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多地鼓励农民进城买房:退出宅基地进城购房奖励5万...农民日报:必须给农民留足后路

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每经编辑:程鹏

县城楼市的销售问题近期频频引起舆论热议。这两天,某县县委书记号召领导干部买房的视频刷了屏,而近期“多地鼓励农民进城买房”的话题也备受关注。

据红星资本局不完全统计,近来,江苏省泰州市、安徽省潜山市、黑龙江省佳木斯市、贵州省遵义市和湖北省黄冈市等地先后推出了鼓励农民购房的政策。 同时,可以看到,在出台鼓励农民进城购房的城市中,地方政府多给予购房补贴、契税补贴等优惠政策。

以江苏省泰州市为例,进城农民在规定时间内购买首套商品住房的,给予一次性补贴,补贴金额为购房者实际缴纳契税的50%。

8月18日,红星资本局随机选取三座城市采访了相关人员,发现:有的城市推出的政策让有意向的购房者增多,而有的城市的补贴活动已经结束。

在县域房地产市场库存压力较大的背景下,鼓励农民进城买房,显然是将楼市“去库存”的希望寄托在农民群体身上。对此,农民日报18日发布评论称,首先要关注的是,如果农民在城市的生活难以为继,还能否回到农村去?其次要关注农民进城后,究竟发展前景如何?


图片来源:视觉中国(图文无关)

多地出台政策纷纷鼓励农民进城买房

综合中新经纬、澎湃新闻梳理,进入8月,多地出台政策,纷纷鼓励农民进城买房。

8月11日,吉林省长春市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步给予进城农民和来(留)长人才购房补贴政策支持的通知》。《通知》显示,对购买符合条件的新建商品住房给予200元/平方米购房补贴。

除了长春市,吉林省多个城市亦发布相关政策,包括延吉市、吉林市等。

其中,延吉市明确,对于农民购买家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房,政府参照购房农民所缴纳契税的额度全额给予补贴。

另据《佳木斯日报》报道,今年7月26日,黑龙江佳木斯市人民政府出台十条优惠政策,其中一条提及“农民进城购房补贴”。在佳木斯市市区购买新建商品住房的农民购房人,每平方米补贴100元,每套补贴总额不超过2万元;购买新建商业用房的,每平方米补贴150元,每套补贴总额不超过3万元。

据红星资本局,记者致电佳木斯市某楼盘,其售楼处的工作人员称,上述补贴活动是在7月中旬推出的,但在7月末已经结束。

8月5日,江苏省盐城市阜宁县下发通知,围绕购房补贴、助企纾困解难等方面推出十项政策。针对农民进城入镇购房,其中规定,县域内以个人名义参加社会保险的,可以缴纳住房公积金,缴满6个月并进县城购房的,可以享受住房公积金贷款。

同日,吉林省吉林市代管县级市桦甸市制定农民进城购房优惠政策,申请人不局限于桦甸籍农民,可以是外省、市购房者,只要户籍所在地为农村即可;可在城市规划区内国有土地上购买商品住房或二手住房。同时,针对进城购房的农民,桦甸市还设置了农民随迁子女义务教育阶段就近入学转学、可申请住房公积金、为从事个体经营的进城购房农民减税等优惠政策。

8月3日,贵州省黔西南州晴隆县发布试行文件要求,积极推动农业转移人口市民化,进一步简化农业转移人口购房落户手续。其中提出,对农民工购买商品住房的,其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济分配权保持不变;研究适合开发适合农民工购买的信贷产品,支持农民工进城购房等。

8月2日,四川省凉山彝族自治州宁南县发布通知提出,实施特殊群体置业补贴,购买新建商品住房的蚕桑产业大户、烤烟产业大户,年收入前100名,给予每户1万元购房补贴,第101-200名,给予每户0.5万元购房补贴;购买新建商品住房的发展林业、畜牧、果蔬的家庭农场大户,由县林业和草原局、农业农村局出具产业大户及家庭农场证明后,给予每户0.5万元购房补贴。

此外,在7月末,安徽省安庆市潜山市印发若干措施明确,自发文之日起至2023年12月31日, 对自愿退出宅基地进城购房落户的农民,经认定后给予一次性5万元购房奖励。 对自愿退出宅基地且宅基地复垦为耕地或其他农用地后,由原宅基地使用者承包经营的,经认定后,按每亩3万元给予奖励。

