对热得发烫的金融城东，今天必须较真

最近天气很热。作为往年的淡季，成都楼市有一个板块也热得发烫，这极大地引起了我们的兴趣。

原来，两位壕宅TOP级选手——中国金茂、建发几乎同期推新，项目座标均指向金融城东。

一时之间，金融城东跃升为楼市头部话题，锦江金茂府迎来大量媒体大咖、资深业内人士到访，并赢得大量正面评价。而几乎让所有人都服气的是——从城南驱车到达锦江金茂府分分钟，有大咖开车10分钟，就从银泰中心IN99“刹拢”。

银泰中心的房价，和锦江金茂府的房价，又在瞬间成为几位业内哥佬倌的谈资——相隔那么近，锦江金茂府可以省下一台劳斯莱斯，有现实意义和很大想象空间呀。

随后数天，无论是在线上线下，我们听说了不少金融城东的话题，寸金寸土的锦江区，似乎也打开了新的价值闸门。

当然，关于金融城东，除了畅想，还有个别不同的声音。有声音称，白鹭湾F4是个笑话，等等。如果站在宏观的角度，这种不一样的声音，为我们看待事物提供了更全面参考；如果站在板块及项目的角度，或许，人们也正是从这些声音之中发现真章。

▎F4在想什么？

关于“F4很瓜，全跑到白鹭湾去拿地”这个问题，我更多是在吃瓜。为了便于理解和记忆，有媒体将锦江白鹭湾4宗土地，戏称为白鹭湾F4，他们均位于目前暴热的金融城东板块。

从拿地背景、地价及清水均价、房企背景来看，F4非但不瓜，反而很清醒。退一万步来讲，这些巨头那么好“骗”？在融资那么难的情况下，没有过硬的价值，它们会掏出真金白银？有点想多了。

白鹭湾F4周边土地情况 资料图

查了一下，4宗土地均在2021年12月第三批次集中供地之中拍出。从大的市场环境来看，诸多房企曝出风险，房企拿地更为谨慎，仅有实力强劲房企伺机而动；从区域市场来看，锦江区一直被高端客群所认同，但是，锦江区供应一直少之而少，这4宗土地除了位于锦江区之外，还有一个鲜明特色——它们是板块的首发组团，4宗土地籍此站在了板块开发的第一阵营，而板块价值处于挖掘及上升阶段，正是房企介入的最好时机。

地价及清水均价方面，锦江统建地块成交楼面价16100元/㎡，建发地块成交楼面价15500元/㎡，深投控地块成交楼面价16200元/㎡，中国金茂地块成交楼面价16300元/㎡，而清水住房最高销售均价均为27400元/㎡。作为4宗容积率1.5的高端项目，它们在保证一定利润的情况下，能够将更多的后期价值赋予项目，销售预期也更明朗。

4家房企均是重磅选手。中国金茂、建发、锦江统建均已在成都市场打造有高端作品，品质已经得到圈层的较大认可。深投控虽然在成都楼市属于新面孔，2022年《财富》世界500强则透露出了它的巨头身份——位列世界500强第372位。

从中可见，4家企业之所以选择出手拿地，并不是拍脑壳突然决定，而是它们看到了清晰的未来：既塑造新的标杆项目，也在区域成长之中，与客群站起一起，最终赢得更多的认同、更大的市场。

▎与金融城什么关系？

2022年6月最新规划显示，锦江区以锦江大道为轴，高质量规划了“一道九园”，“一道”为锦江大道，“九园”包含交子公园金融商务区、锦江数智产业港、中生科创谷、58数字生活城、白鹭湾科技生态园、新能源汽车商贸城、国际智慧康养产业园、都市文旅产业带、468数字文创谷等9个智慧产业园区。

从规划图可见，锦江区将包括白鹭湾F4在内的多个区域有机整合。其中，交子金融商务圈正是金融城核心之所在，与之连接的，即中生科创谷及白鹭湾F4所在板块。因此，无论是从地理，还是从规划角度，其都与金融城核心一脉相承，金融城东名符其实。

