管理层涨薪背后：越秀地产2022上半年“冰火两重天”

摘要：现金减少、前7月销售微降（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

临近月末，终于等来了内房企一份正儿八经的年中报告。

还是8月18日，这个广东人应该会很喜欢的数字，越秀地产2022年中期业绩公告如约发布。

无比艰难的2022上半年，这位老牌稳健型房企过得如何？

1、增收不增利更明显

看到越秀地产开头的业绩摘要，杠杆地产不得不感叹，变局中稳健房企的优势就体现出来了，真的很稳！

比如越秀地产2022上半年营收312.9亿元，同比上升29.1%，上半年整体数据这么惨的情况下还能保持正增长，厉害。

这样一对比，也是最近披露业绩的九龙仓集团-33.4%左右的营收增速就显得有些相形见绌。当然，大家结构、玩法不同。

上半年，越秀地产累计合同销售额489.1亿元，同比上升3.2%。这个增幅不算大但难度很大，因为大部分房企上半年销售额同比都下降厉害，腰斩已是常态，有些房企甚至降到脚踝。

在业绩会上管理层表示，将维持2022年合同销售目标1235亿人民币不变，目标去化率58%。如此来看上半年越秀地产完成了其年度目标销售额的约39.6%。

但也有一些遗憾的地方，比如2022上半年，越秀地产毛利率继续下探5.6个百分点到21.2%，在杠杆地产印象里，这个数据大概是其2016年以来的最低水平？

导致越秀地产毛利率降低的主要原因就是销售成本的上升。公告显示，2022上半年越秀地产销售成本246.47亿元，同比增加38.9%，高出营收增速近10个百分点。

归母净利润同比也降了，降幅为25.8%，数据为17.1亿元。如此来看，越秀地产增收不增利的情况似乎愈发严重。

图片来源|东方财富（特此感谢）

从东方财富统计的数据里可以看到，以年为单位，2013-2021年这9年里，越秀地产营收增速和归母净利润的增速差值从未像现在这么大过，侧面也反映出了房地产行业此刻的特殊性。

派息方面越秀地产下降，董事会建议宣派2022年中期股息每股0.319港元（相当于每股人民币0.275元），同比下降2.1%。

2、现金减少，短债水平仍高

从地区分布来看，目前的越秀地产区域化色彩还是浓烈。

2022上半年其合同销售额中，大湾区约占64.9%，华东地区约占15.2%，以上两区合计占了80.1%，2021年这一数据也不低为84.5%。

2022上半年，越秀地产在华中地区有所发力，该区占了总销售额的11.2%，比2021年的8.8%有所上升，其余的北方地区，西部地区分别约占4.9%、3.8%。

目前越秀地产拥有已售未入账销售近1564亿元，平均售价约22770元/平米，大湾区占比65%。

截至2022年6月末，越秀地产的总土地储备约2860万平米，其1512万平米位于大湾区，占比约52.9%。

这也是在意料之中，房地产大扩张时期越秀地产都没有走出去，更遑论如今变局动荡的年代了。能稳住已经不易。

但需要注意的是，对单一市场的依赖过高，如果该区域的市场波动，受到的影响有可能是难以承受的。今年上半年上海很困难，诸多沪系房企就“受害”严重……

越秀地产的稳也体现在其资产负债方面。在杠杆地产印象里，该司的三道红线就一直没黄过，从来都很绿。2022上半年也一样，剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%、1.45倍。

需要注意的是，2022上半年越秀地产的现金及现金等价物减少了60多亿。从2021年末的327.66亿降到260.68亿元。

其中经营业务产生的现金流量净额还是负值，为-16.19亿元，2021年同期为4.49亿元。杠杆地产看了下，主要是一方面经营产生的现金净额在减少，同时支付的税额增加很多。今年优惠变少，交税方面确实不太友好了。

另外负债方面，越秀地产流动负债里的短期借款还是处在较高水平，为269.59亿元，比2021年末的298.02亿元降低了一些，但同比2021上半年的222.42亿元就高了。早些年就别提了，短债更低。

非流动负债里的长期借款则比2021年末增加了100多个亿，为576.16亿元，2021年末该数据为457.32亿元。

同时不得不感叹国企的融资成本之低。越秀地产2022上半年境内成功发行合共61.亿元公司 债券，其中“3+2”年期票面利率介于2.84%至2.90%，“5+2”年期票面利率介3.35%至3.38%。期内平均借贷利率4.11%。很多民企该羡慕了……

3、管理层涨薪、前7月销售微降

公开信息显示，越秀地产成立1983年——应该比很多杆友还年长。1992年赴港上市，除了地产主业外，近年来又先后布局康养产业、长租公寓、城市更新、地产+等新兴业务领域，同时引入广州地铁成为战略股东，合力开拓“轨交+物业”TOD发展模式。

这几年越秀地产一直在讲的新故事就是TOD。在广州，越秀地产是第一个抢夺到“轨交+物业”项目的房企，发展如今大火的TOD项目也非常顺理成章。

2022年越秀地产TOD更是走出广州，发展到杭州，新增了杭州勾庄TOD项目。上半年，越秀地产TOD项目总土地储备约359万平米，约占其总土储的12.6%，大都也都在广东。

对了，都说地产行业在降薪裁员，越秀地产似乎还好？杠杆地产看到中期业绩披露，截至2022年6月末，其主要管理层酬金为5366000元，2021年同期该数据是5238000元。逆势涨薪，不愧是优秀国企。

前不久克而瑞发布了2022年前7月百强房企的销售榜单，越秀地产全口径销售额554.0亿元，权益销售额547.1亿元，2021年同期上述两个数据分别是525.2亿元、504.9亿元，同比都下降了一丢丢。

但因为行业整体下滑厉害，越秀地产的排名反而前进了很多，此次分别位列18、13位。

图片来源|克而瑞（特此感谢）

总的来看，越秀地产2022上半年的表现，非常符合其稳健房企的身份，在行业波动期，这是难能可贵的优势。

放到历史长河中，我们拭目以待。

本文未标注出处的财务图表，均源自越秀地产相关公告，特此感谢。

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