据红星资本局,记者致电其中某楼盘的售楼处,有工作人员称,整个潜山市现在确实只有4个新楼盘,她所在的楼盘只剩几十套房了。在《若干措施》出台后,来买房的人比以前多。

7月8日,湖北黄冈出台的《关于进一步促进黄冈市区房地产市场平稳健康发展的补充措施》明确,实行农村户籍人口进城购房补贴,农民进城购房一次性补贴1万元(落户黄冈城区)。

今年5月17日,江苏省泰州市住房和城乡建设局(下称“住建局”)在官网发布了《关于有效应对疫情影响促进市区房地产业健康发展的通知》。其中提到:对在泰、来泰大专以上人才以及外来务工人员、进城农民等购房者,在市区范围内于2022年5月1日至2022年12月31日期间购买首套商品住房的,给予一次性补贴,补贴金额为购房者实际缴纳契税的50%。

据红星资本局,在上述《通知》印发后,泰州市的新房成交量在5月明显上涨,较4月上涨84%。不过,在5月以后,新房成交量再次下滑,7月的成交均价跌破至1.5万元/㎡以下。泰州某楼盘售楼处工作人员称,她所工作的楼盘这一期在去年开盘,目前还剩200余套房子,算是“尾盘”。她认为,楼盘整体卖得还可以。

据中新经纬,易居研究院智库中心研究总监严跃进此前表示,此类政策是值得肯定的,进一步说明农民进城购房依然是各地房地产交易市场活跃的一 个重要支撑。当前各地新型城镇化的工作还远远没有结束,类似政策对于导入新市民的人口具有积极作用,同时也将更好地带动当地楼市和关联产业的发展。预计2022年全国其他城市也依然会有此类政策,是楼市活跃的又一推动力。


图片来源:视觉中国(图文无关)

鼓励农民进城购房效果大吗?

事实上,鼓励农民进城购房并非此次楼市调控的新鲜产物。

早在2015年底,中共中央政治局会议提出,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。要扩大有效供给,保持有效投资力度,着力补齐短板。

在彼时“去库存”的大背景下,加快农民工市民化,鼓励有条件的农民工买房成为重要措施。

按照新华网2016年2月发布的文章,当时山西、山东、甘肃等省明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策,以使其成为长期稳定的住房消费群体。

2016年2月19日,中国农业银行还曾推出“农民安家贷”产品,该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品,致力于满足广大农民进城购买商品住房的需求。

从效果来看,根据新华网报道,截至2016年7月31日,安徽农行“农民安家贷”实现发放23329笔,发放金额69.91亿元,帮助农民进城购房。

安徽地区房地产“去库存”效果也得以凸显。以六安市为例,2015年市区待售商品房面积达663万余平方米,2016年一季度,六安市区销售商品房120多万平方米,同比翻了一番,其中农民购房占比超过50%,去化周期由28个月缩短到18个月。

据中新经纬,58安居客房产研究院分院院长张波分析,鼓励农民进城买房是近期各地楼市政策比较密集的一个点。随着城镇化进程,农民进城买房已经在不断地往前推进,虽然很多农民还是在农村务农,但可能子女或者亲戚朋友已经在城镇里生活居住。另外,随着大众对教育的重视程度不断提升,很多农村家庭的子女要去上更好的学校,也有进城买房的需求。

在张波看来,随着城镇化不断提升,尽管农民进城买房的需求依然存在,但从绝对值看,比2015年之前已经明显减少。因为,2015年三四五线城市去库存,那几年不少农民去县城、市里买房,已经消化了不少农民进城买房的需求,同时,这些年不少返乡置业人群的父母也是农民,也消化了相当一部分农民进城居住的需求。

张波认为,农民进城买房的需求依然存在,内在推动因素包括对于优质教育资源的追求,对于更好公共配套资源的需求,但本轮政策对于农民推动的实际效果将低于市场预期。

农民日报评论:不能不算后路账

8月18日的《农民日报》刊发评论《鼓励农民进城买房,不能不算后路账》,评论写道:想要“以房引人”“以房留人”,就必须充分保障农民的权益,给农民留足后路。

以下为评论全文:

