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弘阳千亿梦远,父子兵上阵自救

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记者/钟黛 谭璐 编辑/谭璐

继日前宣布债务违约之后,弘阳地产出售资产自救。

8月15日,弘阳地产发布公告,其附属子公司广州弘裕分别向广州招商、武汉大本营出售50%销售股份及50%销售贷款,总代价约8.568亿元。交易完成后,项目公司分别由广州招商及武汉大本营持有五成权益。

出售资产属无奈之举,8月11日,弘阳地产加入违约房企阵营,公告一笔3.5亿美元债的到期应付利息,不会在2022年8月12日或之前被支付,将寻求境外债务的整体解决方案。目前,弘阳地产还有5笔未到期的美元债券,共计14.65亿美元。

4年前,弘阳由江苏走向全国,开启高速扩张。老板曾焕沙春风得意,港交所敲钟,将总部迁至上海,并挖角9位来自旭辉、新城、泰禾等房企的明星高管,以冲击其千亿扩张目标。

4年光景,物是人非。弘阳千亿版图的执行者蒋达强已于2021年初离职,其接棒者袁春也于今年6月底辞任,这标志着,弘阳当初挖来的职业管理人团队全员离职,曾焕沙带领儿子曾俊凯扛起大旗。

千亿梦远,活下去成为弘阳当下的命题。

预亏最多4.5亿

弘阳地产在8月11日晚间公告,预计今年上半年净亏损3.5至4.5亿元。相比之下,弘阳2021年上半年的净利润为7.39亿元,同比增加9.14%。

弘阳方面解释,亏损主要因为期内结算的项目销售毛利较低,开发项目售价未及预期,投资性物业出租率及租金收入下降,以及计提存货跌价准备。而且,弘阳地产的美元债产生较大汇兑损失。

今年上半年,79家已披露业绩预告的A股上市房企中,有43家预亏。其中,22家房企为首亏,12家房企增亏。预告亏损区间上限最大者为阳光城,上半年归属股东净利润亏损35亿至45亿元。

而在港股上市房企中,也有10家房企业绩预亏。


一名华南房企高管对《21CBR》表示,“今年中期的地产公司报表,可能都会大幅度提取减值准备,因为各家公司都认为上半年是最差的时候。如果上半年不撇账,下半年肯定要撇。”一名基金固收研究员也对《21CBR》评价称,“弘阳算亏得少的。”

盈利能力减弱

创始人曾焕沙,是福建南安人。1996年,他带着自己在海南买卖瓷砖赚到的第一桶金,在南京建了一座红太阳装饰城,弘阳地产由此发家。

从家居装饰起步,后来涉及房地产,弘阳成为一匹区域地产黑马,版图也逐步扩张至住宅、商业等多个领域。目前,曾焕沙坐拥弘阳地产、弘阳服务两家港股上市公司,旗下还有弘阳商业和弘阳资本。

闽系地产商的进击作风,同样体现在曾焕沙身上。

2017年,弘阳提出到2020年销售额过千亿的目标,商业完成“百店计划”。为此,曾焕沙在2018年前后请来大批明星经理人,弘阳地产也进入高速增长期。

2018年至2021年,弘阳地产的合约销售额高速增长,从473.4亿元增长至872.2亿元,未达千亿目标。

为了做大规模,弘阳踏出江苏,走向全国。彼时,全国一二线城市的土地市场竞争日激烈,同时面临严格限价。两者叠加,降低了企业的盈利能力。

“弘阳地产的商业业态或支持了本地拿地,却无法有效赋能其异地拓展。”第三方评级机构曾指出。


2021年上半年,土地市场经历了“最后的狂欢”,弘阳押注最后一波扩张,在江苏省内屡屡重金独自拿地,以联合体的形式在重庆等城市拿地。

高价地让弘阳的毛利率连年下跌。2018年至2020年,弘阳的毛利率分别为31.2%、25.1%和22.4%。

2021年,弘阳的营收为266.7亿元,同比增长超三成;毛利润50.8亿元,同比上升12.7%;毛利率则下降3.3个百分点至19.1%,主要由于高毛利项目结转比例变少。

合作开发项目也分走了大笔利润。

2021年,弘阳的归母净利润同比下降25.0%至12.5亿元,归母净利率同比下跌3.6个百分点至4.7%。

克而瑞研报指出,归母净利率下降主要由于期内结转较多合作项目。近年来弘阳合作拿地频繁,2021年财报显示,其总土储的权益比例不足50%,少数股东摊薄利润的情况仍会持续。

上阵父子兵

不过,铁打的老板,流水的职业经理人。曾焕沙为冲击千亿目标而引入的“明星经理人天团”,从2020年开始,分崩离析。

2020年11月22日,张良辞任弘阳集团执行总裁;2021年初,何捷辞任弘阳地产执行董事、行政总裁;2月26日,蒋达强辞任弘阳地产、弘阳服务的非执行董事。

此外,过去两年,罗艳兵、陈彬、邹高武、鄂宇、何爱华、邹俊、徐佳彦、林晨等高管也陆续离开弘阳。

今年6月30日,弘阳地产发布公告,袁春辞任执行董事、行政总裁及董事会薪酬委员会成员。而弘阳地产实控人、执行董事兼董事会主席曾焕沙,亲自任行政总裁。

弘阳地产曾经显赫一时的“明星高管天团”时代宣告结束,公司回归家族模式。曾焕沙有一子一女,按照规划,儿子曾俊凯接班地产公司,女儿曾子熙则主管弘阳物业板块。

此前,随着职业经理人陆续离职,地产“二代”已逐步走向台前。2021年2月,弘阳地产宣布,曾俊凯担任执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁。

曾俊凯是1994年生人,毕业于宾夕法尼亚大学沃顿商学院。进入弘阳后,他曾在集团的运营部、战略投资部、财务部轮岗,先后参与IPO、融资发债、战略研究等。

在行业收缩时期,父子兵上阵的弘阳,在管理上是否更有效,有待观察。

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