北上广深的房价，在全球可以排到第几？

北上广深的房价高，这是大家都知道的。

但是，到底高到什么程度？在全球算什么水平？可能大家就不太有具体概念。

正巧近日，经济学家任泽平发布了《全球一线城市房价比较：2022新版》，我们不妨从中一窥，北上广深的房价全球水平。

报告选取的样本是，具有代表性的全球核心城市，包括纽约、伦敦、东京、北京、上海、广州、深圳、香港等。

房价数据，来源于全球最大的生活信息网站Numbeo。

先说重点：

如果比较市中心区域的房价（按使用面积计算），全球房价最贵的城市是中国香港。

全球第二名是北京，第三名是深圳，第四名是上海，第五名是首尔。

广州房价相对友好，但市中心的房价也排到全球第八。

被誉为全球一线城市的纽伦巴在这些城市面前，已经成为弟弟。

不过，若单论豪宅市场，北上广深的豪宅单价比之纽约、伦敦，仍然有较大差距。

所以出现了一个有趣现象，北上广深港等中国城市（市中心）的房屋均价，已经超过纽伦，但顶豪价格低于纽伦。

房贷压力方面，北上广深的居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例超280%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。

此外，北上广深的房子租金回报率均不足2%，仅位列全球TOP7，低于纽约、伦敦、东京。

下面我们展开说说。

01

按市中心房价来排名

港京深沪，居全球TOP4

在正式比较全球一线城市房价之前，我们要知道，中国内地和全球很多地方的住房统计口径是不一样的。

中国内地住房面积统计口径一般为建筑面积，包括公摊面积、墙体占用面积、使用面积，而大多数国家和地区是套内面积或使用面积。

如中国香港是套内面积，套内面积=建筑面积-公摊面积，美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。

报告认为：“一般而言，套内面积约为建筑面积的80%，使用面积约为建筑面积的70%。”

为统一口径，换算为使用面积后，全球一线城市中心区域的房价排名如下。

换算为使用面积后，全球一线城市中心区域，房价最高的是，香港市中心，实际房价约为27万元/平方米，远超其他小伙伴。

第2，北京市中心，实际房价为192566元/平方米，仅次于中国香港，为我国内地最高；

第3，深圳市中心，实际房价为177795元/平方米；

第4，上海市中心，实际房价为177305元/平方米；

第5，首尔市中心，实际房价为150948万元/平方米；

而我国另一座一线城市——广州，房价相对友好，实际房价为132428元/平方米，但也排到全球第八。

其他排名靠前的全球一线城市还有：

新加坡市中心，实际房价约13-15万元/平方米；

费利蒙、伦敦、苏黎世，中心实际房价约11万元/平方米；

纽约皇后区，实际房价约9.9万元/平方米。

02

按外围区房价来排名

港京沪，居全球TOP3

以上是市中心的房价排名，我们再来看看外围区域的排名。

这里的外围区域，报告定义为距离市中心8公里左右的区域。

“具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；

上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；

纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；

伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。”

