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城市竞争出现新赛道 TOD空间算法首次揭晓

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5分钟到高铁站、5分钟进地铁、5分钟进商场、5分钟到学校、5分钟上快速路,结合TOD开发理念打通城市各大功能和场景,产城学研一体融合。

这是位于杭州云城的杭腾未来社区所描绘的发展蓝图,极尽便捷的交通网络,以及丰富的功能与场景,勾勒出一幅未来生活的样本。而这也是地方政府通过实践引导城市空间结构合理演变,实现城市可持续发展的一次积极探索。

据了解,杭州市政府在今年上半年批复了《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划》(下文简称“《规划》”),期望充分发挥轨道交通对城市未来发展的带动作用,为形成新发展格局、提高人民生活品质和城市综合能级提供重要支撑。

事实上,对TOD寄予厚望的城市不在少数,如,青岛计划在“十四五”期间以TOD带动投资1000亿元,沿轨道交通建地铁新城。“十四五”时期,重庆每年将推进实施5至8个TOD项目,计划至“十四五”末,启动30余个TOD项目建设。

在屋顶研究创始人刘德科看来,TOD 与数字经济,是新一轮城市竞争的两大新赛道。作为城市发展的必修课,TOD也对于开发者提出了更高要求。在8月11日发布的《龙湖TOD能力报告》白皮书(简称“白皮书”)中,屋顶研究通过对龙湖过往TOD案例及能力的研究,梳理出制度协同能力、底盘改造能力、商业运营能力、产业孵化能力、全品类经验等十大TOD能力,为各方力量参与这一高阶赛道提供了颇具实践价值的策略指引。


杭腾未来社区效果图

TOD助力城市高质量发展

近年来,随着我国轨道交通的迅猛发展,以交通为导向的TOD综合体,正成为城市里商业、产业的聚合点。而依据板块内的交通禀赋、垂直业态的分布融合程度,以及核心区域的面积、辐射人群等指标,TOD自身的影响力与价值,也有所差异。

在《规划》中,杭州的TOD,被分成特级、Ⅰ级、Ⅱ级三个级别。特级的标准是依托综合交通门户枢纽,具备多轨换乘条件,车站客流量一般高于10万人次/日,用地功能高度混合,发展形态站城融合,具备完善的城市功能和丰富的立体交通场景,核心区半径可达1000米以上,居住和就业人口总量一般不少于20万。

位于城西科创大走廊的“西站枢纽站城融合TOD”,便是杭州唯一一个特级TOD。据介绍,杭州西站枢纽是一个特大型综合交通枢纽,总建筑面积约51万平方米,有11座铁路站台和20条铁路轨道线,可以实现多条轨道交通线路的换乘,以及轨道交通与地面公交等其他交通方式的换乘。城西科创大走廊绵延33公里,是杭州的城市重点功能板块,将争创综合性国家科学中心,未来居住人口有望超过40万。

作为城西科创大走廊全域未来社区标杆示范,杭腾未来社区按照“产城融合、功能复合、职住一体、标杆示范”的要求,汇集了约2800套住宅、两幢超高层大楼,还高密度配置了邻里中心、滨水商业街、约13万平方米的购物中心——云城天街,以及从幼儿园到高中15年制的天元公学、浙江人才大厦、超重力实验室、浙大校友企业总部经济园等多元业态。

8月11日,在龙湖TOD白皮书暨杭腾未来社区的发布会上,云城指挥部规划资源处负责人、杭州市西站枢纽开发有限公司副总经理陈波详细介绍了杭腾未来社区的开发理念。他表示,杭腾未来社区是一座产城学研一体融合的超级未来社区,结合TOD开发理念打通城市各大功能和场景,未来人们可以在这里尽情展开产业办公、教育学习和研究开发等工作和生活方式,并且与周边产业资源、研究机构、交通枢纽、城市政务等形成呼应,真正成为与景共生、与城共新、与创共行、与产共赢、与人共进的先进型城市空间,在未来社区营造上有着重要的先进意义和示范作用。

杭腾未来社区的愿景并非不可想象。通过多年的实践,越来越多的城市发现围绕城市公共交通站点进行多样化、高密度的土地开发,可在优化城市空间及发展格局、提升城市消费能级、缓解大城市病等方面发挥重要作用。例如,建筑面积达120万平方米的重庆时代天街通过十年的运营,已造就了一个百亿元级的商圈,大坪商圈的社零总额从2013年的61亿元提升到了2020年的180亿元,令城市不断焕发活力。

