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胡葆森的三碗饭能“填饱”50亿亏损吗?丨拆解半年报

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作者 | 苏影

编辑丨卢泳志

来源 | 野马财经

“在行业形势依然存在不确定性的情况下,过去一年同行们遇到极大困难没有办法按时偿还美元和境内债,建业地产(0832.HK)坚守了创办30年的企业文化。”

在8月15日召开的投资人沟通会上,刚刚还完5亿美元债券的建业集团董事长胡葆森这样表示。

在同一天,建业地产发布了上半年亏损预警,预计上半年归属股东净亏损为50亿元-60亿元。这是其上市以来首次亏损,去年同期为盈利7.29亿元。


来源:建业地产公告

建业地产介绍,房地产行业持续低迷,销售同比下滑;疫情导致工程进度推迟,年内交付体量下跌;商业租赁需求下降等方面均是亏损原因。

对于未来的发展,胡葆森认为,建业未来还有3碗饭可以吃下去,一是品牌、二是手艺、三是勤劳,靠这三点,民营企业还能生存和发展下去。

但受亏损预告影响,当日建业地产股价明显下跌,收盘股价为0.57港元/股,降幅5%,总市值约17亿港元。

“河南王”的困局

建业地产创立于1992年,近30年来,因开发住宅项目几乎均位于河南省,在业内有着“河南王”的称号。截至2021年末,建业地产在河南省有约230个项目。

受到疫情反复、市场信心不足等影响,2022年上半年河南省整体成交数据呈下滑趋势,重仓河南的建业地产销售数据也不理想。

2022年1-7月,建业地产取得物业合同销售总额161.58亿元,同比减少为51.6%;销售总建筑面积223.95万平方米,同比减少为48.6%。

除了业绩亏损、销售业绩下滑,建业地产还面临着不小的偿债压力。

Wind数据显示,截至2022年8月15日,建业地产还有7只境外债券,总余额约19.57亿美元(约132.54亿元),其中3亿美元(约20.32亿元)将于1年内到期。


来源:Wind 数据

8月11日,惠誉刚确认建业地产长期外币发行人违约评级为“B”,展望为负面。惠誉表示,建业地产的评级和负面展望反映了其销售疲软和流动性紧张。

另外,据上海票据交易所披露,今年以来,建业地产已6次被列入商票持续逾期名单。


来源:上海票据交易所

截至2022年7月31日,仅建业住宅集团(中国)有限公司一家的票据逾期余额已达16.81亿元。此外,还有鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司、开封建业地产有限公司等也在逾期之列。

对此,诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析,商票逾期会导致房企信用受损,势必会影响到投资者对其商业信用的判断,进而影响企业合作等。同时,商票逾期也会导致市场认可度下降,融资难度加大,企业现金流紧张局面或将加剧。

发出求救信,国资入场

事实上,“河南王”最早传出流动性危机是在去年。自2021年7月起,河南省内多个地区接连受到洪灾、疫情影响,建业地产也未能幸免。

据建业集团当时递交政府的《请求救援帮扶报告》(又称“求助信”)中统计,受汛情和疫情影响,建业集团累计各种经济损失逾50亿元。

而在去年9月建业集团媒体会上,建业集团副董事长王俊表示,网传求助信内容真实,但困难是暂时的。目前建业多数业态和业务已恢复到正常经营状态,正在加速回暖。

进入2022年,建业集团董事长胡葆森带领公司开始了大刀阔斧的变革。

首先是组织架构的调整,建业集团原五级构架精简到三级,总部约50%人员被分流一线。其次是管理人员的更替,仅2月14日一天,建业集团就一口气更换了三家上市公司CEO。


来源:建业地产公告

除了对内落实向管理要红利的政策外,对外,胡葆森还与多家企业洽谈,引入投资。

今年4月,建业集团先是与万达集团签署合作协议,拟将旗下商业项目出租给万达商管运营。5月31日,建业集团又与国资河南文旅投资集团达成战略合作,后者将对“建业电影小镇”和“只有河南·戏剧幻城”进行股权投资。

