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广州最“落寞”豪宅区:单价4字头,三年涨了5000元

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说起广州的豪宅板块,大多数人第一时间会想到珠江新城、二沙岛、琶洲等。

但还有一个传统的豪宅板块,这里有广州稀缺的山湖组合,看房坐的是直升机,还诞生了广州首套售价过亿的别墅……
不过,在当下众多板块二手房价纷纷突破10万+的时候,这个板块的二手房均价却仅需4万元/㎡出头,而且成交量寥寥无几,整个板块已经彻底被边缘化。
为何沦落至此?
今天,我们就来聊一聊这个广州最“落寞”的豪宅板块——南湖。
01广州首套亿元别墅诞生地
南湖板块位于白云区和天河区的交界处,在白云山东侧,北至广州环城高速,南边则是同和板块。
从一开始,南湖就以山水景观而闻名。南湖是4A级风景区,四周被白云山、凤凰山、马鞍山等山峦环绕,青山碧水融为一体,空气清新,自然景观极佳。



再加上周边的南湖游乐园、大河马水上世界、高尔夫球场等旅游设施,南湖也成为了周边居民周末和节假日休闲娱乐的“后花园”。
坐拥如此稀缺的山水景观,南湖自然也成为了开发商眼中的“香饽饽”。
在上世纪末至本世纪初,南湖迎来了开发的大潮。颐和山庄、山水庭苑、南湖半山豪庭、南湖半山东苑等项目陆续落地,从小区名字也可以看出,这些项目都主打山水景观,且大多数容积率都在3.0以下,主要面向高端客群,当时有项目看房甚至还要坐直升机。


到了2009年,广东一名私营企业主豪掷1.6亿,在颐和高尔夫庄园买下了一套别墅,成为广州第一个过亿豪宅,惊掉了无数人的下巴;此后,颐和高尔夫庄园还陆续成交了3.8亿、5.68亿的单位,“南湖豪宅区”的名气响彻广州。
02配套一般 交通成瓶颈
对于富豪们来说,南湖有山有水、空气清新,既能远离喧嚣,又与市中心保持着不远的距离,确实是一个宜居的宝地。
但是对于普通人而言,南湖就并非那么有吸引力了。
首先是最被人诟病的交通问题,南湖一直以来都是地铁的真空地带,最近的地铁站为3号线的同和站,地图显示距离在2公里以上,需要依赖公交换乘和代步工具。而且,同和站本身人流量就不少,想在高峰期挤上地铁并不容易。
也正因此,不少本地居民一直在向官方反映,希望能在南湖周边增设地铁站,而其中最有希望的便是26号线。




截图来源:领导留言板
只可惜,从最新公布的《广州市轨道交通线网规划(2018-2035年)》来看,地铁26号线并未在南湖周边设有站点,短时间内南湖地铁不通的困局恐怕还难以改变。(该规划目前仍处于征求意见阶段,有需求的居民也可以继续反馈意见)


即使富豪们没有挤地铁的烦恼,但南湖的道路同样一言难尽。目前南湖板块前往中心城区的主要道路还是途经同和路前往广州大道,而同和路的六车道早已不堪重负,广州大道的拥堵程度更是远近闻名。对于分分钟“几百万上下”的有钱人来说,一直被堵在路上恐怕更难以忍受吧。



同和路
至于配套方面,南湖也是乏善可陈。
板块内较好的学校多为私立,学费并非普通家庭所能承担;商业方面则要去到同和板块,且金铂天地也算不上是多么高端的商业体;医疗资源同样稀缺,最近的三甲医院是京溪的南部战区医院、南方医科大学南方医院等。



03房价3年仅涨了5000元
可以说,除了居住环境以外,南湖板块并不具备像交通、教育、产业前景之类能刺激楼市发展的要素,因此,南湖板块逐渐边缘化也便不足为奇了。
根据安居客数据,目前南湖板块的二手房均价约4.3万元/㎡,而在2019年9月板块的均价约3.8万元/㎡,也就是说,3年内南湖板块仅涨了5000元/㎡,涨幅约13%。



截图来源:安居客
对比强烈的是,豪宅标杆区域珠江新城中部的二手房价格从3年前的7.6万元/㎡涨到了如今的14.3万元/㎡,3年间涨幅高达88%;新晋豪宅区琶洲,也从5.4万元/㎡涨到7.9万元/㎡,3年间涨幅约46%。
同样主打景观的牛奶厂板块,哪怕近期价格有所回落,相比起2年前涨幅也达到57%。
在豪宅板块的竞争中,南湖板块已全面落于下风。
而且,越是豪宅区域,投资属性就越明显。南湖板块的价格迟迟涨不动,购房者对这里的兴趣也在逐渐衰减。
从贝壳数据可以看到,板块内的业主并不惜售,小区二手房挂牌量都不少,但90天内成交量几乎都仅有1到2套,流通率不高。


庆幸的是,今年年初南湖也传来好消息,板块内的南湖游乐园改造被列入了广州市重点项目计划,将打造成为集沉浸式游戏、电竞体育、互动夜游、科技研学于一体的开放式城市型主题公园,预计会在10月正式启动改造。

南湖游乐园改造效果图(图片来源:广州白云发布)

若是项目改造顺利,板块内的人气或将重新聚集,届时楼市也有机会焕发生机。
对于南湖板块,你又有什么想法?欢迎评论区留言讨论~

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