湾附近地块。

尤其是大兴西红门,从区域规划来看,除了本次上架的6013地块,至少还有三四宗地待出让,很可能会在12月份的四批次集中供地中。


从目前已开盘项目去化情况来看,新城·熙红印和熙悦宸著已经事实性清盘。其中熙红印只剩几套下跃在售。

而西红门橡树湾,在地铁和教育双重红利落地后,销售速度加快,销售均价平均上浮2-3千元/平;壹品兴创·御璟星城尚未开盘,有1007套房源待售。


正是趁势卖地的好时候。

另外,昌平待拍地块,就位于建发·珺和府北侧,总面积32830.724㎡,建筑面积约9万㎡,控制高度80米。其中6004地块容积率2.8,6005地块容积率为2.7。

规划条件与在售新房项目基本雷同,也是贴身竞争了。

网易房产数据中心统计显示,目前整个昌平有多达11个新房项目在售,其中8个项目自2021年1月1日后有网签记录,具体数据如下:


(统计时间:2021.1.1至今)

以距离新地块最近的两项目为例,截至目前北清云际成交523套,建发·珺和府成交211套,库存房源还有1400多套。

有消息称,华润和建发都有意在以上片区继续拿地。

护盘是一方面,相信经过首个项目的销售,面对同片区客群,在项目定位和产品设计上,也会更有经验和手感。

互动时刻:

最后值得一提的是,18宗地块都鼓励建设全龄友好社区。

注意鼓励这个词,不强制,但是方向

需求端也给与政策支持---“对于通过评审符合全龄友好社区要求的,届时将按照我市有关政策给予支持。”

也就是前段时间发布的老年人购房特殊支持政策,变相给一个首套资格。

对于北京三批次集中供地,你更看好哪个地块?欢迎在评论区留言讨论~

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