那么，全球一线城市外围区域的房价排名如何呢？

换算为使用面积后，全球第一名，还是中国香港，外围区域实际房价超18万元/平方米，还是远超其他小伙伴；

全球第2名，还是北京，外围区域实际房价为109035元/平方米；

全球第3名，上海，外围区域实际房价为93048元/平方米；

全球第5名，深圳，外围区域实际房价为73444元/平方米；

广州外围区，排名全球第16，外围区域实际房价为58644元/平方米。

其他排名靠前的还有，首尔外围区域、日内瓦外围区域、特拉维夫-雅法外围区域、苏黎世、慕尼黑、新加坡、旧金山，实际房价在6-8万元/平方米。

所以，放眼全球，无论市中心还是外围区域，我国北上深房价之高，都属世界前列。

03

单论豪宅的话

北上深，与纽伦还有较大差距

报告还发现了一个有趣现象。

换算为可比的使用面积后，北上广深中心区的顶级豪宅单价，普遍低于国外一线大城市。

去年底，英国伦敦拍出百万单价的豪宅！

据英媒报道，这是一套4室公寓，位于前身为“旧战争办公室”的英国二级历史建筑、伦敦地标性建筑The OWO项目里。

去年底，这套公寓以每平方英尺1.1万英镑的价格成交，折合人民币，每平方米的售价高达101.22万元！

我们再来看，纽约。

纽约中心区最贵的豪宅，是位于曼哈顿中城的公园大道432号，单价约48.3万元/平方米。

而我国一线城市的豪宅呢？

广州第一豪宅，位于珠江新城CBD的汇悦台，单价约27万元/平方米，以使用面积算，单价约为38.6万元/平方米；

上海浦东中心区，最贵的豪宅是位于陆家嘴金融区紧邻黄浦江的汤臣一品，单价约25.7万元/平方米，以使用面积算，单价为36.7万元/平方米；

深圳第一豪宅，深圳湾壹号，单价约23万元/平方米，以使用面积算，单价约为32.9万元/平方米；

北京市中心最贵的豪宅，西单上国阙、中海凯旋等，单价约18万万元/平方米，以使用面积算，单价约为25.7万元/平方米。

04

北上广深的房贷压力

是纽约、伦敦的三倍多

既然说到了买房，那少不了房价涨幅、房贷、利率的话题。

报告指出，2009年Q1-2022年Q1，北上广房价上涨超3.5倍，高于全国平均。

放眼国际，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。

所以，核心城市的房产也成了资产配置的大热门。

但是！各地收入、房贷利率等不同，要综合考虑。

我们不妨再来比较下，全球一线城市的房贷负担，报告用“抵押贷款占收入比例”来表示。

据Numbeo定义，抵押贷款占收入比例，指每月抵押贷款与家庭收入的比率，越低越好。

据Numbeo的数据，2022年在全球主要的482个城市中，北京、深圳、上海、广州的居民抵押贷款占收入的比例，分别为422.78%、353.96%、348.33%、284.27%，分别高居第九、第十三、第十四、第二十六。

而伦敦、东京、纽约的呢？

居民抵押贷款占收入的比例，分别为92.59%、74.5%、68.09%，排在全球150名开外。

简而言之，北上广深的居民房贷压力也居世界前列，居民抵押贷款占收入比例超280%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。

伴随着高房贷压力的是，较高的房价收入比。

房价收入比，为每套房屋销售价格中位数与家庭年收入中位数之比，反映的是居民家庭对房价的支付能力。

比值越高，支付能力越低。

在计算房价收入比的时候，我们要明确国内外的房屋持有费用不同。

国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地。

报告假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5%的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。

考虑到持有费用，并以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、18、12。

北上广深的市中心房价收入比分别为55、46、35、32，是纽约、东京两倍以上。

总体而言，北上广深的房贷压力、买房压力，远大于纽约、东京、伦敦等城市。

05

北上广深住宅的租金回报率

到底有多低？

看过了房价比较，我们再来比较下租金回报率。

大家知道，租金回报率是住房每年租金与售价的比值，租金回报率越高意味着买房靠收租回本的时间就越早。

这是全球一线城市中心区域的租金回报率。

这是全球一线城市外围区域的租金回报率。

全球主要城市中，租金回报率最高的是纽约。

据Numbeo2022年5月数据，纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.62%、5.82%。

第2，伦敦市中心与外围区的租金回报率分别为3.23%、4.60%；

第3，东京，市中心与外围区的租金回报率分别为2.75%、2.54%；

而我国的上海、北京、广州、深圳呢？

租金回报率不足1.9%，仅位列全球TOP7，低于纽约、伦敦、东京。

5月，上海、北京、广州、深圳，市中心租金回报率分别为1.81%、1.49%、1.34%、1.05%，外围区租金回报率分别为1.95%、1.61%、1.44%、1.28%。

当然，考虑到我国居民收入统计不全、高经济增速等情况，房价收入比、租金回报率等数据国际可比性并不高。

但报告的各项数据，也具有一定的参考价值，反映出了一些现象。

如果想投资内地一线城市，纠结上海VS北京，广州VS深圳，大家可以参考一下这些数据。

比如上海房价没有北京高，但租金回报率比北京高，性价比更高；

广州房价没有深圳高，但租金回报率比深圳高，性价比更高。