房子烂尾了怎么办？国家为何一直无法解决？

马上又要发新品了，结果苹果还忙着给iPhone13降价销售，搞得好像很缺钱一样。但苹果其实是世上最不缺钱的公司，它账上躺着高达2500亿美元利润。2500亿美元能干啥呢？可以造50个福建号航母舰队，或者2500架歼20，按照现在的市值，还可以买下整个阿里，买下整个腾讯，唯独......唯独还不清恒大2万亿的债务。

先问大家一个基本的金融学问题，像某大、某创这样的债台累累、濒临破产的房地产企业，如果你是监管者，你会允许他们破产清算，你解决债务问题吗？如果你不允许地产企业提出破产清算，你将面临的是资产和负债的停滞。一边是几千个停工的楼盘，这是资产的停滞，一边是讨债的材料商、承包商、银行和债券投资者，这是负债的停滞。也就是说这个脓包不戳破，就需要很长的时间来化脓。而如果你允许地产企业破产呢？首先，几千个楼盘还是停工，资产还是停滞，但是债务却一笔勾销了，材料商、承包商、银行和债券投资者将血本无归，无数小老板倾家荡产。因为按照法理，房地产企业破产，房企和承包商的债务一笔勾销了，但承包商欠农民工的薪水可没有勾销，小老板将倾家荡产来帮房企擦屁股。

唯一快乐的是谁呢？地产老板皮带们。因为破产了，皮带们可以无事一身轻，反而可以带上前几十年发的工资、奖金、分红，轻松度假去了。所以，你是监管者，你会允许地产企业破产吗？答案是根本不允许，否则不是让汤师爷拍屁股走了，欠债的反而逍遥快活了？从法理上说，地产商确实可以破产清算，一了百了逍遥快活。但有一种神秘力量，不让这些地产商申请破产，想得美，自己拉的粑粑，自己慢慢擦干净。

我们使用“第一性原理”寻找问题的本源。房地产企业向上游欠的是银行的贷款以及债券购买者的钱，向下游欠的是包工头们和材料商们的钱。如果要还钱，房地产现在手头没钱，他想还钱就只能靠销售房产来回笼资金。但现实是房地产业屎味太浓了，熏到了购房者，以前大家闻不到粑粑味的时候，情愿掏空六个钱包来买房，现在闻到味儿了，没有人愿意迎难而上，所以指望各位伸出援助之手擦粑粑断不可行。七月份百强房企销售额同比下降30%，环比下降40%，购房者都不愿意出手了，靠销售回款还钱这条路行不通。

再用“第一性原理”思考，房地产企业资金危机的本质是什么？是突然卡紧了三道红线，银行不得向不满足低债务的企业贷款，这一下就卡死了某大这样的企业，那办法也就有了，只要继续给房企贷款，企业就能盘活。可有的人估计要问，那早知道断贷会造成危机，为何要搞三道红线？其实三道红线是非常好的政策，它的出发点和目的就一句话，阻止资本无序扩张。三道红线施行前，某企业呢，是一路油门，根本不踩刹车，现在啊，是给一脚刹车后再出手治病救人。政策呢，是阻止了地产业的无序扩张，抑制了房价的暴涨。所以只要给贷款，这企业就能盘活。但是这次贷款不能随意给，必须让企业割肉感觉到痛才行，要贷款就把好的资产吐出来，这是犯错的代价。该疾病的治疗总体上分为四步，第一步，通过债务展期延缓倒闭时间。第二步，通过债主债转股来降低债务总量，转成国企。第三步，通过项目注资和重组来盘活烂尾楼。第四步，通过股价抬升来弥补参与方损失。

先说第一步，通过债务展期延缓倒闭时间。债务展期就是本来今年要还的债务，协商拖到明年去还，而且极有可能是在中间人的撮合下，债权人连利息都不要了。以前借给某大一百亿，可能要收回110亿的，现在大概率啊把本金还我就行，原定一年还完，现在分五年还完就行了，贬值的部分我也认了，这个是叫债务展期。无论是之前的海航集团还是华夏幸福，都使用了债务展期作为化解风险的第一步棋。像之前华夏幸福危机事件就有352亿金融债务待偿还，在河北政府的调和下，这笔钱你欠债券投资者的分八年偿还，欠信托的分五到八年偿还，且利率统一定为2.5%，这样来还大大减轻了华夏幸福的压力。你也别觉得，那凭什么就让债权人利益受损呢？哎，这里债权人嘛，也有自己的不对。大家对地产业的风险啊，都是心知肚明，还不是为了赚点利息自己往坑里跳嘛，大家都一样，就谁也别瞧不起谁了。

