曾放言打造“高山度假胜地”的石门县，如今窘到呼吁领导带头买房

“我希望在今天的会议上，我们各位同志们，各位领导，要带头购房，买了一套买两套，买了两套买三套，买了三套买四套！”

8月16日，湖南石门县房地产展示交易会现场，当地县委书记为挽救当地楼市而发出的忘情呼吁，引发舆论哗然，也让这个名不见经传的湘北小县城，意外登上热搜。

据了解，这场交易会由石门县政府主办，持续时间3天，有19家房地产企业带着旗下的21个楼盘，共计1万多套房源，大概是为呼应领导带头买房的号召，根据壹地产的报道，本次展销会推出了相关补贴让利——每套成交房给予3000元的优惠券。

尽管事件瞬间引发舆论热议，但石门县多项“大尺度”救市政策，在这之前就已经推出。

7月，石门县人民政府印发了《关于进一步促进石门县房地产市场平稳健康发展的政策措施（试行）》的通知，出台了16条救市政策，从政策细节来看，地方可以说是“诚意满满”。

在需求侧，居民购买新房政府补贴所交契税50%；购买公寓，可以持证申请民用水电的价格标准；提高住房公积金的贷款额度，同时交房即交证；在供给端，针对开发商的支持同样“给力”，拍地保证金从30%下浮到10%，土地挂牌交易服务费下浮40%，加快办理相关审批手续，包括新出让居住用地中商业建筑面积的下限也一并取消。

石门县的救市政策之所以如此“急风骤雨”，连县委书记都下场做起了头号带货人，根源于地方楼市突变对地方财政造成的巨大冲击。

数据显示，2022年上半年，石门县的商品房销售面积下降了9.6%，房地产新开工面积更是暴降近一半，房子卖不动，开发商回不了款就没钱拿地，地方财政收支的缺口急剧凸显。

2019年，石门县国有土地使用权出让相关收入是24.6亿；2020年下降到19亿；到2022年前五个月，土地出让总收入仅为6.7亿。受此影响，当地财政支出只能被迫“节衣缩食”，2021年，石门县城乡社区支出同比下降67.83%。

为避免财政收支缺口持续恶化，石门县为救市下“猛药”可以理解。但问题的关键在于，作为一个人口净流出的县，石门县的人口流失状况让人触目惊心。

2009年，石门县户籍人口还有69万人，到了2020年，石门县户籍人口只剩56万。11年间，人口减少了19%。这也多少可以解释，县委书记为何号召当地领导带头买房？高企的人口流失率下，除开体制内的领导，石门县楼市几无更多本地有效购买力可供依靠。

本地购买力不足，那效仿大武陵山区的其他区域（譬如张家界、恩施），引导开发商新建项目以康养/避暑/旅居为卖点，挖掘异地市场以带动当地楼市回血，这条路径是否可行？如果只是审视石门县的地理区位和资源禀赋，似乎有破局的可能。

资料显示，石门县位于武陵山区，属于湘西极北之地，面积3970km²，高居湖南省第六位。受地理区位/地形因素影响，石门县是湖南省最后一个通高速的县城，直到2018年8月才摘掉湖南省级贫困县的帽子。但也正因开发滞后保留了优美的生态环境，石门县入选过中国县域全生态百优榜。

具体到旅游资源禀赋和种类，石门县在整个大武陵山区优势明显——域内海拔2098.7米的壶瓶山，不但以其湖南第一峰的高度被誉为“湖南屋脊”，还是世界200个最佳生态区（中国仅9个）之一；夹山深处诞生禅门第一书《碧岩录》，佳境禅意传千年；仙阳高峡出平湖，热水溪温泉洗净一身铅华；东山峰常年不觉夏，堪称湖南最佳避暑胜地。

有鉴于此，早在2014年，石门县就提出——把“湖南屋脊”打造成高山度假胜地，根据当时的报道，石门确立了“生态立县、旅游活县、产业强县、主城区带动和民生优先”的发展战略，成立了以县委书记为顾问，县长为组长，县直55个职能部门和乡镇主要负责人为成员的创建工作领导小组。县四大家领导分别带队，赴云南腾冲、重庆武隆等地学习取经。并将创建工作纳入对各部门、各乡镇的年度绩效考核，并对主要景区加大考核权重，将旅游工作绩效作为主要评判指标。

为保证省级旅游强县创建工作和旅游事业发展需要，石门县委研究决定并报上级批准，县旅游局从县政府办中独立单设，人员编制由5名增加到10名。为保证创建工作经费需要，2013年县本级财政独立预算安排旅游发展资金达1000万元。

在基础设施投入方面，近3年来（截至2014年），石门县涉旅产业固定资产投资达21.54亿元，其中景区建设3.6亿元，星级酒店建设4.25亿元，乡村旅游区及其他旅游接待设施投资2.75亿元，旅游道路投入10.94亿元。夹山景区2013年总投入近7000万元,完成了68项软硬件工程，壶瓶山景区2013年完成投资3500万元，新增自助漂流、鱼洞开发等项目。

同时，为化解旅游投入不足难题。为破解全县旅游产业持续发展的资金瓶颈，县人大、县政府主要领导带队，专程到外地学习旅游公司化管理经验，并组建了3家国有或国有控股旅游投资运营公司，负责全县旅游融资、开发和运营。

