惠州首套房首付降至两成，上半年新房成交量同比下降超5成

记者｜张子怡

不足半年时间，惠州再度放松其楼市政策：首套住房首付比例最低降至两成。

据了解，广东市场利率定价自律机制于8月15日发布《关于调整惠州市商业性个人住房贷款最低首付款比例的决议》(下称《决议》)，其中提出，为配合惠州市调整房地产市场政策，按照“因城施策”原则，结合惠州市房地产市场形势变化及政府调控要求，广东市场利率定价自律机制住房信贷工作小组形成决议，自2022年8月15日0时起，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为20%；对居民家庭首次购买非普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例按原政策执行，即不低于30%。

《决议》提到，惠州市各银行业金融机构应对“首次购买普通住房的商业性个人住房贷款”执行统一标准：对居民家庭名下无房，但经查有已结清购房贷款记录，再次申请商业性个人住房贷款的，不能认定为“首次购买”，贷款最低首付款比例仍为30%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“这是今年惠州第二次政策调整，第一次是退出限购，这次是调整限贷。适当调整首付比例，降低购房门槛，有利于激活刚性需求。此次政策主要惠及真正的刚需，对于‘无房有贷’的购房者，很多地方给予刚需标准认定，但惠州依旧坚持30%的首付比例，也反映了管理层防止惠州房地产进一步炒作的可能。既要稳定，也要渐进去除地产依赖。”

这是惠州今年第二次放松其调控政策，今年4月30日，惠州取消对大亚湾区及惠阳区两个临深区域的限购政策，并要求无论是否为惠州户籍一律不限购。

惠州限购令的取消确实提振了惠州楼市。

乐有家研究中心数据显示，2022年5月一手住宅成交5009套，6月成交8061套，与一季度的三四千套相比翻了一番。7月数据回落，一手住宅网签6037套，环比下跌25%。

对于本轮降低首付比例的政策，有了解惠州市场的业内人士认为：“首付比例下调的政策短期内会有一定的刺激效果，然而受宏观环境影响，热度不会持续。”

大湾区的城市中，惠州楼市深受深圳影响。

乐有家研究中心数据显示，惠州客户来源中，深圳客近三年均超五成，本地客户维持在两成。2019年、2020年、2021年、2022年上半年，深圳客户分别占51%、55%、54%和49%，本地客户分别占18%、19%、22%和29%。

其中，2022年上半年37%的深圳客选择了大亚湾，22%的深圳客选择了仲恺，惠阳及博罗则各有17%的深圳客置业。

备受深圳客青睐的大亚湾片区也恰恰是惠州楼市2022年上半年区域成交第一名。

近两年，深圳购房客减少除了受政策限购影响外，也是因为深圳楼市正处于调整期，自身成交量都十分萎靡。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，惠州一手住宅成交了2.7万套。不到3万套的成绩，体现了过去半年惠州楼市的不易，环比跌幅26%，同比跌幅58%。在大环境影响下，主要依靠一手市场及外来客户的惠州楼市交易量惨淡。

价格上，惠州新房一直保持相对平稳的态势，近几年变动幅度在1000元/㎡左右。2022年上半年全市新房成交均价1.2万元/㎡，环比下跌1.6%，同比上涨1%。

李宇嘉认为：“惠州依仗外需，特别是深圳投资客，导致惠州楼市的弹性很大。当楼市出现大幅度下行时，对各方的影响非常大，适当调整政策，目的就在于保持楼市稳定。”

在他看来，目前惠州接连退出限购，松绑限贷后，楼市会有起色。第二季度已经实现了正增长，7月份的跌幅也比1季度要小。但是，惠州楼市走势基本取决于深圳，只有深圳楼市好转了，深圳常住人口买房预期提振了，需求回升了，才会在3-6个月左右外溢到惠州。