TOD也因此成为了中国推动城市高质量发展的主要抓手之一。2021年7月,商务部等11部门就发布了《城市一刻钟便民生活圈建设指南》,指出要结合交通设施枢纽来布局商圈,确保居民15分钟可达到,满足居民在家门口的“一站式”消费需求,进一步推动TOD模式在中国各大城市落地。2022年,国家发改委印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》也提出,“支持TOD模式,打造站城融合综合体。”

新赛道的十大能力要求

在上个世纪90年代初,TOD的概念起源于美国,并逐渐在亚太地区发扬光大。

如今,国内对此也并不陌生。近年来,随着我国轨道交通高速发展,以及新型城镇化、城市更新等战略,对城市高质量发展的要求,国内迎来TOD的黄金发展期,TOD项目的不断落地,开发能力亦同步实现突破。

2020年末建成的重庆龙湖光年项目,为国内首个商圈高铁TOD项目,从理念贯彻、到建设难度,均对标日本东京涩谷之光等全球知名项目。


重庆龙湖光年项目实景图

刘德科认为,TOD的概念始于美国,兴于日本,必将集大成于中国。而且,TOD 与数字经济,将成为新一轮城市竞争的两大新赛道。因为,TOD不仅能够通过创造N 个中心激发城市活力,还有益于创造动力更强劲的产业引擎,提升城市总资产和家庭资产,并创造更强烈的公众获得感。

克而瑞根据“十四五”规划纲要和相关文件目标预估,未来五年全国单通过地铁等城市轨交建设带来的可开发TOD项目建面至少达到10.6亿平方米,这个数值大于2020年TOP200房企操盘销售面积总和(约9.3亿平方米),潜力可观。

对于房企而言,这是一片不容错过的蓝海。易居研究院数据显示,2021年全国30强房企中28家已布局TOD项目,多家品牌房企如万科、华润置地、龙湖、绿城、越秀地产、京投发展等都将TOD提升到新的战略高度。

但是,多元的价值创造意味着这也是一个具有较高技术壁垒的领域。“TOD需要一整套系统化的核心能力。”刘德科解释,所谓的核心能力包括政企共谋、空间底盘、场景内容、企业战略四大维度,以及制度协同能力、底盘改造能力、垂直空间思维、边界消融思维、步行友好思维、商业运营能力、产业孵化能力、城市服务能力、网格化布局、全品类经验等十项能力,这不是简单的并列关系,而是彼此交织、相互赋能。

对于开发商而言,“如果说做住宅是小学生,做综合体是大学生,那么做TOD就是博士生。”在“博士生”里,刘德科认为具备上述十项能力中的四五项就算不错了,能拥有七八项以上的能力便可占据行业领先优势。

选择龙湖作为白皮书的案例来源,也正是因为该公司经过近20年、80个TOD项目的探索,已在四大维度、十项能力方面沉淀了行业领先的丰富经验。以全品类经验为例,TOD拥有城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD 新城等诸多品类,对于TOD开发者来说,是否拥有全品类经验,在很大程度上决定了TOD的能级。龙湖目前的TOD六大产品线已是全品类覆盖,其中,重庆龙湖光年项目还是国内首个商圈高铁TOD项目,汇聚成渝高铁专线、地铁1号线、地铁9号线、轨道环线、城际快轨,与综合体内商业、产业等多元场景无缝衔接。

作为“博士生”里的佼佼者,龙湖获得了不少参建高能级TOD项目的机会。杭州市重点项目——杭腾未来社区的建设方除了杭州市西站枢纽开发有限公司、浙江省交投控股集团有限公司外,也有龙湖的身影。该公司计划利用自身多元化、多航道业务能力的优势,为杭腾未来社区的商业、产办、人才、社区等每个空间领域提供运营及服务。

克而瑞预计未来5-10年将会是TOD项目建设的高峰期,TOD将成为持续性的城市营造活动。从开发商资源获取与竞争优势来看,TOD模式可为房企在城市土地资源日趋紧缺的背景下,带来新的开发资源、增强溢价能力、拓展增长空间与能力半径等益处,为房企转型提供新契机。而TOD核心能力突出的房企,也将分享到更多的市场红利。

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