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看懂龙湖的心电图

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龙湖天著实景照



8月16日,龙湖集团股价开盘大涨,盘中最高涨幅超17%,股价最高达26.4港元。



近一周来,因为一些已经被证伪的谣言,包括股价表现在内,一向被誉为房地产行业“优等生”的龙湖,经历了一次U型大反转。

风波之后,龙湖扎实的“底盘”和抗风险的“韧性”,再一次展现在市场和客户面前。

01
不惧空头 上演U型大反转

自8月10日起,受谣言影响,龙湖股价出现大幅异动。

好在,龙湖出手迅速。

当天晚间,龙湖集团管理层召开投资者电话会议。公司董事长吴亚军和管理层直面多个尖锐问题并作出了漂亮回击。譬如最核心的债务问题,龙湖回应称到年底为止,集团所有债务都已还清,下半年可能主动还明年到期的银团。

“在债务结构上,龙湖是最优秀开发商的之一。不管行业要花多少时间恢复,我们都会手持足够现金流,穿越周期。”

第三方也站出来发声。

8月10日晚间,上海票据交易所发布公告称:近日,网传龙湖集团控股有限公司存在大量商票“逾期”记录,经核实,截至2022年8月10日,龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录,相关谣传并不属实。



辟谣是一方面,真正让市场吃下定心丸的,是这则利好消息:8月14日晚间,有媒体报道,龙湖集团将获得一笔35亿元港币的俱乐部银团贷,预计下周完成签约。

有业内人士表示,在当前的行业环境下,对于民营房企来说,发行银团贷款的可能性微乎其微。“龙湖集团获得银团贷,明显释放了一个信号,即银行依旧支持优质房企进行融资,选择用真金白银对龙湖的流动性形成支持,显示出银行业对其发展的认可与信心。”上述人士说。

受此利好消息影响,8月15日早市开盘后,龙湖集团(00960)股价迅速上涨,资金涌入买盘,早市主力流入资金高达2276万港元。交易面显示,买方中,不乏中国投资信息、摩根史丹利香港证券、巴克莱亚洲、美林远东等境内外机构。

8月16日,龙湖集团再次迎来股价开盘大涨,盘中最高涨幅超17%,股价最高达26.4港元。

至此,包括股价表现在内,一向被誉为房地产行业“优等生”的龙湖,在过去这一周,可谓经历了一次U型大反转。

02
业绩说话 打铁还需自身硬

在如今房地产行业风声鹤唳的大环境下,如果换做别的企业,在这一波谣言的攻击下,可能从此一蹶不振。

龙湖何以快速逆转局面?其实也很简单:财务稳健,基本面好。

今年上半年的业绩还没发布,可以先看去年的年报:截至2021年年底,龙湖的净负债率下降至46.7%,现金短债比达到6.11倍,平均借贷成本为4.14%。此外,龙湖连续6年满足“三道红线”指标要求,是为数不多同时获得惠誉、穆迪、标普三家国际评级机构“投资级”评级的优质房企。

再看今年公开的销售及拿地信息。

据龙湖透露,今年以来,龙湖在一线和核心二线城市的销售非常不错,上半年在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠,并在15个城市进入市场前五、35个城市进入市场前十;1-7月,龙湖获取20宗地块,公开市场16宗,权益168亿,货值600亿,分别位于杭州、成都、北京、合肥等比较安全的城市;交付方面,上半年龙湖在全国49座城市共交付了76个项目,合计52500+套房源,客户满意度达91%。

财务健康,布局合理,销售稳健,还有余粮持续拿地。如果你对经营情况如此拔尖的龙湖都不放心,那目前也没有哪家民营房企值得信赖了。

看到这里,也许有人说扯远了。作为业主和购房者,产品质量和服务满意度才是实打实的。

巧了,过硬的产品品质和较高的服务满意度,恰好一直都是龙湖的“独门绝技”。

就以粤港澳大湾区为例,自2014年启动布局以来,龙湖已经在香港、广州、深圳等11个城市开发38个地产项目,布局2座天街。

就单说广州吧,从龙湖首开•云峰原著、首开龙湖•天奕到龙湖天著,哪个不是当年标杆作品?哪次开盘加推不是红极一时?时至今日,当圈内人谈及这些项目时仍是津津乐道。



8年后的今天,“过江龙”龙湖在竞争激烈的珠江河中,可谓如鱼得水,不仅站稳了脚跟,还在湾区各个城市屡获佳绩。

不说废话,看数据。

今年上半年,广州白云天著拿下广州中心五区别墅(千万元级以下)成交面积、成交套数、成交金额三冠王;佛山龙湖·江与城是顺德伦教成交套数、金额、面积的三冠王;东莞龙湖金地·天曜城网签套数位列东莞市第四(数据来源:中原地产研究院);江门龙湖双龙天著夺得蓬江区楼市套数、面积、金额三冠王(数据来源:克而瑞);惠州龙湖·天宸原著花园销售金额位列惠城区商品住宅销售前三(数据来源:惠民之家)……

这样的客户认可度,难道不比三无截图和小道消息更具说服力吗?

何况,龙湖楼盘在二手市场上往往比同一板块其他楼盘有更高的溢价,龙湖物业也已连续13年实现业主满意度90%以上。

龙湖房子和服务到底好不好,只要你问问身边的朋友,就能得到最真实的答案。

03
心向光明 在最暗淡时看机会

下笔之前,一直在犹豫要不要写这一篇推文。

但是房企的艰难,着实让人不吐不快。同时作为地产圈媒体人,感觉很有必要为购房者、业主和不明真相的网友们梳理思路,说一些心里话。

不知道大家有没有发现,人们对于“龙湖是否出事”大致呈现两种态度。

第一种,担心龙湖有事。

他们可能是龙湖的业主或者准业主,和所有人一样希望买房以后安家乐业。他们或者是房地产的从业者或者合作伙伴,疫情三年雷声不断,自然不愿看见行业再受重创,目睹更多降薪裁员。他们也有可能与龙湖、地产没有任何关系,只是期盼百业兴旺,经济稳健社会和谐。

不过还有另一类人,希望龙湖出事。

他们可能是爱而不得的购房者,希望房企破产,房价暴跌,自己好有机会捡漏。他们或是幸灾乐祸、看热闹不嫌事大的看客,为了收获流量不惜让企业和千万家庭蒙受损失。又或许是投机者或者境外资本,企图做空狠赚一把,目标是谁根本就不重要。

类似的消极情绪和卑劣行为,指向当下房地产的一种怪象——有人或机构在利用各种机会,煽动网友传播负能量,从中获利。

在此我想提醒大家:枪响之后,没有赢家。



今年以来,中央多次强调房地产作为经济压舱石的意义,各地政府都在想方设法地调整政策,使楼市能实现软着陆。如今,行业还在震荡爬升,任何恶意揣测都有可能造成新一轮的恶性循环。

在这一个关键时刻,大家也许做不到共克时艰,但起码不要随波逐流,成为趁火打劫的帮凶。

就像投资者会议上,吴亚军说的:“现在可能是行业最淡的时候,但我们反而往光明处看,往机会处看。”

越是至暗时刻,越要心向光明。

各位,以此共勉。

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本文只供参照,不构成投资建议。

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