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上海楼市:请及时止损!

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,我去年准备把房子卖掉的,但是看到上海楼市的走势我就想等一等说不定能更高,我现在又很纠结因为出了一些政策,怕之后再卖掉又不划算了,那我到底是卖还是不卖呢?

沪叔:你好,当前的房产市场中买房与卖房相互僵持,都希望获得更多对己方有利的条件,但市场并非一成不变,上海楼市调控仍在进行中,调控加码手段让房产的市场预期变得扑朔迷离。建议房东惜售也要看准时机,否则高层进行楼市调控之后,外围郊区供应加大,二手房市场预期不足,流动性将减弱,届时卖房难度也会加大,房产出售收益有所折损。建议卖方珍惜目前房源存量不足的时机出售房产,时间拖延之后成本也会增加,如之前增值税政策调整,就对不满五年的房产出售产生了极大的冲击,大额增值税费使得不少房源只能降价出售。除此之外,限贷政策的加紧同样会阻碍购房者选择二手房的脚步,留给卖家的时间并不充足,一味捂盘惜售可能会导致得不偿失。

对于卖房者而言,一些满五的劣质房源建议尽快卖掉,已经走完涨幅周期的板块房源也可以出手;满五年的优质学区房、改善房源,满二不满五的优质房源以及进入补涨行情的房源可以暂缓出手,后期还会有一定的涨幅;而对于满二不满五的劣质房源,卖家如果需要卖房置换可以卖掉不考虑卖房置换则可根据个人需要选择是否出售。

提问:沪叔,你好,上海本地人,和老公都在青浦上班,现在手里有一套房子闲置,有点涨不动,要不要卖掉这套房?孩子快要上学了,现在有400万左右,想买一套改善房,有没有好一点的买房建议?

沪叔:你好,有小孩且手上有400万左右存款的改善家庭,如果在青浦上班的话,可以考虑去徐泾买三房,或者卖掉手上不太好的房子,置换一套更好的房子。前者用来投资保值,后者能够更好地满足自身需求。如果,现在的房子位置和升值空间都不大,那就直接考虑后者。预算400万-500万的上海单身群体,买新房可以说非常的吃力,实际上也没有什么好的新房值得入手。张江、川沙不用考虑,但是唐镇还是可以看看的。要谨慎选择,不要无房空仓,这样的风险远大过站岗。对于刚需来说,买入的时间其实并不重要,时间一长,房价基本都能跟上,就算亏本了,也能够依靠房贷挽回一些损失,不管怎么样,比踏空是要好上许多了。

提问:沪叔,你好,有朋友想通过房产抵押的方式从我这边借钱,金额挺大的,我没有房产抵押的经验,请问这种方式有风险吗?主要流程是什么样的?我们要不要注意什么问题?

沪叔:你好,朋友之间房产抵押借款双方最好签订一份经律师审核过的合同。房产抵押时要注意,借款金额一般不要超过房产评估价的50-60%,而且要避免房子重复抵押的情况。其实一旦出现到期未还款的情况,最好的方式是走司法途径拍卖还钱,而不是房屋所有权的转让。因为房屋所有权的不确定性太大,有时候房子反而不好处理,比方说限购无法过户、不配合交易、交易费用等。当然,像债权未经债务人同意不得转让、提供担保等,否则抵押权要随着债权一同转让,这一类的条款还是要有的,在一定程度上能够保障借款人利益。

提问:沪叔,你好,上海买房,现在住的房子学区比较差,孩子马上要上学了,想买一套好一点的学区房自住,预算总价450万元左右,有可选余地吗?能不能给我一些建议?还有就是动迁房能买来自住吗?

沪叔:你好,想要在上海入手450万左右的学区房,可以看看东外滩。经过几年发展,这里的优势也逐渐成熟起来,日常购物、就医、上学都不存在什么问题。这边有的房子虽然不大,但是房龄比较新,学区配套也比较完善。除此之外,浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块也可以看看。其中,巨峰路可以看看次新房,台儿庄的学区房也不错。至于动迁房,不太适合自住,投资出租是可以考虑的。不过,450万的预算比较有限,很难挑到两全其美的房子,势必要做一些选择。另外,选择自住学区房的时候一定要考虑自己的通勤,未来的置换选择也要提前考虑到。

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