尽管石门县领导层力推旅游业的时机很早，且重视程度远超如今的房地产。但审视当地旅游行业发展现状，其实际成效一言难尽。

以“湖南东山峰云顶滑雪场项目”为例，该项目投资2亿元，总占地面积近10万平方米，采用德国技术，由加拿大魁北克专家团队打造，是湘北地区唯一一家滑雪场，更是华南地区屈指可数的优质大型露天滑雪场之一，另据报道，未来10年，东山峰风景区将引资20亿元，开发面积10平方公里，打造成以休闲、养生、度假为主的旅游胜地。

按照彼时石门县东山峰管理区副主任吴拥军的说法，滑雪场内将以嘉年华的形式，把冬季特有的娱乐项目、体育运动项目、参与项目和观赏项目有机地结合起来，形成特有的东山峰“冰雪乐园”，“我们有这么好的自然资源，保护是要义，但是保护不代表不作为，我们要做的是有理念、有规划，尽可能地保护这片优质资源。”

截图源自石门县招商促进事务中心发布的《11个项目，235.45亿元：石门县2022年招商引资重点项目的公告》

但根据石门县招商促进事务中心最新的《11个项目，235.45亿元：石门县2022年招商引资重点项目的公告》，石门县东方瑞士小镇旅游开发项目赫然在列，信息显示，该项目前期工作已完善基础设施，已建成高山滑雪场、旅游酒店、高山梅花鹿养殖场、云海观景台等景区景点和接待服务设施。

简言之，对于这一规划定位甚高的滑雪度假项目，石门县属于典型的“只会生不会养”。

至于前面谈到的“石门县人大、县政府主要领导带队，专程到外地学习旅游公司化管理经验，并组建了3家国有或国有控股旅游投资运营公司，负责全县旅游融资、开发和运营”。这一点确实也有迹可循。

企查查显示，早在2014年3月，石门县国资委成立了石门县文化旅游发展有限公司，随后，该公司相继投资成立石门县龙王洞旅游开发有限公司、石门夹山旅游开发有限公司，石门县仙阳湖水上客运有限公司，并分别与常德市国资委和张家界市中电嘉旺综合开发有限公司成立石门壶瓶山旅游开发投资有限公司、石门热水溪温泉谷旅游开发有限公司。

这些项目公司后续的运营情况如何？以石门县文化旅游发展有限公司为例，根据其《2016至2017年度资产、负债和损益情况的审计结果公告》，公司财务总收入1258万元，财务总支出1412.37万元，收支结余-154.37万元；截至2017年末，公司资产总额9.09亿元，负债总额5.07亿元，所有者权益总额4.03亿元。同时，包括违规支出和假发票列支等问题在内，石门县文化旅游发展有限公司在经营管理、财务管理、落实中央八项规定精神、工程管理等方面存在大量违规操作。

而根据企查查的信息，石门县文化旅游发展有限公司参保人数在2018年增至16人后，2019年陡降至4人，到2020年，石门县文化旅游发展有限公司参保人数已经变更为0人。

聚焦资源禀赋优质的仙阳湖景区，2017年底，石门县仙阳湖水上客运有限公司发布信息，招聘船舶驾驶员(6人)和营销策划(1人)，2018年6月，石门县文化旅游发展有限公司将其在江苏购入的5艘快艇交由石门县仙阳湖水上客运公司使用，而最新的信息显示，该水上客运公司已于2021年2月被注销。

再看石门县与常德国资委合资成立的石门壶瓶山旅游开发投资有限公司，据2017年初官方报道，石门“北战壶瓶山”旅游开发工程确定大壶瓶山区域共19个重点旅游开发项目，3年预计总投资24.6亿元，目前累计完成投资已逾2亿元。届时，该旅游区将与常德市精心构建的另外两大旅游度假区桃花源、柳叶湖一道，形成湘北旅游“金三角”，进而逐鹿境内外旅游市场。

到2020年底，常德市国资委的最终受益股份比例从“67%”下降到“60%”，而根据最新的《常德市经济建设投资集团有限公司2022年度跟踪评级报告》，2021年不再并表子公司石门壶瓶山旅游开发投资有限公司。

至于石门热水溪温泉谷旅游开发有限公司，据报道，其投建的石门县热水溪温泉国际旅游度假村项目于2018年开工，总投资2.7亿元、建设周期3-5年，至今完全查询不到相关进展；而项目公司控股方张家界市中电嘉旺综合开发有限公司目前身负多条限消令，8月16号已被申请破产重整。

可以看到，以东山峰云顶滑雪场等项目为代表，尽管石门县辖区幅员辽阔且坐拥优质旅游资源，但国企自营却搞不定运营管理，招商引资营商环境又有待优化，极大掣肘了地方旅游业的发展，也让身处市场热度持续高涨的武陵山区、早早便放言声称打造“高山度假胜地”的石门县，在旅游业界至今籍籍无名。

当优质旅游资源迟迟无法转化成优质旅游产品，地方围绕休闲度假需求而催生的产业生态链处于混沌状，石门县发展旅游/度假地产则无从谈起，县委书记号召领导干部带头买房，也就成了某种必然。

另根据东方金诚整理的对比数据，截至2021年末，石门县城市建设投资开发有限责任公司当年利润总额为0.87亿元，营业收入利润率为8.4%，明显低于怀化沅陵县、郴州市临武县、衡阳市衡阳县等在内省内其他县级城投公司；公司负债95.89亿元，资产负债率已经突破70%，远高于省内其他县级城投平台。

封面源于摄图网。