第二步呢，就是通过债转股或者出售资产的方式来降低债务总量。如果接盘方是国企，那就稀释了民企的股权。民企呢，就再逐渐转为国企。比如华夏幸福这事中，公司通过卖掉自己的楼盘等资产，卖掉了1250亿，已还给债务人。有的项目啊，资产和负债是一样的，就等于呢，把项目转移给了愿意要的企业，用这种断臂求生的方式减轻了1250亿的债务负担。当然了，唯一的代价就是公司的体量也缩小了。除了把资产卖掉，资产负债一并转移这两种形式外，还可以通过债转股的方式来消减一部分债务，比如惯犯某大。

某大其实不是第一次危机了，早在2020年9月，就曾爆出1300亿债务还不上的消息。当时某大就使用了“债转股”的方式，将债券投资者好言相骗留了下来，让他们变成了股权投资者，然后股价一路下跌，套死了。所以这次某大说，我提议债转股，谁赞成谁反对，大家都不敢吱声了。跟某大混啊，这别说是转股了，这简直是转世投胎了，死都不知道咋死的。既然大家不愿意债转股，那么还有一种办法，就是通过外部注资的方式盘活烂尾楼，没有企业敢接手的话，政府也可以掏点钱来干。

估计有小伙伴听到这句政府掏钱来干，晦气的拍桌子啥，又是我买单？小兄弟啊，你也不要这样想。理论上，从另一个角度理解，还真不算拿了你的钱来援建烂尾楼，你不知道的是，业界共识，现在平均下来拿地成本要占整个楼盘价值的60%，这部分钱都被当地收走了，所以政府掏钱来干有其合理性。从这个角度想，你也不用觉得自己赔了。前段时间房地产股票猛涨了一天，起因就是网传政府在推出三千亿房地产救市资金，其中建行出500亿，央行出300亿，其他可能会靠市场资金补充。

而全国大约有2000多个停工楼盘，算下来每个楼盘能分到1亿多资金，基本上能够负担得起后续保交楼了。所以我一直说烂尾楼不是啥大问题能够解决，问题是房地产泡沫难以化解。估计有人要问了，你说能化解，怎么恒大已经大半年了还没化解的动静呢？这是因为恒大、融创、世贸这些企业每一个项目由每个项目自身的复杂性，要统筹摸清楚所有项目停工的复杂原因，这个事情很耗时间。

我们来看郑州一个楼盘的案例，郑州最大烂尾楼盘“名门翠园”的业主们真的很会做人，先是闹了，但是在烂尾楼问题妥善解决后啊。业主们，感谢全国网友，感谢区里支持啊，大家都很好看，情商呢拉满了。这个楼盘烂尾的原因呢，是开发商将楼盘质押给了一个金融公司中融信托，而该金融公司在接受质押后，不仅没有将质押款打给开发商，反而还拿着楼盘又再次质押给第三方，获得数亿资金。这件事情的解决办法就是政府替业主出面，要求中融信托解除对项目的质押，把项目还给开发商。所以你看啊，楼小妖风大，池浅......支援烂尾楼，听起来简单做起来难，要一个个项目摸清楚才行。所以啊，大家也要相信烂尾事件能够解决，只是现在需要点时间来梳理谈判。

这第四步呢，嘿嘿，我把它称为赢麻计划，圆满解决事件后，让股价自然回升，这样参与支援的各路队友都能有一个不错的回报。你看啊，事情解决了，危机度过了，按照A股的特色，那久久不能立起来的房地产板块是不是也可以支楞支楞了？那么之前愿意接手债转股的企业，或者愿意股权债务一并接盘的企业，是不是可以趁着股价上涨赚一笔啦？这样就算之前支援项目亏了点，现在也能赚点股价赢一些，一个多赢的局面。

好了，最后做个总结，债务展期、债转股、项目注资、项目重组，这些都是当前解决烂尾楼问题的有效办法。资金来源很重要，但当前更重要的是梳理清楚每个项目的幺蛾子，毕竟这么多年啊，地产商拆东墙补西墙，把事情做得太复杂了，如今梳理起来需要时间好好梳理清楚。