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美国楼市生变,开发商哭了:房子屯太多,降价也卖不出去

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本文来源:时代周报 作者:马欢


去年还一房难求的美国楼市,今年哑火了。

爱达荷州最大的房地产开发商CBH Homes最近很犯愁。今年以来,已经有三分之一的意向买家取消合约,不打算买房了。

CBH Homes的总裁科里·巴顿说,他还有200多套房屋没办法出手,相比之下,去年年底只有75套。

美国楼市火爆时,开发商为了等最高价时出售,往往会捂着房子不卖,买家只能看着房价不断上涨,干着急。过去两年,美国房价平均涨幅达到了42%。

但现在,科里·巴顿说,市场上到处挂着待售的房屋,有些开发商在房子在建时就迫不及待挂牌了,生怕错过潜在客户。在一项调查中,13%的开发商表示已经开始降价,希望提振销售,然而于事无补。

全美房屋建筑商协会(NAHB)的数据显示,7月,受美联储加息和高通胀等因素影响,美国买家访问量已降至2012年以来最低水平,同时,全美建筑商信心指数下降12点,至55点,是史上第二大降幅。2020年新冠疫情暴发之时,此指数曾暴跌42点,至30点。

“现在开发商竞争非常激烈,大家都在想方设法,卖掉手里囤积的空房,”美国房地产市场研究公司Zonda首席经济学家阿里沃夫认为, 美国楼市接下来很可能供大于求。


美国加州(图源:图虫创意)

贷款利率14年来最高

受美联储不断加息的影响,火爆了两年多的美国房地产市场正在降温。

今年以来,美联储已将利率从接近零的水平上调了1.5%,并极有可能于年底前再加息2%或更多。

相应地,美国30年期固定抵押贷款的平均利率几乎翻了一番,目前徘徊在约6%的水平,为14年来的最高水平。

抵押贷款利率持续走高,购房成本也在增加,潜在买家们很慌。

美国媒体表示,截至上半年,美国每月按揭贷款平均增加了552美元(增幅38%),达到1809美元(约合人民币12279万元)。这意味着一个美国中等收入家庭,要花近一半的收入,才能承担一套中等价位的房屋。

“现在在旧金山这样的热门大城市,平均一套住宅花费超过150万美元(约合人民币1018万元),”美国二手房电商Redfin的经济学家泰勒表示,“加上超过5%的抵押贷款利率,每月还款金额非常高”。

全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨亦认为,很多潜在的购房者被高利率和高房价挤出了市场。


图源:Pexels

截至今年5月,全美的成屋销售已连续4个月下滑。NAHB表示,6月继续下滑,销售速度降至2020年6月以来的最低水平。

买家不愿意进入市场,开发商们只能不断降低成本,甚至裁员停工。

来自乔治亚州的开发商杰利·康特说:“因为通胀,房屋建设成本在上升,很多建筑商已经扛不住压力暂停施工了,因为土地、建筑和融资成本远超过房屋的市场价值。Compass、Redfin等知名房产公司也各自公布了裁员计划,受影响员工达上千人。

与此同时,银行的贷款业务也受到了波及到。当地时间8月15日,美国富国银行表示,将缩减其抵押贷款业务,并将裁员,重新调整规模。

泡沫要破了?

针对高通胀、高利率和经济不确定性带来的风险,美国多家机构和房产中介商预测,美国房地产市场进入了“大减速”时期。

凯投宏观预测未来一年美国房价将下跌5%,下跌时间点可能是抵押贷款利率达到6%以后;穆迪分析则预测,若发生经济衰退,全国房价将下跌5%。

“美国房价下滑的可能性非常大。” 耶鲁大学经济学教授、诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒更是警告说,大量迹象表明,风雨即将来临,虽然可能不是灾难性的,但未雨绸缪的时候到了。

最新的重要经济指标也显示,美国经济可能正在衰退的泥潭中越陷越深。

8月15日晚间,纽约联储公布的数据显示,美国8月纽约联储制造业指数暴跌至-31.3的历史低位,远低于预期的5,与前值相比降幅超过42点,为该指数史上第二大降幅。这意味着美国经济心脏——纽约州的制造业活动大幅减弱。其中最严重的是新订单和出货量指标,数据显示,新订单指数下跌36点至-29.6,而出货指数更是暴跌50点至-24.1。

同时,近几个月以来,美国消费者物价指数(CPI)涨幅居高不下,其中6月涨幅达9.1%,为近41年来最高值。

经济不景气,楼市也不可能繁荣。房利美(Fannie Mae)今年的一份报告显示,近四分之三的受访者预计抵押贷款利率将在明年继续上升,越来越多的人担心他们可能会在未来12个月内失业。

部分学者已经开始担心历史重演:2006年,美国抵押贷款利率也曾迅速飙升,高利率最终加速无数次级抵押贷款的消亡,并为2008年金融危机埋下了伏笔。随后,房价暴跌,全球经济陷入了自大萧条以来最严重的衰退。

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