涨知识：关于公摊问题，你不问没有人会告诉你。

最近，《法治日报》报道了一则新闻：青岛某业主购买了一套110.25平方米的住宅，到手却发现套内面积只有60多平方米。再一次把公摊问题推上了热搜。整个事件也刷新了大家对于公摊的“认知”。对于购房者来说，在买房时需要厘清哪些与“公摊”相关的名词？

公摊率和公摊系数

“公摊面积”一词起源于我国香港地区。上世纪50年代以前，香港房屋都是整栋出售。但买得起整栋楼房的人毕竟是少数，这样会限制房产销售，所以地产商尝试分层拆开卖房，提出“公共契约”的售楼模式，将电梯间、大堂等面积按照一定比例分摊给业主。改革开放后，内地引入了“公摊面积”概念并沿用至今。

《民法典》第271条规定了建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。我们通常所称的商品房套内建筑面积与公摊面积，分别对应自有部分和共有部分。共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套内与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

有的开发商在进行前期宣传的时候会用“混淆”概念，即公摊系数和公摊率。对于购房者来说，需要警惕开发商以公摊率偷换了公摊系数的概念，使得购房者误认为公摊面积没有那么多。公摊系数是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例；公摊率是指房屋公摊面积占房屋总面积的比率。对于同一主体而言，公摊系数一般是大于公摊率的。

一般来说，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺及底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%之间；高层住宅相对更高一些，约在20%-25%左右。

地毯面积

“地毯面积”是室内的净使用面积，也就是墙体以内的所有面积，而套内建筑面积却包括了套内房屋使用面积（地毯面积）、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。地毯面积是指可以实际被地毯覆盖的面积，不包括大厅、电梯、楼梯、游戏区等公共区域所覆盖的空间，也不包括内墙厚度，是购房者实际得到的用于住房单元的面积。所以，购房者在找房时，可以先看看地毯面积，然后再做决定，因为这个数据可以让我们对所能支配的实际空间有一个概念。而现在很多建筑商通常按建成区或超建成区收费，地毯面积只占建筑物面积的70%左右。而开发商在实际的销售中是不会告知地毯面积的。

墙体面积

根据《房产测量规范》规定，建筑外墙一半面积需计入公摊面积内。同时，共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。一般情况下，超高层外墙在40多公分厚度是比较常见的，根据工艺和施工环境的要求，也会有超过60公分的外墙，但是比较少见。此类情况应该通过业主知道或应当知道的方式进行公示和告知，如果未明确告知，则属于影响居住的重大因素。

目前，我国商品房普遍采取按建筑面积计价的销售模式，在合同中约定套内面积和公摊面积，属于强制性要求。虽然套内面积、公摊面积需要在合同中注明，但是“地毯面积”并未有强制要求，而公摊系数、公摊率、得房率这些概念也并未强制要求写入合同。由于，大部分开发商都是期房销售，购房者对于面积并没有实际的感受。导致入住的时候才发现“缩水”的问题。所以，在购房时要特别警惕，不要盲目相信售楼员所说的公摊比例，要根据房屋面积预测报告或实测报告中显示的相关数据面积自己计算。用建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出真实公摊比例。别让公摊面积成为你的“消费暗区”