锦江区“一道九园”规划 资料图

值得注意的是，“九园”相互串联，与“一道”关系亲密的白鹭湾F4，非但不孤单，反而将成为城南核心的人口集合地之一：受限于土地供应，金融城东承接金融城商圈及周边园区产业人口，已是大势所趋。

显然，这也将化解对金融城东商业的疑虑：养活商业是靠产业人口、写字楼人口，而非单纯的纯住宅人口。在大量产业人口的支撑之下，金融城东的商业将注入活力，继而为住宅带来配套价值。

白鹭湾新经济总部功能区 资料图

而从供需关系及价格表现来看，金融城及高新城南多个区域“断货”明显，难有供应；大量产业人口居住需求之下，金融城存量住宅价格也来到高点，失去想象空间。因此，金融城及城南的高端客群，置业最佳选择就在金融城东，它未来可期。

至于白鹭湾F4与金融城三期之间的空间关系，有声音称——祝国寺板块挡在中间，与项目形成隔绝。在成都，一二三环及绕城均为曲线道路，真正100%直线从A地到达B地，多少有点天方夜谭。因此，在实际生活之中，人们更在意的其实是：适宜的距离，到达城市核心资源的实际用时。

以锦江金茂府为例，从项目旁锦江大道出发，通过锦阳大道很快进入南三环；沿锦江大道，用时约10分钟左右，直达金融城核心。

白鹭湾F4地块以南区域控规更新

同时，由于历史规划原因，金融城东部分“荒地”反转为优势：它们成为空间及生态屏障，或为项目带来更多的生态空间及价值内涵。而随着区域的规划落地，周边的城市界面及繁华程度，也将与日俱增。

2022年8月16日的最新消息就显示，白鹭湾F4地块以南区域控规更新，涉及商业、住宅、服务设施、中小学用地等25个地块，其中，3宗住宅用地仍然低密，容积率1.5，显示金融城东将有新的土地供应，住宅开发仍以高端低密为主，区域高端格局得以巩固。

▎项目表现如何？

目前，随着中国金茂、建发项目的入市，“金融城东”板块往前走了重要一步，板块发展大幕已然拉开。从开局者中国金茂、建发的段位来看，不得不让人怀疑——或许，“金融城东”开局就迎王炸。

中国金茂推出“升级版金茂府”——锦江金茂府。

2019年初，武侯金茂府入市；2022年8月，锦江金茂府入市。三年半的时间，中国金茂用两座金茂府，道出了这个品牌对于成都的偏爱。从市场表现来看，虽然金茂府的价格卖得并不便宜甚至还是区域担当，但是，区域头部壕宅的名头，它却基本能实质坐稳。

锦江金茂府区位图

这一次，在武侯金茂府的产品基础上，锦江金茂府进行大幅升级——通过现场走访发现，武侯金茂府为12F小高层，锦江金茂府升级为6F纯洋房。超大窗墙比，远超常规金茂府；底跃通过花园及下层庭院规划，实现从单首层到“双首层”的创新突破；外立面视觉效果及立体感进化：竖向线条采用斜切方式，横向层间增加金属线条。

另一个爆点是，锦江金茂府景观视野既震撼又稀缺，255平米户型，一梯一户，环幕采光面。

上图 锦江金茂府大门实景

下图 锦江金茂府下沉会所实景

除此之外，锦江金茂府还在园林、绿金科技等层面进行大幅优化，让其来到新的产品高度，跃升为当前金茂成都最好的产品。

建发同样推出其最拿手的中式产品——建发养云。该项目定位高端，为6F纯洋房，主入口约57米新中式大门、分列左右的石榴树与石狮子、新中式园林……建发式“大器”扑面而来。

建发养云大门实景

此次，建发再次在新中式领域出手，从项目的1.5容积率、6F纯洋房、禅境中式的角度来看，建发又一次在成都突破了自我，其中式产品再添“禅境”大作。

综上，经过走访区域及项目，金融城东热得发烫的原因似乎也被找到——多位实力房企开拓锦江新的价值板块；新的城南高端居住区正在成型；与金融城核心区域适宜的距离与到达时间；中国金茂、建发最新产品来了……而关于金融城东的讨论，预计还将延续。我们的原则是，可以吃瓜，但最终我们用事实说话。