县城楼市的销售问题近期频频引起舆论热议。这两天,某县县委书记号召领导干部买房的视频刷了屏,而近期“多地鼓励农民进城买房”的话题也备受关注。江苏阜宁、吉林桦甸、贵州晴隆、四川宁南等多个县城相继发布针对农民的优惠买房政策。在县域房地产市场库存压力较大的背景下,鼓励农民进城买房,显然是将楼市“去库存”的希望寄托在农民群体身上。

农民要不要进城买房?这个问题不能一概而论。对于那些积累了一定经济实力、确实有需求离乡进城的农民来说,此时恰逢政策“东风”,很多县市针对农民采取了给予购房补贴、享受随迁子女义务教育阶段就近入学转学、申请住房公积金、为从事个体经营的进城购房农民减税等政策,降低了购房成本,增加了“进城买房”的含金量,未尝不是一次不错的机会。

但对于那些虽有进城愿望,但暂时没有足够的能力购房,也没有稳定的收入覆盖进城后生活成本的农民来说,举债进城,就要慎之又慎。尤其是一些地方将“自愿退出宅基地进城购房落户”作为农民获得进城购房补贴的条件,更要特别审慎。

我们总说,农村是维护经济社会稳定的“缓冲区”“蓄水池”。经济繁荣期,农民作为“物美价廉”的劳动力走进城市,为城市创造巨大的利润价值。经济收缩期,农村的宅基地、农房、林地、农田又像一块巨大的海绵,重新吸纳了归乡的人们。

如今,经济新的下行压力加大,不少县市希望以各种手段吸引农民进城活跃经济,扩大需求,这样的初衷可以理解。但想要“以房引人”“以房留人”,就必须充分保障农民的权益,给农民留足后路。

首先要关注的是,如果农民在城市的生活难以为继,还能否回到农村去?农民在乡村享有三重保障——“农村土地承包权”“宅基地使用权”“集体收益分配权”,这些权益是农民的命根子,不能因为在城市买了房就放弃了。有老房子可住,有地可种,有粮可收,这是农民的后路,也是社会的后路,一定要留好了。农民的承包权和宅基地也不是不能退,但一定要尊重农民的意愿,通过市场手段,遵循价值规律,依法、自愿、有偿地拿真金白银来跟农民换!像“自愿退出宅基地可获5万元购房补贴”的政策,5万元够农民在城里买房吗?能够保障农民的城市生活吗?这么点补贴和农村的权益对等吗?退休市民回乡居住,从没有被要求必须放弃城市户口和城里的住房。“二选一”的选择题,城市居民不需要做,农民也不应该面对。

其次要关注农民进城后,究竟发展前景如何?农民进城前,门前一垄田、院里一畦菜、山上一捆柴就能解决基本的吃喝。农民进城后,掏空了全家的钱包买房不说,燃气费、交通费、买肉、买菜样样都是必不可少的支出。在当前这个时期,县域经济增长乏力,房地产行业的不景气必然会影响建筑行业农民工群体增收就业,支出增加了,可支配收入没有可预期的增长,农民能否真正在城里留得住、过得好?县城在呼吁农民买房的同时,是否为他们准备了足够的就业机会,如果失业了,能否和城市居民一样享受就业扶持、失业保险和低收入保障?将来他们老了,这些城市新增人口的社保、养老保险是否已经做了充足的预案?既然吸引农民进城,地方政府就要拿出实实在在的诚意。

我国的城镇化是一个长期的历史过程,在这个进程中,要保有足够的历史耐心,对涉及农民的事情都要多一份考量,但凡是涉及农民的权益,一定不能损害,一定要有益,要有利。在一定历史时间内,既要让农民享受到城乡一体化过程中的发展成果,又要维护好农民的各项涉农权益,让农民两头得利有什么不好?如果总是惦记着农民的那点购买力,甚至想打宅基地的主意,切断了农民可进可退的后路,是不可取的,这样换来的短期收益和发展也是难以持续的。

作为“城尾乡头”,县城是连接城市、服务乡村的天然载体,制定政策、出台措施,一定要有更统筹的城乡一体化的通盘考虑,切不可“头疼医头、脚痛医脚”,更不可“城市生病、农村吃药”。只有尽早摆脱对“土地财政”的严重依赖,下大力气练好内功,不断完善产业配套和营商环境,优化经济结构,发展出实实在在的支柱产业,让进城买房的农民能安居,更能乐业,才是化解县域经济难题的根本之道。

每日经济新闻综合自红星资本局、中新经纬、澎湃新闻、新华网、农民日报

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