出手为建业纾困的国资不只有河南文旅投资集团,7月21日,河南同晟置业有限公司(简称:同晟置业)也以6.48亿港元收购建业地产8.85亿股股份,成为建业地产持股29.01%的第二大股东。

爱企查显示,同晟置业是河南省铁路建设投资集团有限公司(简称:河南铁建投集团)下属房地产开发平台,而河南铁建投集团则由河南省人民政府100%持股。


来源:爱企查

建业地产表示,此次股权出让方为大股东恩辉投资有限公司,由胡葆森全资拥有。出让股份所得6.48亿港元,将以股东借款的形式借回给公司,有效补充公司现金流。

一系列操作之后,8月8日,建业地产发布公告称,其一只2022年8月到期的5亿美元(约33.85亿元)6.88%优先票据已全数偿还。至此,建业地产已完成今年所有到期美元债券的偿还工作。

关荣雪表示,在当前的行业环境下,国资进场无疑是为房企增加了一层保护罩。建业引入国资力量后,一方面可以加深扩展其在河南的布局;另一方面,也可在当前进入深度调整的行业环境下赢得重要合作力量,在后续拿地以及融资等方面占据一定优势。

建业地产表示,该笔还债资金来源于公司不动产盘活、大股东股权出让后所获资金的股东借款以及境内融资,对公司的经营性现金流不构成重大影响。

距离“上岸”还有多远?

值得注意的是,在成功偿债的同时,胡葆森或将面临失去上市公司控股权的风险。

建业地产介绍,公司后续将发行一只不高于7.08亿港元的可换股债券,2024年到期,票息5%、到期收益率9%。该笔债券将由河南铁建投集团进行认购,目前,双方正就发行事宜进行磋商。

据了解,可换股债券持有人有权按照不高于1.2港元/股的初始换股价将债券转换为股份,待悉数转换完成后,合共5.9亿股换股股份可予发行

届时,河南铁建投集团将持有建业地产股份14.75亿股,高于大股东恩辉投资持有的12.73亿股。这意味着一旦交易完成,胡葆森或将失去建业地产实控人的位置。

对此,建业方面回应称,可转换股债券持有人有两年可再延期一年的可选择是否转换选择权,具体情况视后期市场交易状况而定。

关荣雪表示,不排除若后续建业地产资金流局势好转,且较具一定经营底气,那么有可能会保留控股股东的身份。

虽然控股股东是否会变更还是未知数,但建业地产高管变更目前已成定局。

8月1日,建业地产宣布,执行董事王俊、非执行董事林明彦和非执行董事陈瑛均已辞任。同晟置业党委书记、董事长邓高强,河南铁建投集团投资管理部总经理、同晟置业董事时松被委任为新的非执行董事。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示,高管的变动意味着河南铁建投集团对建业地产的影响力将明显提升,在战略规划、企业运营策略、企业治理等方面给建业地产带来明显变化。

虽然从当前业绩预告来看,建业地产上半年仍处在亏损状态。但牵手国资的建业,事实上在盘活资产、项目交付、债券兑付等方面均取得一定成绩。

截至6月30日,建业集团1-6月共完成交付20132套,交付面积313.3万平方米,其中5449套实现交房同时办理发放不动产登记证,4805套实现提前交付。

另外,8月5日,郑州市房地产百亿纾困基金项目落地,建业旗下北龙湖金融岛写字楼项目还成为首个被帮扶对象。


来源:建业集团官微

建业地产表示,与国资牵手,体现出企业“不躺平”、积极作为化解风险的决心。

而成功自救的建业地产,在提到未来规划时也将“保交楼”放在首位。“下一步,公司将积极推进项目工程建设及施工进度,实现高标准、高品质按时交付。并同时促销售、促回款,力争实现持续稳定健康发展。”建业地产表示。

您曾经买过建业的房子吗?对于建业地产的自救举措,您怎么看?欢迎评论区留言讨论。

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